RG : 24/3744 – Page – SD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03744 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YG5B

N° de Minute : 25/00036

JUGEMENT

DU : 13 Janvier 2025

[L] [N]

C/

[R] [T]

[J] [W] épouse [T]

[D] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [L] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric DEMEY, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [T], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne ;

Mme [J] [W] épouse [T], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne ;

M. [D] [Y], demeurant [Adresse 6]

non comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

1 EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 septembre 2021, M. [L] [N] a donné à bail à M. [R] [T] et Mme [J] [W] épouse [T] un logement, situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 680 euros et une provision sur charges de 40 euros. Par acte séparé du 23 septembre 2021, M. [D] [Y] s’est porté caution solidaire des locataires.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, M. [L] [N] a fait signifier à M. et Mme [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7 200 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par voie électronique le 23 novembre 2023, M. [L] [N] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par exploit du 29 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 Mars 2024, M. [L] [N] a fait assigner respectivement M. [D] [Y], en qualité de caution, M. [R] [T] et Mme [J] [W] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail au 4 janvier 2024 et à défaut prononcer la résiliation aux torts exclusifs des locataires ;

dire que M. et Mme [T] sont occupants sans droit ni titre ;

ordonner leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés ;

ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des assignés ;

condamner les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

* 7 364,86 euros au titre des loyers impayés, frais d’acte inclus suivant décompte du 30 novembre 2023 ;

* 726,68 euros au titre des loyers impayés du 1er décembre 2023 au 3 janvier 2024 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ;

* 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux de l’intérêt légal ;

condamner M. [D] [Y] à garantir M. [L] [N] de l’ensemble des condamnations formées à l’encontre de M. et Mme [T], en sa qualité de garant ;

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

À l’audience du 4 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [L] [N], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique que les différentes notifications ont bien été effectuées auprès de la CCAPEX et du représentant de l’Etat dans les délais légaux.

Il ajoute que les locataires n’ont réalisé aucun règlement postérieurement au commandement de payer, qu’il n’ont pas repris le paiement du loyer courant et que le montant actualisé de la dette locative s’élève à environ 15 000 euros au jour des débats. Il s’oppose de ce fait à la demande de délais de paiement.

Interrogé par le juge sur la régularité de l’acte de cautionnement, il conclut que l’acte est régulier.

M. et Mme [T] ont comparu en personne. Ils ne contestent pas la dette locative et sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils déclarent que leur fille a été victime de graves agissements de nature criminelle commis à son encontre, que Mme [T] est en congé de longue maladie pour dépression, qu’elle touche des indemnités journalières d’environ 500 euros par mois, que M. [T] perçoit un salaire d’environ 1 400 euros, que ses ressources ont diminué du fait qu’il n’effectue plus de déplacement depuis deux ans, qu’ils sont accompagnés par une assistante sociale pour déposer un dossier de surendettement ainsi qu’une demande de logement social. Ils expliquent qu’ils ont été dépassés par la situation, qu’ils ne perçoivent pas d’allocations de la Caf du Nord. Ils proposent de verser la somme mensuelle de 150 euros en plus du loyer courant.

M. [D] [Y], cité par exploit délivré à l’étude, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24, III et IV, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que :

« III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

En la cause, force est de constater que M. [L] [N] ne justifie pas avoir porté l’assignation à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord six semaines au moins avant la première audience, aucune pièce justificative n’étant produite sur ce point.

Cette fin de non-recevoir a été mise dans les débats dès lors que le requérant a déclaré à l’audience que la notification de l’assignation avait été valablement effectuée. Elle ne peut être régularisée en cours de procédure postérieurement à la première audience.

Il s’ensuit que les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail motivée par l’existence d’une dette locative des preneurs doivent être déclarées irrecevables.

Les demandes subséquentes d’expulsion sous astreinte et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont dès lors sans objet.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 22 novembre 2023, du décompte de la créance arrêté en novembre 2023 et des débats, que M. [L] [N] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Les locataires ne contestent pas avoir cessé tout paiement de loyer à compter du mois de juillet 2023 et ne justifient d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte du bailleur.

Il convient par conséquent de condamner M. et Mme [T] à payer à M. [L] [N] la somme de 14 400 euros au titre des loyers et charges dus au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient de dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts au taux de l’intérêt légal en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

Par ailleurs, pour qu’il soit fait application de la disposition précitée, le débiteur doit tout à la fois être malheureux et de bonne foi.

Or, en l’occurrence, M. et Mme [T] ne règlent plus leur loyer depuis le mois de juillet 2023 et n’ont pas repris le paiement du loyer avant l’audience ni n’ont effectué des versements même minimes pour apurer leur dette ancienne et conséquente.

Par ailleurs, si les époux [T] ne produisent aucun justificatif de leurs revenus et charges, il ressort néanmoins de leurs déclarations que leur situation financière actuelle ne leur permet pas d’apurer la dette dans le délai légal.

Au regard de ces éléments, ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur la validité de l’engagement de caution de M. [D] [Y]

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, ''Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.''

Or, en l’occurrence, le bailleur ne justifie pas avoir remis à la caution un exemplaire du contrat de location, lequel n’est pas signé par M. [D] [Y]. En outre, l’acte d’engagement de caution solidaire signé par M. [D] [Y] versé aux débats ne précise pas que le bail lui a été remis ni ne comporte une mention selon laquelle ce dernier reconnaît être resté en possession du contrat de location conclu entre M. [N] et les époux [T].

La question de la régularité de l’acte de caution de M. [D] [Y] a été mise dans les débats à l’audience du 4 novembre 2024, le requérant ayant alors conclu à la régularité de l’acte.

Dès lors, il convient de déclarer le cautionnement de M. [D] [Y] nul en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

La demande formée à l’encontre de M. [D] [Y] sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. et Mme [T] aux dépens de l’instance.

Il convient également de les condamner à verser à M. [L] [N] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction et numérotation applicable postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable les demandes de M. [L] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu le 19 septembre 2021 avec M. [R] [T] et Mme [J] [W] épouse [T] ;

DIT que les demandes subséquentes d’expulsion sous astreinte, d’enlèvement des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONDAMNE M. [R] [T] et Mme [J] [W] épouse [T] à payer à M. [L] [N] la somme de 14 400 euros au titre des loyers et charges dus au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts au taux de l’intérêt légal ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

DEBOUTE M. [L] [N] de ses demandes dirigées contre [D] [Y] ;

CONDAMNE M. [R] [T] et Mme [J] [W] épouse [T] à payer à M. [L] [N] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [T] et Mme [J] [W] épouse [T] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE