TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/03418 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YE6L

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Mme [E] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT A DE LA RESIDENCE [6] représenté par son syndic SERGIC

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2025 ;

A l’audience publique du 05 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 07 Janvier 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 07 Janvier 2026 par Anne-Sophie SIEVERS, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [K] est propriétaire des lots 3 et 13 dans le bâtiment A d’un immeuble en copropriété situé aux numéros [Adresse 2] et au [Adresse 1] à [Localité 5].

Le syndicat des copropriétaires du bâtiment A de ce bâtiment (ci-après : le syndicat secondaire) l’a convoquée à une assemblée générale qui a eu lieu le 24 janvier 2024.

Par acte d’huissier signifié le 25 mars 2024, Mme [K] a assigné le syndicat secondaire devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 16 janvier 2025 par voie électronique, Mme [K] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat secondaire du bâtiment A de la résidence [6] située [Adresse 2] de l’ensemble de ses réclamations,

— annuler les résolutions 4, 5, 16-1, 16-4, 16-5, 18-2, 18-3, 18-4, reprises au procès-verbal d’assemblée du syndicat secondaire du 24 janvier 2024,

— condamner le syndicat secondaire du bâtiment A de la résidence [6] située [Adresse 2] à [Localité 5], représentée par son syndic la SERGIC, au paiement de la somme de 3000euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

— dire que Mme [K] ne prendra aucune participation dans les appels de charges dans l’indemnité ci-avant demandée.

Au soutien de ses demandes, elle se prévaut notamment des arguments suivants :

— Les résolutions n°4 et 5, approuvant les comptes des exercices du 1er octobre 2021 au 20 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 39 septembre 2023, ont imputé les honoraires de l’avocat du syndicat secondaire, dans des instances l’opposant au syndicat, sur les charges générales et donc sur les siennes, alors même qu’elle a obtenu gain de cause dans deux affaires.

— La résolution n°16-1 décidant de réaliser des travaux de remplacement des canalisations communes d’eaux usées dans la cave de M. [M] est contraire au règlement de copropriété qui exclut des parties communes les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des locaux privatifs. M. [M] a voté contre en indiquant ne pas avoir de cave au [Adresse 3]. Par conséquent, la résolution n°16-4 sur les honoraires du syndic en cas de réalisation de ces travaux doit également être annulée.

— La résolution n°16-5 fixant un appel de fonds partiel pour ces travaux au 1er février 2024, avant l’échéance du délai de contestation de l’assemblée, doit également être annulée.

— S’agissant des résolutions n°18-2, n°18-3 et 18-4, relatives aux travaux de réfections des cloisons des caves de Mme [D] et Mme [U], des honoraires du syndic en cas de réalisation de ces travaux et de l’échéancier des appels de fonds, les cloisons intérieures et leurs portes sont des parties privatives. Ces résolutions sont donc contraires au règlement de copropriété.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 14 novembre 2024 par voie électronique, le syndicat secondaire du bâtiment A de la résidence [6] demande au tribunal de :

— débouter Mme [K] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 juin 2023,

— condamner Mme [K] à payer au syndicat secondaire du bâtiment A de la résidence [6] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il fait notamment valoir, au soutien de ses demandes, les arguments suivants :

— Par assemblée générale du 20 janvier 2022, le syndicat secondaire a approuvé des travaux de recherche du mérule. Cette résolution désormais définitive a été prise contre l’avis de Mme [K], qui a été enjointe par ordonnance de référé du 10 mai 2022 de laisser l’accès à son lot.

— Les résolutions n°4 et 5 intégrant les honoraires de l’avocat du syndicat secondaire sont justifiées dès lors que Mme [K] a été condamnée à quatre reprises en justice (ordonnance de référé du 10 mai 2022, jugement du juge de l’exécution du 27 mars 2023, jugement du tribunal judiciaire de Lille du 28 mars 2023, jugement du 18 avril 2024).

— S’agissant des résolutions n°16 -1 et 16-4, l’article 7 du règlement de copropriété prévoit que les parties communes spéciales aux copropriétaires de chacun des bâtiments comprennent les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, ce qui est bien le cas en l’occurrence, les caves n’ayant pas de point d’eau.

— Aucune disposition n’interdit de prévoir un appel de fonds avant l’expiration du délai de recours, si bien que la résolution n°16-5 est valable.

— S’agissant des résolutions n°18-2, 18-3 et 18-4, l’article 7 du règlement de copropriété inclut dans les parties communes les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, ce qui est le cas des caves de Mme [D] et Mme [U] visés par les travaux. De plus, ces travaux sont rendus nécessaires pour la préservation de l’immeuble et la salubrité des locaux.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 2 juillet 2025. Après débats à l’audience du 5 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales de Mme [K]

A. Sur la demande d’annulation des résolutions n°4 et 5

Aux termes de l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 10-1 de cette même loi dispose en ses deux derniers alinéas que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

La dispense ne peut s’appliquer qu’une fois la décision devenue définitive.

Par ailleurs, il ressort des articles 6 et 9 du code de procédure civile que chaque partie doit invoquer et démontrer les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

En l’espèce, les résolutions n°4 et 5 ont respectivement approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023.

L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 6 juillet 2023, suite à une assignation faite par Mme [K] le 29 avril 2019, à un jugement du 27 mai 2021 et à un appel interjeté par le syndicat secondaire, a condamné le syndicat à payer à la demanderesse des dommages et intérêts et la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. Il n’a pas été fait exception au principe de dispense de Mme [K] de toute participation à la dépense commune.

De même, suite à une assignation du syndicat secondaire du 19 octobre 2022 et un jugement du 27 mars 2023 et un appel diligenté par Mme [K] uniquement sur le fait que le jugement l’avait condamnée aux dépens et condamnée à verser une somme au syndicat au titre des frais irrépétibles un arrêt de la cour d’appel de Douai du 11 janvier 2024 a débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles mais condamné le syndicat secondaire aux dépens. Il n’a pas été précisé que Mme [K] n’était pas dispensée de toute participation à la dépense commune.

Ces deux arrêts étaient définitifs lors de l’assemblée générale.

Le syndicat secondaire ne conteste pas que les rémunérations de Me [F] pour les périodes litigieuses ont été intégrées dans les comptes sans faire l’objet d’une répartition spéciale pour les frais de procédure de ces deux procédures où le syndicat secondaire a été condamné et se contente de faire valoir que dans d’autres instances Mme [K] a également été déboutée.

L’existence de ces autres instances n’a pas été contestée. Cependant, il n’appartient pas au tribunal de déterminer la somme à laquelle Mme [K] aurait dû participer en fonction des procès où elle n’a pas obtenu gain de cause, la juridiction ne disposant d’ailleurs pas d’un décompte précis des sommes réglées à l’avocat selon les procès. Le tribunal ne peut donc qu’annuler les deux résolutions n°4 et 5.

B. Sur la demande d’annulation des résolutions n°16-1, 16-4 et 16-5

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet, 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, la résolution n°16-1 est intitulée « décision de réaliser les travaux de remplacement des canalisations communes d’eaux usées situées dans la cave de M. [M], lot n°2 ».

Si l’article 8 du règlement de copropriété mentionne que sont privatives les canalisations intérieures, l’article 7 précise sans ambiguïté que les parties communes spéciales comprennent les tuyaux de chute et découlement des eaux pluviales, ménagères et usées. Cette stipulation précise doit s’appliquer, nonobstant le fait que la canalisation d’eaux usées se trouve partiellement dans la cave d’un copropriétaire.

Dès lors, Mme [K] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°16-1 et de la résolution n°16-4, critiquée uniquement en ce qu’elle prévoit les honoraires du syndic en cas de réalisation des travaux.

S’agissant de la résolution relative à l’échéancier de l’appel de fonds s’agissant de ces travaux de remplacement des canalisations communes, le tribunal observe qu’aucune disposition n’interdit de prévoir un appel de fonds avant l’expiration du délai, étant observé que Mme [K] a pu contester l’assemblée générale critiquée.

Mme [K] sera donc également déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°16-5.

C. Sur la demande d’annulation des résolutions n°18-2, 18-3 et 18-4

Aux termes de l’article 9 de la loi précitée, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Il s’ensuit que l’assemblée générale peut voter des travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives.

Le règlement de copropriété prévoit, en son article 7 que sont des parties communes les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non. Inversement, l’article 8 précise que les cloisons intérieures (mais non les gros murs ni les refends, classés dans les parties communes) ainsi que leurs portes sont des parties privatives.

En l’espèce, le procès-verbal a mentionné des travaux de réparations des cloisons des caves. Ce termes de cloisons renvoie à des parois et s’oppose donc aux gros murs.

Cependant, dans un contexte de travaux relatifs à la présence de mérule, la réfection des cloisons revêt nécessairement un intérêt collectif pour la copropriété.

Par conséquent, Mme [K] sera déboutée de sa demande tendant à annuler les résolutions litigieuses.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [K] succombe principalement à l’instance, n’obtenant gain de cause que sur l’annulation des comptes tenant à la prise en compte des honoraires d’avocat lors de précédentes procédures. Il convient par conséquent de la condamner aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat secondaire a exposé des frais pour se défendre en justice qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Mme [K] sera par conséquent condamnée à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

ANNULE les résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 24 janvier 2024,

DEBOUTE Mme [E] [K] de sa demande d’annulation des résolutions n°16-1, 16-4, 16-5, 18-2, 18-3 et 18-4 de l’assemblée générale du 24 janvier 2024,

CONDAMNE Mme [E] [K] aux dépens,

CONDAMNE Mme [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du bâtiment A de la résidence [6] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT