N° RG : N° RG 23/06628 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YBGB

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 23/06628 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YBGB

AFFAIRE :

S.A.S. FRANCKDISTRIBUTION

C/

[X] [P] [H]

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL DUCASSE [K] SICET

la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT,Vice-Président,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.S. FRANCKDISTRIBUTION immatriculée au RCS de LIBOURNE sous le n° 903021772 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Les Jardins d’Aliénor – 6 route Acacias

33141 VILLEGOUGE

représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 23/06628 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YBGB

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [P] [H]

né le 21 Décembre 1968 à PUTEAU (92800)

de nationalité Française

35 rue de la Benatte

33000 BORDEAUX

représenté par Maître Olivier NICOLAS de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 18 mars 2022, monsieur [P] [H] (ci-après « le bailleur ») a donné à bail à la SAS FRANCKDISTRIBUTION (ci-après « le preneur ») un local à usage commercial situé au sein d’un immeuble en copropriété achevé en 2021, sis 12 boulevard de la plage à LACANAU.

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 21 mars 2022 pour se terminer le 20 mars 2031, moyennant un loyer annuel de 42 000 euros HT, soit 10 500 euros HT par trimestre.

Une supérette Vival devait être exploitée dans ce local, nécessitant d’importants travaux d’aménagement.

Au motif d’infiltrations d’eau persistantes dans le local, le preneur a cessé son exploitation et vidé les locaux après constat de commissaire de justice établi le 24 février 2023.

Par acte extrajudiciaire signifié le 27 juillet 2023, le preneur a saisi le tribunal judiciaire aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts du bailleur, pour manquement à son obligation de délivrance et obtenir indemnisation de l’ensemble de ses préjudices.

Par ordonnance du 2 avril 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de suspension du paiement des loyers formée par la société FRANCKDISTRIBUTION et enjoint les parties à rencontrer un médiateur charger de les informer gratuitement sur l’utilité d’une mesure de médiation.

Les parties ont été contactées par le médiateur, sans aucune suite donnée.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2025, la société FRANCKDISTRIBUTION demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-5, 1719 et 1720 du code civil, de :

prononcer la résiliation du contrat de bail commercial en date du 18 mars 2022, aux torts exclusifs du bailleur, à effet du 1er octobre 2022condamner monsieur [P] [H] à lui payer les sommes suivantes : 30 000 euros en remboursement des loyers du 1er octobre 2022 au 30 juin 2023,7 000 euros en remboursement de la caution,56 599,64 euros en remboursement des travaux effectués dans les lieux loués,108 000 euros au titre de l’indemnité de perte de chance d’exploiter le local loué en 2023,Débouter monsieur [P] [H] de ses demandes reconventionnelles, Le condamner à lui verser 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileLe condamner aux dépens en ce inclus le constat de maître [M], commissaire de justice, en date du 24 février 2023,Ecarter l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation de la société FRANCKDISTRIBUTION. Au soutien de ses demandes, la société FRANCKDISTRIBUTION expose que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance alors qu’elle a été confrontée à d’importants désordres de construction affectant le bien loué, et notamment le clos, les baies vitrées de façade n’étant pas étanches, des infiltrations se produisant au travers des murs. Elle soutient que le bailleur était informé de ces problèmes d’humidité et d’infiltration dans le local avant la mise en location, cela ressortant du procès-verbal de constat « état des lieux avant acquisition immobilière » qui fait état de traces d’humidité et d’infiltrations. Elle soutient que si le bailleur s’était engagé auprès de la société GROUPE CASINO lors de la visite des lieux antérieurement à la conclusion du bail à régler les difficultés, il n’est pas démontré que des travaux aient été effectivement réalisés avant la passation du bail afin de remédier à cette importante humidité présente dans les murs et le sol des locaux. La société FRANCKDISTRIBUTION reproche au bailleur de n’avoir entrepris aucune démarche pour solutionner le problème et lui permettre d’exercer son activité dans des conditions normales. Elle conteste que la production de factures de matériaux de LEROY MERLIN en date du 10 août 2022 puisse suffire à démontrer que le bailleur a procédé à des travaux importants d’étanchéité signalés auprès du promoteur, la SCCV LACANAU GIRALDA, par le maître d’œuvre de l’opération, la société ARTECH, le 19 juillet 2021. Elle fait également valoir qu’il n’est pas démontré que des travaux d’étanchéité auraient été réalisés par le promoteur. Elle souligne que la persistance de ces infiltrations tout au long de la saison estivale et lors des pluies d’automne a compromis l’hygiène indispensable à son commerce d’alimentation. Elle indique que si des travaux d’étanchéité ont peut-être pu être réalisés, ce serait en 2023, non en 2022. Elle ajoute que dès la fin 2023, elle ne pouvait plus faire usage de la serrure, rouillée, et que cette rouille a été constatée par le commissaire de justice le 16 avril 2024. Elle reproche l’inaction du bailleur pour remédier aux désordres, alors qu’il en était informé. Elle conteste toute volonté de transfert de son activité vers un nouveau magasin Vival à SAINT GENES DE FRONSAC comme le suggère le bailleur, qui serait selon lui à l’origine de la présente procédure, alors qu’il s’agit d’une pure spéculation, erronée, ce magasin ayant été acquis et exploité par une structure juridique indépendante de la société FRANCKDISTRIBUTION, étant rappelé qu’elle-même exploite un autre établissement à VILLEGOUGE depuis 2021. Elle indique que si son intention avait été de ne pas exploiter un magasin à LACANAU sur la durée, elle aurait conclu un bail de courte de durée et n’aurait pas investi plus de 50 000 euros de travaux d’aménagement dans le local, à l’état brut de maçonnerie lors de la conclusion du bail.

S’agissant de ses préjudices, elle demande le remboursement des loyers acquittés malgré l’arrêt de son activité en raison des désordres entre le 1er octobre 2022 et le 30 juin 2023, ce dont le bailleur avait connaissance. Elle demande le remboursement d’un trop perçu de 30 000 euros et la restitution de son dépôt de garantie de 7000 euros. Elle demande également le remboursement des sommes engagées à perte pour les travaux d’aménagement (56 599,64 euros), une indemnité pour préjudice d’exploitation, celle-ci indiquant que la supérette était destinée à exploiter son activité dans un cadre saisonnier, d’avril à septembre compte tenu de la situation quasi exclusivement touristique de LACANAU OCEAN. Elle évalue à partir du chiffre d’affaires réalisé sur la période du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022 la perte de chance d’exploiter à108 000 euros, en raison d’une absence totale d’activité sur 2023 (évaluation calculée sur 6 mois).

Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles du bailleur : s’agissant des demandes de paiement de loyer, pour les mêmes raisons que celles exposées plus haut ; en ce qui concerne la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, elle s’y oppose puisque le commandement, resté infructueux, lui a été délivré le 26 février 2024, soit après son assignation devant le tribunal judiciaire aux fins de résiliation du bail. En ce qui concerne l’indemnité d’occupation et l’application de la clause pénale, elle s’y oppose au motif que le bailleur a opéré un calcul erroné en prenant pour base un loyer mensuel de 10 500 euros au lieu d’un loyer trimestriel et considère en tout état de cause qu’il s’agit d’une clause pénale disproportionnée qui doit être écartée.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions récapitulative notifiées par RPVA le 3 septembre 2025, monsieur [S] demande au tribunal de :

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 26 mars 2024 par effet du commandement signifié le 26 février 2024 et demeuré infructueux,

— constater que la société FRANCKDISTRIBUTION a libéré les locaux par la restitution volontaire des clés constatée par procès-verbal du 16 avril 2024,

En conséquence :

— condamner la société FRANCKDISTRIBUTION au paiement des loyers et charges depuis le 1er juillet 2023, arrêtés au 26 mars 2024, jour de la résiliation du bail à la somme de 38 162,57 euros,

— condamner la société FRANCKDISTRIBUTION à lui verser une somme de 5901,21 euros au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant de 281,01 euros par jour pour la période du 27 mars 2024 au 16 avril 2024, soit à compter du jour de la résiliation jusqu’au jour de la libération des locaux et de la restitution des clés,

— débouter la société FRANCKDISTRIBUTION de ses demandes,

— écarter l’application du principe de la compensation entre la somme de 7000 euros versée à titre de dépôt de garantie et les condamnations mises à la charge de la société FRANCKDISTRIBUTION en raison de manquements de cette dernière et en application de l’article « Dépôt de garantie » du bail,

— condamner la société FRANCKDISTRIBUTION à lui régler une somme de 15000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris les coûts mentionnés dans le commandement de payer du 26 février 2024, celui du constat du 28 mars 2024, celui du 16 avril 2024 et l’intégralité des frais d’exécution.

Au soutien de sa défense, monsieur [S] conteste tout manquement à son obligation de délivrance, soutenant que l’origine des infiltrations intérieures ou extérieures est loin d’être établie en l’absence d’expertise judiciaire. Il rappelle que le bail porte par ailleurs sur des locaux « brut de maçonnerie » de sorte que les travaux d’aménagement et de mises aux normes devaient être entièrement réalisés par la société FRANCKDISTRIBUTION pour adapter les locaux à son activité. Il ajoute qu’aucune déduction ne peut être faite de l’expertise judiciaire concernant les locaux commerciaux contigus qui n’ont pas été livrés bruts de béton et qui concernent justement des désordres liés aux travaux de second œuvre réalisés dans le local.

S’agissant du préjudice, il souligne qu’à le supposer avéré, la société FANCKDISTRIBUTION est elle-même à l’origine de son préjudice car elle a choisi de quitter les lieux sur la base d’un constat de commissaire de justice non contradictoire. Il soutient qu’en réalité le preneur a préféré abandonner les lieux loués pour ouvrir un autre point de vente à SAINT-GENES-DE-FRONSAC, où la société FRANCKDISRIBUTION a déplacé son mobilier commercial. Il considère la demande de remboursement de loyer infondée dès lors qu’elle a exercé une activité jusqu’au 30 septembre 2022, le preneur indiquant lui-même dans son assignation avoir réalisé du chiffre d’affaires jusqu’au 30 septembre 2022. Il refuse en outre de rembourser les travaux engagés, la renonciation à l’exploitation de la supérette étant du fait de la société FRANCKDISTRIBUTION elle-même. Il en va de même s’agissant de l’indemnisation de la perte d’exploitation.

Monsieur [S] forme ensuite des demandes reconventionnelles et demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire, la société preneuse ayant cessé de régler ses loyers depuis le 1er juillet 2023, sans régularisation dans le délai d’un mois suivant le commandement. En conséquence, il demande le paiement de l’arriéré des loyers outre le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux le 16 avril 2024, date de remise des clés, et qu’en application du bail, l’indemnité d’occupation devra être fixée à deux fois le montant du loyer en cours. Il s’oppose enfin à la restitution du dépôt de garantie.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :/1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;/2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;/3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;/4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Selon l’article 1720 du même code : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce./Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Aux termes de l’article 1217 de ce code : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat ;/- demander réparation des conséquences de l’inexécution./ Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Le manquement à l’obligation de délivrance est sanctionné par la résiliation du bail aux torts du bailleur si les manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Le preneur demande la résiliation du contrat de bail à effet au 1er octobre 2022, reprochant au bailleur un manquement à son obligation de délivrance.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le preneur a pris possession des lieux le 21 mars 2022. Le local commercial loué est « brut de maçonnerie, sous-face de la dalle du plafond brute de béton, sol brut de béton ».

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, ni sur initiative du bailleur ni sur celle du preneur. A toutefois été annexé au bail une copie du procès-verbal de constat d’huissier établi le 17 juin 2021 qui mentionne, concernant l’intérieur du local commercial, des traces d’infiltrations apparentes sur les briques : de nombreuses tâches verdâtres sont apparentes avec traces de mousses au droit du sol, des briques sont humides au toucher principalement sur la seconde moitié du local, toute hauteur, présence d’auréoles blanchâtres apparentes. Il est également relevé que la dalle de béton au sol est humide au toucher et qu’il y a des traces de sable mouillé sur le sol.

A défaut d’état des lieux d’entrée réalisé par les parties, pourtant prévu dans le bail, il doit être retenu que l’état du local lors de la prise de possession était identique à celui décrit dans ce procès-verbal de constat. Il s’ensuit que le preneur avait connaissance au moment de la prise de possession des lieux de l’existence d’infiltration et de traces d’humidité. Pour autant, cette connaissance, et cette acceptation par le preneur de prendre possession des lieux malgré tout, n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance, celui-ci devant remettre au preneur un local apte à être utilisé sans que le locataire ait à effectuer des réparations lui permettant d’exploiter.

Il n’est pas contesté que des travaux d’aménagement ont été réalisés par le preneur dans le local. Par courrier recommandé du 30 mai 2022, monsieur [Y], pour la société [C] DISTRIBUTION, a alerté le bailleur sur une fuite d’eau et des entrées d’eau qui seraient persistantes malgré l’intervention du promoteur.

Selon une attestation établie par [C] EURL [E], celui-ci est intervenu en 2022 pour « la rénovation totale du magasin en électricité. Cela n’a pas été simple vu le ruissèlement du mur du fond ainsi que les flaques d’eau au sol. Nous avons dû installer une VMC assez conséquente vu le degré d’humidité". Il résulte encore d’une attestation établie par monsieur [V], gérant de la société ED RENOV, qu’il est intervenu sur le chantier le 21 mars 2022 et a constaté à ce moment des flaques d’eau, des traces d’humidité nécessitant l’usage de ventilateurs pour sécher les lieux avant la pose du carrelage. Il a joute que les travaux initialement prévus pour être achevé le 29 avril 2022 ont été repoussés au 20 juin 2022 avec facture de suppléments de temps et de matériel, l’humidité et les moisissures ayant conduit à reprendre une partie des travaux.

Il convient de toutefois de constater que le magasin a pu ouvrir à compter du 1er juillet 2022 jusqu’au 30 septembre 2022, date de fin de la saison estivale, et a généré un chiffre d’affaires de 54 161.80 euros. L’exploitation selon la destination du local était donc possible.

Si le preneur a fait établir un constat par commissaire de justice le 23 février 2023, faisant état de traces de rouille sur le sol carrelé, d’eau stagnante au droit d’une porte vitrée , de traces de moisissures sur les plinthes et sur le sol carrelé, force est de constater que ces constatations ont été faites dans un local totalement vide, qui n’était plus exploité du fait de la seule volonté du preneur, de sorte qu’il n’est pas établi que ces infiltrations et moisissures étaient d’une gravité telle qu’elles ont fait obstacle à l’exploitation du local. De même, s’il résulte d’une lettre émanant d’un représentant du groupe Casino en date du 8 février 2023, franchisant les magasins Vival, que la présence « de moisissures en de multiples endroits ainsi que de nombreuses infiltrations constatées laissent présager des dommages autrement plus importants que ceux simplement visible » il ne s’agit là que de suppositions sur le niveau de gravité des vices qui ne sauraient à elles seules établir une impossibilité d’exploiter totale le magasin, ce même si la situation a conduit, par précaution, le représentant du groupe à conclure à l’incompatibilité du local avec « les standards de qualité et de sécurité exigés au sein de notre réseau Vival ».

En tout état de cause, il doit être relevé que mise à part la mise en demeure adressée le 30 mai 2022 au bailleur, lequel soutient être intervenu dans le local au mois d’août 2022, aucune autre mise en demeure ne lui a été adressée afin de mettre un terme aux désordres que celui-ci soutient avoir solutionné.

Il suit de là que si des désordres résultant d’infiltrations, de moisissures et d’humidité ont existé et persisté après le déménagement du locataire, bien avant la remise des clés du local au mois d’avril 2024, il n’est pas démontré que ceux-ci étaient d’une gravité telle qu’ils justifient une résiliation du bail aux torts du bailleur.

La demande de résiliation du bail sera donc rejetée. En conséquence, la demande formée au titre du remboursement des loyers du 1er octobre 2022 au 30 juin 2023 doit être rejetée.

Sur les demandes au titre du remboursement des travaux effectués par le preneur

Le manquement à l’obligation de délivrance peut être sanctionné par l’attribution de dommages et intérêts liés au préjudice de jouissance si les manquements ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, il résulte de ce qui a été dit plus haut que le local remis au preneur présentait des infiltrations et traces d’humidité, ce dont le bailleur avait parfaitement connaissance puisque ces informations figuraient dans le constat d’état des lieux du 17 juin 2021, soit près d’un an avant la prise à bail.

Pour justifier de la réalisation de travaux, supposés avoir solutionné ces désordres persistant depuis au moins le mois de juin 2021, il produit deux factures Leroy Merlin en date des 10 et 12 août 2022 mentionnant l’achat de mortier de réparation, de peinture, de mousse isolante, de cutter. Outre que ces factures ne démontrent pas la réalisation de travaux, force est de constater qu’il ne démontre pas en quoi ces matériaux ont été suffisants pour remettre en état le local et le prémunir de tout risque d’infiltration d’eau ou de moisissure et d’assurer son étanchéité.

A l’évidence, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et son intervention pour mettre fin aux désordres, dans un local dont la destination est « commerce d’alimentation multiservice, supérette » apparaît bien insuffisante.

La société [C] DISTRIBUTION sollicite la condamnation de monsieur [P] [H] au titre du remboursement des travaux effectués dans les lieux loués, qui n’ont pas pu être amortis.

Il est incontestable que la société preneuse, qui avait la charge selon les termes du bail, d’aménager intégralement le local loué « brut de maçonnerie » a subi un préjudice résultant de l’engagement de dépenses d’aménagement qu’elle n’a pu amortir faute pour le bailleur de résoudre efficacement les désordres affectant le local. Pour autant, il doit être rappelé que c’est elle qui a décidé de quitter le local sans mise en demeure véritablement adressée au bailleur pour faire cesser le trouble.

Pour justifier sa demande indemnitaire de 56 599, 64 euros, elle produit une attestation de son expert comptable mentionnant des frais d’architecte et des frais d’artisans (monsieur [V] et Monsieur [C] ayant par ailleurs versé des attestations). Sont également mentionnées des frais « Loki », « Leroy Merlin », « Bureau Véritas ». Les factures détaillées ne sont toutefois pas produites de sorte qu’il ne peut être fait le départ entre des éléments d’aménagement pérennes du local et ce qui a pu être réutilisé par la société preneuse. L’activité de la société « Loki » n’est pas non plus décrite. En outre, il n’y a pas lieu d’indemniser des frais liés à la mise à disposition du personnel Casino qui sont indépendants de l’aménagement et qui sont en lien avec l’exploitation du local, qui a généré un chiffre d’affaires. Enfin, le preneur ne saurait être indemnisé en totalité des frais d’investissement dès lors qu’il avait connaissance de désordres au moment de la prise à bail et n’a pas mis en demeure le bailleur de procéder à des travaux de réparations.

Il sera en conséquence alloué une somme de 30 000 euros au titre du préjudice matériel lié à l’aménagement du local.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à indemniser une perte de chance d’exploiter le local loué en 2023, alors que la société preneuse a décidé elle-même de quitter le local et de se priver ainsi de toute possibilité de générer du chiffre d’affaires dans ce local.

La demande de restitution du dépôt de garantie de 7000 euros sera examinée plus loin.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail du 18 mars 2021 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit après la délivrance d’un commandement de payer ou sommation d’exécuter demeurés infructueux, reproduisant la clause avec volonté d’en user. Dans ce cas, le montant du dépôt de garantie versé restera acquis au bailleur à titre d’indemnité compensatoire sans préjudice du bailleur à tous dommages et intérêts.

En l’espèce, un commandement visant la clause résolutoire a été signifié à la société [C] DISTRIBUTION le 26 février 2024, demandant au preneur de régler la somme totale de 39 561.33 euros au titre des loyers et charges impayés entre 2022 et le 31.03.24.

Il n’est pas contesté que bien qu’ayant quitté les lieux depuis octobre 2022, la société [C] DISTRIBUTION n’a pas restitué les lieux et n’a remis les clés que le 16 avril 2024. Il n’est pas non plus contesté qu’elle n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant le commandement.

La clause résolutoire est donc acquise avec effet au 26 mars 2024.

Le montant du commandement n’étant pas contesté, la société [C] DISTRIBUTION sera condamnée à verser au bailleur la somme de 38 162.57 euros, prétention dont est saisi le tribunal selon les dernières conclusions du bailleur.

Le bail prévoit, sous le paragraphe « clause résolutoire » que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire » en cas d’acquisition de la clause résolutoire. Mais cette clause doit s’analyser en clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil. Ainsi, le tribunal entend réduire cette indemnité à de plus justes proportions et la réduire à hauteur de 500 euros.

Ainsi, il convient de condamner d’une part la société FRANCKDISTRIBUTION à verser à monsieur [P] [H] la somme de 38 162.57 euros, et de condamner d’autre part monsieur [P] [H] à verser à la société FRANCKDISTRIBUTION la somme de 6500 euros (7000 euros de dépôt de garantie moins 500 euros).

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est due entre le 26 mars 2024 et le 16 avril 2024, date de restitution des clés.

Sous le paragraphe « clause résolutoire » du bail, il est stipulé qu’à défaut par le preneur d’évacuer les locaux de tout occupant de son chef, il sera redevable au bailleur de plein droit et sans aucun préavis d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard au double du loyer en cours charges comprises, calculé au prorata temporis sans préjudice de tous droits à dommages et intérêts au profit du bailleur. Là encore il s’agit d’une clause pénale qu’il y a lieu de modérer.

Le loyer trimestriel hors taxes et hors charges est de 10 500 euros, soit 117 euros par jour. Le bailleur demande de fixer cette indemnité journalière majorée à 281,01 euros, ce qui apparaît manifestement disproportionné.

Ainsi la société FRANCKDISTRIBUTION sera condamnée à verser au bailleur à titre d’indemnité d’occupation une somme de journalière de 150 euros, hors charges, soit pour 21 jours une somme de 3 150 euros.

La compensation des créances sera ordonnée en application de l’article 1348 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chaque partie succombant, chaque partie supportera ses propres dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[…]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant partagés, les demandes seront rejetées.

Exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler que le jugement est exécutoire de droit par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile. Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, la société preneuse ayant quitté les lieux.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

REJETTE la demande de résiliation du contrat de bail du 18 mars 2022 liant la SAS FRANCKDISTRIBUTION et monsieur [P] APPERT [X], aux torts du bailleur,

En conséquence

REJETTE les demandes de la SAS FRANCKDISTRIBUTION de remboursement des loyers entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023,

CONDAMNE monsieur [P] APPERT [X], pour manquement à son obligation de délivrance à payer à la SAS FRANCKDISTRIBUTION la somme de 30 000 euros,

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’exploiter le local,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 18 mars 2022 entre la SAS [C] DISTRIBUTION et monsieur [P] [H] [X], à effet du 26 mars 2024,

CONDAMNE la SAS [C] DISTRIBUTION à verser à monsieur [P] [H] [X] la somme de 38 162,57 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 26 mars 2024,

REDUIT à 500 euros l’indemnité forfaitaire due en raison de l’acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence,

CONDAMNE monsieur [P] [H] à restituer à la SAS [C] DISTRIBUTION la somme de 6500 euros au titre du dépôt de garantie.

CONDAMNE la SAS FRANCKDISTRIBUTION à verser à monsieur [P] [H] [X] la somme de 3150 euros au titre de l’indemnité d’occupation, hors charges, due entre le 27 mars 2024 et le 16 avril 2024,

ORDONNE la compensation des créances,

CONDAMNE la SAS [C] DISTRIBUTION et monsieur [P] [H] [X] chacun à supporter ses propres dépens,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la [C] DISTRIBUTION et monsieur [P] [H] [X],

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT