Du 14 avril 2025

5AC

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/01377 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFM3

[T] [K], [C], [M] [V]

C/

[Y] [H], [P] [F]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 14/04/2025

Avocats : Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER

M^e Guy NOVO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 avril 2025

JUGE : M^me Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEURS :

Madame [T] [K]

née le 05 Mai 1961 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Guy NOVO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [C], [M] [V]

né le 24 Novembre 1966 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Guy NOVO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Monsieur [P] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentés par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 1er février 2012 à effet du même jour, d’une durée de trois ans, Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F], portant sur un logement situé [Adresse 6]) à [Localité 7].

Par acte délivré le 19 juillet 2023, Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] un congé pour vente à effet du 31 janvier 2024, avec offre de vente au prix de 350.000 euros.

Après délivrance le 5 mars 2024 d’une sommation de quitter les lieux, et indiquant que Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] se maintenaient dans les lieux malgré le terme du bail, Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] les ont fait assigner par acte en date du 16 mai 2024 à l’audience du 18 juin 2024 du juge des contentieux de la protection, lui demandant de :

— déclarer le congé valable en la forme et au fond

— constater que le bail en date du 1er février 2012 est en conséquence résilié

— les déclarer occupant sans droit ni titre des locaux

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 704,96 euros, fixée au montant du loyer et des charges, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des entiers dépens comprenant le coût du congé.

En cours de procédure Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] ont quitté les lieux et un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé le 18 juillet 2024.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 17 février 2025.

Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V], représentés par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection de :

— déclarer le congé valable en la forme et au fond

— constater que le bail en date du 1er février 2012 est en conséquence résilié

— constater le maintien de Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] dans les lieux jusqu’au 18 juillet 2023

— condamner solidairement Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] au paiement de la somme totale de 554,29 euros au titre des loyers restant dû sur juin et juillet 2024

— condamner solidairement Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] à leur remettre le certificat de ramonage, et à défaut à leur payer ledit ramonage à mettre par état et déclaration

— juger que le dépôt de garantie a compensé pour partie le loyer du mois de juin 2024, établissant le solde dû à 144,96 euros

— condamner solidairement Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des entiers dépens comprenant le coût du congé, la sommation de quitter les lieux, le procès-verbal de constat du 18 juillet 2024 et l’assignation.

Ils observent avoir accordé à Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] un délais de 10 jours pour quitter les lieux à compter de la délivrance de la sommation du 5 mars 2024 mais qu’ils sont restés dans les lieux jusqu’à leur départ postérieurement à l’assignation, qu’ils ont indiqué ne pas régler le loyer de juin, ni les 18 jours de juillet, abandonnant ainsi le dépôt de garantie de 650 euros, qu’il reste dû toutefois 144,96 euros au titre du mois de juin et la somme de 409,33 euros pour juillet. Ils ajoutent que les défendeurs contrairement à leur promesse n’ont pas remis le certificat de ramonage.

Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F], représentés par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

— Les condamner solidairement à leur payer :

* 650 € au titre de la restitution du dépôt de garantie

* 800 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile

— Les condamner solidairement aux entiers dépens.

Ils expliquent avoir rencontré beaucoup de difficultés pour se reloger ce dont ils ont informé le commissaire de justice, qu’ils ont trouvé un logement qui ne devait être livré qu’au mois de juillet 2024 et ont prévenu le commissaire de justice. Ils soutiennent qu’une procédure judiciaire n’était pas nécessaire puisqu’ils s’étaient engagés à quitter les lieux au plus tard le 16 juillet 2024, et que le bien n’est toujours pas vendu. Ils indiquent ne pas avoir été destinataires de l’état des lieux de sortie réalisé par Maître [N], ni du décompte définitif, et que le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué. Ils soutiennent qu’en l’absence de décompte définitif les demandeurs ne sont pas fondés à leur réclamer des sommes et que la demande s’agissant des frais de ramonage est imprécise et non chiffrée et est donc irrecevable. Quant au frais de constat et rappelant les dispositions de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ils font valoir qu’il n’y avait aucune nécessité de faire appel à un commissaire de justice, ces frais devant demeurer à la charge des demandeurs.

Motifs du jugement

Sur la validation du congé et l’occupation des lieux sans droit ni titre

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce le bail conclu pour une durée de trois ans à effet du 1er février 2012, a été reconduit et expirait le 31 janvier 2024 à minuit.

Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 350.000 euros a été notifié à Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] par acte délivré le 19 juillet 2023, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Cet acte est régulier et ne fait du reste l’objet d’aucune contestation.

Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] n’ayant pas accepté l’offre dans le délai imparti, le bail a pris fin le 31 janvier 2024 à minuit et Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] étaient déchus de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 1er février 2024.

Or il est établi que les défendeurs n’ont pas quitté les lieux à la date d’échéance mais seulement le 18 juillet 2024.

Dès lors Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] sont fondés à faire déclarer le congé valable et constater que Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] étaient occupants sans droit ni titre du 1er février 2024 au 18 juillet 2024, date de restitution des clés.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] s’étant maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il leur incombait de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2024 d’un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges jusqu’à leur départ des lieux.

Sur la créance locative

Il incombait aux locataires d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, et à l’issue du bail une indemnité d’occupation équivalente telle que ci-dessus rappelée.

Par ailleurs dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient aux débiteurs de démontrer l’extinction de son obligation.

Il découle des conclusions de Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] que Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] n’ont pas réglé l’équivalent du loyer pour le mois de juin 2024 et la période du 1er au 18 juillet 2024, tandis que Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] n’allèguent pas et ne démontrent pas avoir réglé les sommes correspondantes, soit 704,96 euros pour juin 2024 et 409,33 euros pour la période du 1er au 18 juillet 2024.

Dès lors Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] sont fondés à leur réclamer paiement de la somme de 1.114,29 euros de ce chef.

Sur la demande au titre du ramonage

Il est constant qu’il incombe au locataire de procéder au ramonage annuel des conduits de cheminée.

En l’espèce le logement étant équipé d’une cheminée, cette obligation incombait aux locataires et à juste titre Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] ont demandé la production du certificat de ramonage.

Si Monsieur [P] [F] a indiqué lors de l’état des lieux de sortie qu’il le ferait parvenir, ce justificatif n’a pas été remis, pas plus qu’il n’a été produit dans le cadre de l’instance.

Il convient d’en déduire que Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] ne détiennent pas ce justificatif et dès lors il est vain de leur enjoindre de le fournir.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] demandent à titre subsidiaire le paiement des frais de ramonage.

Cependant, malgré cinq reports de l’examen de l’affaire et des conclusions en défense leur objectant le caractère non chiffré de leur prétention, les demandeurs n’ont pas chiffré leur demande.

Cette demande sera dès lors déclarée irrecevable.

Sur le dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au contrat de bail conclu entre Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V], bailleurs, et Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F], locataires, le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] ont versé à Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] un dépôt de garantie de 650 euros à l’entrée dans les lieux. Ils en demandent la restitution.

Cependant il résulte de ce qui précède qu’ils restent devoir la somme de 1.114,29 euros en contrepartie de l’occupation des lieux du 1er juin au 18 juillet 2024.

Dès lors, nonobstant l’absence de décompte de sortie dans le mois du départ des lieux, ils ne sont pas fondés à réclamer la restitution du dépôt de garantie qui doit s’imputer sur cet arriéré.

Par conséquent après imputation du dépôt de garantie (650 euros), ils seront condamnés à payer à Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] la somme de 464,29 euros. La condamnation sera prononcée in solidum entre les défendeurs, en l’absence de solidarité légale ou conventionnelle portant sur les indemnités d’occupation dues.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il ne résulte d’aucun élément que Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V], qui ont fait délivrer à Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] le 5 mars 2024, soit alors que le bail était expiré depuis plus d’un mois, en leur laissant un délai de 10 jours pour libérer les lieux, aient été destinataires d’une demande en vue du maintien dans les lieux jusqu’à la mi-juillet et l’aient accepté.

Dès lors, et au surplus au regard du risque d’un maintien dans les lieux au-delà, Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] étaient recevables et fondés à faire constater par le juge des contentieux de la protection l’occupation sans droit, ni titre et à obtenir l’autorisation de les expulser.

En conséquence les dépens seront supportés par Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] dans le cadre de la présente instance.

Ces dépens n’ont pas lieu d’inclure le coût du congé pour vente dont la charge incombe aux seuls bailleurs pour faire échec au renouvellement tacite du bail. Ils n’ont pas lieu non plus d’inclure le coût de la sommation de quitter les lieux, qui n’est pas un acte prescrit par la procédure, ni celui du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Au demeurant s’agissant de l’état des lieux de sortie, ainsi que l’observent les défendeurs, la règle est l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable, le recours à un commissaire de justice étant prescrit en cas de difficulté, qui n’est nullement établie en l’espèce.

En outre, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] seront condamnés in solidum à payer à Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] la somme de 500 euros, leur demande de ce chef étant rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulier le congé délivré le 19 juillet 2023 .

CONSTATE que Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] étaient en conséquence déchus de tout titre d’occupation depuis le 1er février 2024, étaient occupants sans droit ni titre du 1er février au 18 juillet 2024 et redevables d’une indemnité d’occupation durant cette période égale au montant du loyer et des charges ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] à payer à Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V], après déduction du dépôt de garantie, la somme de 464,29 euros au titre des sommes dues pour l’occupation du logement du 1er juin au 18 juillet 2024 ;

REJETTE la demande en production du certificat de ramonage ;

DECLARE irrecevable la demande en paiement non chiffrée au titre des frais de ramonage ;

REJETTE la demande en restitution du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE les parties en leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] aux dépens, qui n’incluent ni le coût du congé pour vente, ni le coût de la sommation de quitter les lieux, ni le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] à payer à Madame [T] [K] et Monsieur [C] [V] la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [H] et Monsieur [P] [F] de leur demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection