Du 21 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02292 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3YW

Société ENEAL

C/

[J] [M] épouse [W]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Julie NEDELEC

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société ENEAL

RCS [Localité 10] N° 461 201 337

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Julie NEDELEC, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL CMC AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [J] [M] épouse [W]

née le 10 Juin 1974 à [Localité 8] (ALGERIE)

[Adresse 6] [Adresse 5]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2019, la SA ENEAL a donné à bail à Madame [J] [M] épouse [W] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la SA ENEAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2108.83 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, la SA ENEAL a assigné Madame [J] [M] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 janvier 2025 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit insérée au contrat de bail du 20 décembre 2019 au bénéfice de la société ENEAL, à la date du 30 septembre 2024, soit deux mois après le commandement de payer, resté infructueux,

— Ordonner l’expulsion de Madame [J] [M] épouse [W] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et sous réserve du respect des dispositions de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Madame [J] [M] épouse [W] à payer à la société ENEAL la somme de 3171.35 euros en principal à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 11 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de signification du commandement de payer, soit le 31 juillet 2024,

— Condamner Madame [J] [M] épouse [W] à payer, à compter du 30 septembre 2024, date de résiliation du contrat obtenue de plein droit deux mois après le commandement de payer resté infructueux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers contractuels révisés éventuellement selon l’indice de référence des loyers et des charges elles-mêmes éventuellement révisées, qui auraient été payés si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 527.45 euros arrêtée au 11 octobre 2024, à parfaire au jour de la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [J] [M] épouse [W] à payer à la société ENEAL, la somme de 700 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [J] [M] épouse [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 24 janvier 2025.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, la SA ENEAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6169.97 euros au 23 janvier 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [J] [M] épouse [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 19 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 24 janvier 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 1er août 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et la locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA ENEAL a fait signifier à Madame [J] [M] épouse [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 2108.83 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 31 juillet 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [M] épouse [W] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 31 juillet 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 1er octobre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 1er octobre 2024.

Dès lors, Madame [J] [M] épouse [W] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er octobre 2024, ce qui constitue pour la SA ENEAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA ENEAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6169.97 euros à la date du 23 janvier 2025.

Cependant, ce décompte intègre des factures (888.82 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation, qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [J] [M] épouse [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5281.15 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 janvier 2025 – échéance du mois de décembre 2024 incluse. Madame [J] [M] épouse [W] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (527.45 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [J] [M] épouse [W].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [J] [M] épouse [W] à verser à la SA ENEAL la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [J] [M] épouse [W] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 9] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [J] [M] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (527.45 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [J] [M] épouse [W] à payer à la SA ENEAL la somme de 5281.15 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives, indemnités de supplément de loyer de solidarité et indemnités d’occupation à la date du 23 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [J] [M] épouse [W] à payer à la SA ENEAL, à compter du 1er janvier 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [J] [M] épouse [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [J] [M] épouse [W] à payer à la SA ENEAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION