REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/09220 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KPWN

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 23 Avril 2025

[L] c/ [R]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [X] [L]

né le 04 Janvier 1951 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Valérie COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 23 Avril 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Valérie COLAS

— [W] [R]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte à effet au 1er juillet 2023, monsieur [X] [L] a donné à bail à monsieur [W] [R] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 720 €.

Le loyer n’étant plus réglé depuis le mois de mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.186,05 € a été délivré le 13 août 2024 à monsieur [W] [R], qui n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, monsieur [X] [L] a fait assigner monsieur [W] [R] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 5 février 2025, pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion du locataire et obtenir la condamnation de ce dernier au paiement des sommes restant dues au titre des loyers à, charges et indemnités d’occupation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 5 février 2025, monsieur [X] [L], représenté par son conseil, a confirmé les termes de son assignation et présenté un décompte actualisé de sa créance.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, monsieur [W] [R] n’était ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (PV de carence).

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, monsieur [X] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions contractuelles du bail liant les parties, faisant échec à l’application du délai de six semaines prévu par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 applicable aux commandements de payer délivrés à compter du 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu à effet au 1er juillet 2023, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 août 2024, pour la somme en principal de 2.186,05 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 octobre 2024 à minuit.

L’expulsion de monsieur [W] [R] sera par conséquent ordonnée, suivant modalités précisées au dispositif de la présente décision.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Monsieur [X] [L] produit un décompte démontrant que monsieur [W] [R] restent devoir la somme de 9.377,50 € en principal à la date du 5 février 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 13 octobre 2024 à minuit, les sommes dues par monsieur [W] [R] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre. Les sommes dues au titre des loyers et charges seront donc fixées à 5.040 euros au titre des loyers, 805 euros au titre des charges et 122,50 euros au titre de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères, soit un total de 5 967,50 euros, incluant les loyers et charges du mois d’octobre 2024. Le surplus des demandes sera examiné au titre de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre, étant précisé que si monsieur [X] [L] formule ses demandes comme « à titre provisionnel », il convient de leur restituer leur exacte qualification eu égard aux faits de l’espèce, en application de l’article 12 du code de procédure civile, et de les examiner comme des demandes au fond, formées à titre définitif et non provisionnel.

Monsieur [W] [R] sera par conséquent condamné à payer à monsieur [X] [L] :

la somme de 5.967,50 € au titre des loyers et charges restant dus au jour de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.160 euros à compter du commandement de payer du 13 août 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En conséquence, monsieur [W] [R] sera condamné à payer à monsieur [X] [L] une somme de 720 euros par mois, conformément à la demande, au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 720 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir monsieur [X] [L], monsieur [W] [R] seront condamnés à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 1er juillet 2023 entre monsieur [W] [R] et monsieur [X] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 octobre 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [W] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [W] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, monsieur [X] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE monsieur [W] [R] à verser à monsieur [X] [L]

la somme de 5.967,50 € au titre des loyers et charges restant dus au jour de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.160 euros à compter du commandement de payer du 13 août 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus

CONDAMNE monsieur [W] [R] à verser à monsieur [X] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 720 euros, à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 720 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE monsieur [W] [R] à verser à monsieur [X] [L] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [W] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection