TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/02021 – N° Portalis DBX6-W-B7J-23YW

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 24/11/2025

à la SELAS CABINET LEXIA

Rendue le VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 13 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Victorine GODARD, Greffier au service des référés.

DEMANDERESSE

S.C.I. UNDERTAKE

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par Maître Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CTAM, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 980 985 501, dont le siège social est situé [Adresse 5], faisant élection de domicile

[Adresse 7],

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 12 septembre 2025, sur autorisation du président du tribunal judiciaire de Bordeaux suivant ordonnance du 9 septembre 2025, la SCI UNDERTAKE a fait assigner en référé d’heure à heure à l’audience du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 13 octobre 2025 la SARL CTAM, au visa des articles 1103 et 1353 du code civil, L.145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, afin de voir :

— prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 20 juin 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire portée au bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 10] à [Localité 13], cellule n°7, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif ;

— ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues, et ce aux frais du preneur ;

— condamner la SARL CTAM à lui payer, à titre de provision, la somme de 13 282 euros au titre des arriétés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à août 2025 ;

— condamner la SARL CTAM à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle correspondant à 150% du montant TTC et charges comprises du loyer, majoré de 5% soit la somme mensuelle de 2 740,50 euros, jusqu’à la libération complète et effective des lieux;

— condamner la SARL CTAM à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 mai 2025.

La demanderesse expose que les parties ont conclu un contrat de bail dérogatoire le 22 octobre 2024 portant sur le local à usage commercial dont elle est propriétaire situé [Adresse 10] à [Localité 13], cellule n°7, moyennant un loyer annuel hors charges de 16 200 euros HT soit 1 350 euros HT et hors charges ou 1 620 euros TTC outre 120 euros TTC au titre des charges locatives ; qu’aux termes des articles 6 et 13 du bail, elle a consenti au preneur une franchise de loyer de 2 mois et 10 jours pour l’accompagner dans la réalisation de ses travaux d’aménagement, le premier paiement des loyers devant se faire au 1er janvier 2025 et que pendant la durée de la franchise le preneur est redevable des charges ; que le bail comporte une clause aux termes de laquelle le preneur est tenu d’assurer le loacal ; que la société CTAM ne règle plus les loyers qu’elle lui doit depuis le mois d’avril 2025 et que si elle a effectivement souscrit un contrat d’assurance portant sur le local ayant pris effet au 23 octobre 2024, elle n’a pas réglé la cotisation due au titre du mois de février 2025 et ne règle plus ses cotisations depuis avril 2025 ; qu’il lui a été délivré un commandement de payer les loyers conformément à la clause résolutoire inscrite au contrat de bail le 20 mai 2025, demeuré infructueux ; qu’elle semble avoir abandonné le local.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 octobre 2025.

La demanderesse s’en rapporte à ses demandes formées dans son acte introductif d’instance, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et des moyens.

La SARL CTAM, bien que régulièrement assignée par acte déposé en l’étude du commissaire de justice avec avis de passage selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière, et elle a bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir ses observations. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, permet au juge de référés en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du même code permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer – visant la clause résolutoire et reproduisant le délai – et d’avoir à justifier sans délai de la réalisation des travaux visés à l’article 6, 1. alinéas 5 et 6 du bail et d’une assurance contre les risques locatifs tel que le prescrit l’article 9 du bail, a été régulièrement signifié le 20 mai 2025 pour un montant de 7 970,04 euros dont 7 540 euros au titre des loyers d’avril et mai 2025 et de l’annulation de la franchise de loyers pour travaux, 261 euros au titre des intérêts acquis au taux mensuel de 5% et 169,04 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ni de son obligation de justifier des travaux effectués pour l’aménagement de l’espace bureau et de son obligationd’assurer et maintenir assurés les locaux pendant toute la durée du bail.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 20 juin 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CTAM, de ses biens et de tous occupants de son chef des locaux litigieux situés [Adresse 10] à [Localité 13], cellule n°7 et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte;

— de dire qu’à compter du 21 juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, la SARL CTAM est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SARL CTAM à payer à la SCI UNDERTAKE la somme provisionnelle de 3 480 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025 (1 740 euros x 2) et la somme provisionnelle de 4 060 euros au titre de l’annulation de la franchise de loyers pour travaux soit 7 540 euros au total et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mai 2025 ;

— de condamner la SARL CTAM au paiement de la somme provisionnelle de 5 220 euros au titre du loyer du 1er au 20 juin 2025 et de l’indemnité d’occupation du 21 juin 2025 au 31 août 2025 (1 740 euros x 3) ;

— de condamner la SARL CTAM au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 740 euros à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Les demandes tendant à voir condamner la défenderesse au paiement des sommes de 261 euros au titre des intérêts de retard entre avril et mai 2025, 261 euros au titre des intérêts de retard entre juin et août 2025 et à voir fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant à 150% du montant TTC et charges comprises du loyer, majorée de 5% soit la somme mensuelle de 2 740,50 euros seront rejetées car s’apparentant à des clauses pénales susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SARL CTAM, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SARL CTAM, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 mai 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI UNDERTAKE à la SARL CTAM ;

DIT qu’à compter du 21 juin 2025, la SARL CTAM est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CTAM, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 10] à [Localité 12] [Adresse 8] [Localité 11], cellule n°7 et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL CTAM à payer à la SCI UNDERTAKE :

— au titre des loyers et charges arriérés arrêtés au 31 mai 2025, la somme provisionnelle de 3 480 euros et au titre de l’annulation de la franchise de loyers pour travaux, la somme provisionnelle de 4 060 euros, soit la somme totale de 7 540 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025 ;

— au titre du loyer du 1er au 20 juin 2025 et de l’indemnité d’occupation du 21 juin 2025 au 31 août 2025, la somme provisionnelle de 5 220 euros ;

— au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 1 740 euros par mois à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

AUTORISE la SCI UNDERTAKE à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SARL CTAM ;

CONDAMNE la SARL CTAM à payer à la SCI UNDERTAKE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI UNDERTAKE pour le surplus ;

CONDAMNE la SARL CTAM aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 mai 2025.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Victorine GODARD, Greffier au service des référés.

Le Greffier, Le Président,