TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02751 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBH4J

N° MINUTE : 26/00124

JUGEMENT

DU 16 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT ET D’EQUIPEMENT DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [Z] [D], responsable social et contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [E] [I] [P] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Emmanuelle BLANC NOEL, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(Aide juridictionnelle partielle n° 25-003810 en date du 22/08/2025)

Monsieur [X] [G] [M], demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 26 Janvier 2026

DÉCISION : Réputée ontradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, greffier,

CE à la [C]

CCC à M^e Emmanuelle BLANC-NOËL + AFM

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 22 mars 2000, la [C] dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [P] [E] [I] et M. [M] [X] [G] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 2 148,05 francs, hors charges.

Ce bail a fait l’objet d’un avenant en date du 27 juin 2016, à la suite du mariage de Mme [P] [E] [I] avec M. [M] [X] [G].

Invoquant un défaut de paiement de loyers échus, la [C] a fait signifier le 1er octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 09 juillet 2025, la [C] a saisi le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l’expulsion de Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G],obtenir leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation ainsi qu’aux entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 22 septembre 2025 et le dossier a été renvoyé à la demande du conseil de Mme [P] [E] [I] épouse [M].

L’affaire a été appelée une dernière fois à l’audience du 26 janvier 2026 lors de laquelle la [C], régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 2 713,43 euros. Elle ne s’est en outre pas opposée à l’octroi de délais, compte tenu de la reprise des paiements. Elle s’est en revanche opposée à l’irrecevabilité soulevée par la partie défenderesse, indiquant qu’elle justifie de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Suivant ses conclusions notifiées le 26 janvier 2026, et soutenus oralement, Mme [P] [E] [I] épouse [M], représentée, a demandé de :

DECLARER IRRECEVABLES les demandes de la [C] visées dans l’assignation en date du 09 juillet 2025 ;Subsidiairement SUSPENDRE les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ;DEBOUTER en conséquence la [C] de ses prétentions visant à voir constater la résiliation du contrat de bail, l’expulsion des locataires et la fixation d’une indemnité d’occupation ;FIXER la créance locative de Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G] à la somme de 2 504,52 euros, arrêtée au 7 janvier 2025 ;PRONONCER le report du paiement de cette dette locative sur une durée de trois ans et à défaut accorder aux locataires un échelonnement de la dette locative sur une durée de trois années ;LAISSER à la charge de la [C] les dépens et le coût du commandement de payer.

Mme [P] [E] [I] épouse [M] soulève in limine litis une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action, soutenant que la [C] ne justifie pas de la notification de l’assignation introductive d’instance au représentant de l’État.

Sur le fond, elle expose que les difficultés financières qu’elle a rencontrées résultent d’une perte d’emploi en raison de son état de santé. Elle ne conteste pas le principe de la dette locative mais son quantum, faisant observer que les pénalités de 7,62 euros appliquées de mars à juillet 2024 ainsi que les frais contentieux doivent en être déduits.

Elle déclare être sans emploi et n’avoir aucune ressource, précision qu’elle n’est plus bénéficiaire de l’Aide pour le retour à l’emploi depuis le 03 septembre 2025. Elle affirme être actuellement en formation et sollicite un report de paiement pour une période de trois ans pour lui permettre de revenir à une situation financière stable, et subsidiairement un échelonnement de la dette sur une période de trois ans, proposant de payer en sus du loyer courant la somme de 70 euros en règlement de l’arriéré.

Elle ajoute que M. [M] [X] [G] perçoit un salaire mensuel moyen de 1 242 euros et que le couple n’a plus d’enfant à charge.

M. [M] [X] [G] n’a pas comparu ni personne pour lui bien que régulièrement cité.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient tout d’abord de noter que M. [M] [X] [G], qui ne comparait pas, a été assigné par acte délivré à domicile.

En vertu des dispositions des articles 472 et 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, en rappelant qu’il ne sera fait droit à la demande que dans la mesure où elle sera estimée régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la [C] justifie de la notification d’une copie de l’assignation à la Préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée le 17 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

La contestation formée par Mme [P] [E] [I] épouse [M] de ce chef sera donc rejetée.

Par ailleurs, l’article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 juillet 2025.

L’action est par conséquent recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 22 mars 2000 modifié par avenant n° 1 mariage contient une telle clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 1er octobre 2024, pour la somme en principal de 1 514,18 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 441-9 du Code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois, qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l’espèce, les suppléments de loyer appliqués par la [C] seront écartés du calcul de l’arriéré, faute pour la bailleresse de justifier du respect de la procédure prévue à l’article L. 441-9.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La [C] produit un décompte démontrant que Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite (420,83 euros) et des pénalités injustifiées (144,78 euros), la somme de 2 147,82 euros à la date du 07 janvier 2026 inclus.

SUR LES DEMANDES DE REPORT ET DE DELAIS DE PAIEMENT

Conformément à l’article 1343-5 alinéa 1 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [P] [E] [I] épouse [M] sollicite le report de l’exigibilité de la dette locative pendant trois années. Il s’évince des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil que le report de paiement de la dette n’est autorisé que sur deux années seulement. Mme [P] [E] [I] épouse [M] produit une attestation d’entrée en formation intitulée « COMPETENCES CLES EN SITUATION PROFESSIONNELLE » à compter du 07 juillet 2025 jusqu’au 24 février 2026 mais ne justifie d’aucune démarche entreprise pour pouvoir apurer sa dette locative. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de report de paiement.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience (le décompte produit portant mention d’un paiement de 1 000 euros effectué le 07 janvier 2026), et de leur situation personnelle et financière dont la locataire justifie, il convient d’autoriser Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G], à s’acquitter du paiement de leur arriéré locatif, en plus du loyer courant, selon les modalités précisées au dispositif à compter de la présente décision, la dernière mensualité devant régler le solde.

La [C] ne s’est en outre pas opposée à la demande de délais de paiement et à la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail pendant la durée de ces délais et de dire que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Afin de préserver les droits du bailleur et d’éviter, en cas de nouvelle défaillance des locataires, que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif qu’à compter de la présente décision et pendant la durée des délais de paiement accordés, le défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative entraînera la déchéance des délais octroyés sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; par suite, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G] sera ordonnée – sans qu’il soit nécessaire d’ordonner l’astreinte sollicitée dès lors que le recours à la force publique s’avère une mesure de contrainte suffisante -, le sort des meubles se trouvant dans les lieux régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, et ils seront condamnés à payer à la [C], à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, la somme mensuelle de 560,57 euros à titre d’indemnité d’occupation ; cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G], qui succombent à l’instance, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 16 Mars 2026

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la [C] dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2000 modifié par avenant n° 1 mariage entre, d’une part, la [C] dûment représentée par son représentant légal et, d’autre part, Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G] concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er décembre 2024 ;

— CONDAMNE Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G] à payer à la [C] dûment représentée par son représentant légal la somme de 2 147,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 sur la somme de 1 514,18 euros et à compter de l’assignation du 09 juillet 2025 pour le surplus ;

— REJETTE la demande de report de paiement de la dette locative ;

— AUTORISE Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G] à s’acquitter de la somme de 2 147,82 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui devra solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord des parties ou adoption d’un plan de surendettement ;

— PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet sans autre formalité ;

* que l’intégralité de la somme restant due devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la [C] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, dans le respect des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en rappelant que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera alors réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

* que Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G] soient condamnés à payer à la [C] dûment représentée par son représentant légal une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 560,57 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dont remise des clés, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision du loyer connu à la date de révision publiée par l’Insee ;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNE Mme [P] [E] [I] épouse [M] et M. [M] [X] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,