Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01872 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUG7

S.A. DOMOFRANCE

C/

[M] [V], [I] [G]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Mme [R] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [V]

né le 10 Décembre 1991 à [Localité 11] (BULGARIE)

[Adresse 12]

[Adresse 7] [Adresse 9]

[Localité 6]

Madame [I] [G]

née le 22 Avril 1994 à [Localité 11] (BULGARIE)

[Adresse 12]

[Adresse 7] [Adresse 9]

[Localité 6]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 19 janvier 2023, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à M. [M] [V] et Mme [I] [G] un bien à usage d’habitation situé à [Adresse 14] [Adresse 10] 922 et un emplacement de stationnement n°67 au sein de la Résidence.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier à M. [M] [V] et Mme [I] [G] le 7 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 24 septembre 2024, DOMOFRANCE a fait assigner M. [M] [V] et Mme [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 16 janvier 2025 en lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 19 janvier 2023 à la date du 8 mai 2024 et que M. [M] [V] et Mme [I] [G] sont occupants sans droit ni titre ;

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— en tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— les condamner solidairement à payer par provision la somme de 11.297,38 euros (terme d’avril 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.976,78 euros et de l’assignation sur le surplus,

— les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, de la résiliation du bail jusqu’à la complète restitution des lieux visés par les baux en date du 19 janvier 2023, vides de tout occupation et de tout objet mobilier,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 20 mars 2025.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes financières en indiquant que M. [M] [V] et Mme [I] [G] ont quitté les lieux et restitué le logement le 30 septembre 2024, de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet. Elle actualise sa créance à la somme de 21.841,91 euros selon décompte fourni à l’audience, en précisant que le supplément de loyer de solidarité a été appliqué en 2024 pour non réponse à l’enquête sociale et que M. [M] [V] et Mme [I] [G] ont indiqué ne pas pouvoir fournir l’avis d’imposition.

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

M. [M] [V] et Mme [I] [G], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 8 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 7 mars 2024, pour la somme en principal de 2.976,78 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 mai 2024.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

M. [M] [V] et Mme [I] [G] ayant quitté les lieux le 30 septembre 2024, la demande en expulsion est toutefois devenue sans objet.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs s’agissant d’un logement HLM il incombe au locataire de répondre annuellement à une enquête de ressources et un questionnaire sur l’occupation du logement, destinés à vérifier s’il remplit les conditions d’attribution et au calcul, le cas échéant, du supplément de loyer de solidarité.

Le défaut de réponse à l’enquête de ressources expose le locataire à une pénalité mensuelle de 7,62 euros par mois, et à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.

DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que M. [M] [V] et Mme [I] [G] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite (257,27 euros), la somme de 21.584,64 euros à la date du 15 janvier 2025, incluant les sommes dues jusqu’au mois de septembre 2024 inclus, déduction faite du dépôt de garantie.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, ainsi qu’au supplément de loyer de solidarité (à hauteur de 13.657,77euros) régulièrement appliqué en l’absence de réponse au questionnaire de ressources et de production de l’avis d’imposition sur le revenu.

Faute de comparaître, M. [M] [V] et Mme [I] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 21.584,64 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs au regard de la clause contractuelle instaurant une solidarité entre eux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [M] [V] et Mme [I] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de M. [M] [V] et Mme [I] [G] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 8 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2023 et liant la société DOMOFRANCE à M. [M] [V] et Mme [I] [G], concernant le bien à usage d’habitation situé à [Adresse 13] ([Adresse 5])[Adresse 1] [Adresse 10] 922 et l’emplacement de stationnement n°67 au sein de la Résidence ;

CONSTATONS que M. [M] [V] et Mme [I] [G] ont libéré les lieux, avec restitution des clés, le 30 septembre 2024 et que la demande en expulsion est devenue sans objet ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement M. [M] [V] et Mme [I] [G] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 21.584,64 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, supplément de loyer de solidarité et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que M. [M] [V] et Mme [I] [G] pourront obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité sanction incluse dans cette condamnation (13.657,77 euros) s’ils communiquent au bailleur les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant dans le foyer et le revenu fiscal de référence pour l’année litigieuse afin d’en permettre la liquidation définitive ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS in solidum M. [M] [V] et Mme [I] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum M. [M] [V] et Mme [I] [G] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE