Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/02062 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXXJ

Société AQUITANIS

C/

[S] [Y], [M] [Y]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représenté par Mme [D] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [S] [Y]

[Adresse 3] [Adresse 7]

[Adresse 12] [Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 3] [Adresse 7]

[Adresse 12] [Adresse 2]

[Localité 6]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 21 mars 2014, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 10] [Adresse 8].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Mme [S] [Y] le 11 août 2023 et à M. [M] [Y] le 27 octobre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 22 octobre 2024, AQUITANIS a fait assigner Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 20 mars 2025.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, demande :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux occupés ;

— de les condamner solidairement au paiement du loyer et des charges, d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’à leur départ effectif, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

AQUITANIS précise que si Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] ont réglé l’arriéré, ils n’ont pas justifié avoir une assurance locative et qu’il ne peut dès lors que maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail avec toutes les conséquences qui en résultent.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Mme [S] [Y], bien que régulièrement citée à personne, et M. [M] [Y] cité selon les modalités prévues par l’article 659 du code procédure civile, n’ont pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il résulte de l’article 7, g, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 21 mars 2014 contient une telle clause résolutoire.

Par actes en date des 11 août 2023 et 27 octobre 2023, AQUITANIS a fait délivrer à Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] n’établissent pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’encontre des cotitulaires du droit au bail à la date du 28 novembre 2023.

Mme [S] [Y], et M. [M] [Y] en tant que de besoin, qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’un indemnité d’occupation.

En l’espèce Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, AQUITANIS est fondé à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] qui demeurent tenus solidairement au paiement des dettes ménagères, indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] ne sont plus débiteurs au 14 janvier 2025, en raison d’une régularisation des charges à leur profit et d’une régularisation au titre de la réduction de loyer solidarité.

Dès lors Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [S] [Y] et M. [M] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 28 novembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2014 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à Mme [S] [Y] et M. [M] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 10] [Adresse 8] ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS à la charge de Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (770,33 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs à compter de la résiliation du bail ;

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel les indemnités d’occupation à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [Y] et M. [M] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE