TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 24/00276 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGHF

JUGEMENT

Du : 13 Février 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[E] [U]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PEREZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [U]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Février 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e PEREZ, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Madame [E] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

A l’audience du 12 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [U] sur un logement situé [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer principal de 354,21 euros, outre une provision pour charges mensuelles de 99,31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.745,92 euros au titre de l’arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [U] le 4 mars 2024.

Par assignation en date du 27 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, provisions sur charges et consommation d’eau comprises,, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire soit le 7 mai 2024, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que de tout occupant et meubles de son chef,

—  3677,76 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 7 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus,

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au tribunal dont il a été donné connaissance à l’audience (carence).

À l’audience du 12 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, indique que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7293,31 euros, arrêtée au 2 décembre 2024. En outre, elle précise que la locataire ne procède pas au règlement de ses loyers courants et que par conséquent, elle s’oppose à des délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux.

Madame [E] [U] n’a pas comparu, ni personne pour la représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité

LA SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir informé la CCAPEX de la situation d’impayé de Madame [E] [U], qui persiste, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 6 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.745,92 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 7 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [E] [U] ne comparaît pas et ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement ainsi que son maintien dans les lieux.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 33-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, Madame [E] [U] lui devait la somme de 6.965,96 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [E] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur ;

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [E] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner Madame [E] [U] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 avril 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Madame [E] [U], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 7] est résilié depuis le 7 mai 2024,

ORDONNE à Madame [E] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [E] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6.965,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [U] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

La greffière La juge