TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01086 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2MAG

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 26/01/2026

à M^e Isabelle FENIOU-PIGANIOL

M^e Baptiste MAIXANT

Rendue le VINGT SIX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 15 Décembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Victorine GODARD, Greffière lors des débats ezt de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière lors du délibéré.

DEMANDERESSE

S.A.S. AG COFA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. BPLH

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Isabelle FENIOU-PIGANIOL, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte 06 mai 2025, la SAS AG COFA a fait assigner la SAS BPLH, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— constater la résiliation du bail commercial conclu entre elles par acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 19 784,57 euros au titre des loyers et charges restant dus à la date de résiliaition du bail, avec intérêts au taux légal ;

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

— dire qu’en cas de besoin, les meubles éventuellement laissés par le preneur après son départ des lieux pourront être entreposés dans un lieu approprié conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire qu’à compter du 21 avril 2025, la défenderesse est redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer courant et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 21 avril 2025 ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de levée d’état et de notification prévus par l’article L.143-2 du code de commerce.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2016, suivi de deux avenants, elle a donné à bail à la défenderesse des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 21 mars 2025, elle a fait délivrer au locataire commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance visant la clause résolutoire qui est resté sans effet.

Appelée à l’audience du 15 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 15 décembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la société AG COFA, le 15 décembre 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient à titre principal ses demandes de résiliaition du bail et d’expulsion de la défenderesse, demande à titre subsidiaire la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 98 547,41 euros au titre des loyers dus au 20 octobre 2025, majorée des intérêts au taux légal, et en tout état de cause la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de levée d’état et de notification prévus par l’article L.143-2 du code de commerce ;

Elle soutient que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois, la défenderesse se prévalant de règlements qui ont été imputés sur le 4ème trimestre 2024, et les virements effectués les 24 mars, 31 mars et 07 avril 2025 n’ayant soldé que partiellement l’arriéré, qui subsistait à hauteur de 11 572,10 euros à la date du 21 avril 2025 alors même que la défenderesse était par ailleurs redevable de l’appel de fonds du 2ème trimestre ; que la dette locative n’a pas cessé de s’accroître depuis lors ; que le défaut de couverture assurantielle justifie l’acquisition de la clause résolutoire ; que la défenderesse n’oppose aucune contestation sérieuse du montant des sommes réclamées ; que ses moyens, purement opportunistes, sont juridiquement inopérants ;

— la société BPLH, le 12 décembre 2025, par des écritures aux termes desquelles elle demande au juges des référés :

— à titre principal, de se déclarer incompétent pour statuer ;

— à titre subsidiaire, de débouter la demanderesse de sa demande de constat de la clause résolutoire et d’expulsion ;

— subsidiairement, d’intégrer toutes les sommes versées et de les déduire du montant demandé;

— de lui accorder les plus larges délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire

— de constater qu’elle justifie avoir communiqué dès mars 2025 le justificatif de sa couverture d’assurance, et de débouter la société AG COFA de ses demandes à ce titre ;

— de débouter la demanderesse de sa demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, et de la condamner sur le même fondement à lui verser la somme de 3 000 euros ;

Elle soutient qu’à la date de délivrance du commandement de payer, elle avait déjà versé 23 399,62 euros, de sorte que l’impayé s’élevait non à 23 164,21 euros mais à 11 346,62 euros, somme dont elle s’est acquittée avant l’expiration du délai d’un mois ; que la clause résolutoire n’est donc pas acquise ; que la demanderesse prétend sans en rapporter la preuve qu’une partie des versements a permis de solder la dette du 4ème trimestre 2024 ; qu’à tout le moins une contestation sérieuse les oppose ; que les prétendus arriérés postérieurs ne peuvent servir d’assise pour faire constater la résiliation du bail ; qu’elle justifie avoir versé entre le 28 avril et le 06 décembre 2025 une somme totale de 34 572,10 euros, soit une somme totale depuis le 13 janvier de 70 080,40 euros, ce qui atteste de sa bonne foi ; que la somme de 98 547,41 euros réclamée par la société AG COFA ne tient manifestement pas compte de ses versements ; qu’elle est redevable d’une somme qui ne saurait excéder 28 466 euros ; que la demanderesse profite en outre de la procédure pour lui réclamer le paiement de travaux et de régularisation de charges injustifiées qu’elle conteste, comme elle conteste les fortes hausses de loyer et de charges dues notamment au comportement du bailleur qui a donné postérieurement à bail des locaux à des commerces concurrents, pour des loyers moins élévés ; qu’elle a beaucoup investi dans les locaux ; qu’elle justifie de la souscription d’une assurance en cours jusqu’au 28 février 2026 ainsi que des vérifications attestées par les certificats Q4 et Q18 ; que ces documents ont été adressés au bailleur les 10 février et 19 mars 2025 .

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, et de payer l’arriéré, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 21 mars 2025 pour un montant de 23 164,21 euros (34 746,31 – 11 582,10 d’acomptes) au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025 ;

— que la défenderesse justifie de la souscription d’une assurance en cours de validité à la date de délivrance du commandement ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

Il résulte en effet des pièces produites par la demanderesse (notamment l’extrait du grand livre) que les versements effectués par la locataire les 13 janvier et 20 janvier 2025, à hauteur d’une somme de 11 817,52 euros, ont permis de solder le 4ème trimestre 2024, et que seuls les versements effectués les 10 et 24 février 2025 à hauteur de 11 582,10 euros ont été imputés sur le 1er trimestre 2025, de sorte que le solde restant dû s’établissait bien à 23 164,21 euros à la date de délivrance du commandement de payer, somme ramenée au 21 avril 2025 à 11 572,10 euros déduction faite des virements effectués entre le 24 mars et le 07 avril 2025 par la défenderesse à hauteur de 11 592,11 euros.

La demanderesse peut donc utilement se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, compte tenu du contexte général, de l’ancienneté du bail, des efforts sérieux de la défenderesse pour se libérer des sommes dues, et des situations respectives des deux parties, il convient d’accorder à la société BPLH des délais de paiement pour régler sa dette locative, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l’une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d’exécution de la mesure d’expulsion.

Il conviendra, dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, de condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles, soit la somme de 11 922,51 (35 767,53/3) par mois.

Les parties s’opposent sur le montant de la dette locative à la date du 31 décembre 2025.

C’est à bon droit que la défenderesse relève que la pièce n° 7, chiffrant cette dette à 98 547,41 euros, est criticable à un double titre :

— d’une part, elle ne tient pas compte des deux versements de 4 000 et 6 000 euros réalisés les 24 novembre et 06 décembre 2025 ;

— d’autre part, elle intègre, sans autre justificatif que les seules factures, des charges (4 354,26 euros) et des provisions sur travaux (1 033 euros) dont il n’est pas justifié.

Ces sommes étant sérieusement contestables, elles seront déduites de la dette locative, laquelle s’établit donc, au visa de la pièce 6-1 produite par la demanderesse, à 59 945,52 euros – 10 000 euros – 4 354,26 euros – 1 033 euros, soit la somme de 44 558,26 euros.

Sur les autres demandes :

Il apparait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais, non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce ;

CONDAMNE la SAS BPLH à payer à la SAS AG la somme provisionnelle de 44 558,26 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 31 décembre 2025 ;

ACCORDE à la SAS BPLH des délais de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le biais de 23 mensualités égales d’un montant de 1 856 euros et d’une 24 ème représentant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SAS BPLH respecte son obligation de paiement ;

DIT que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SAS AG COFA qui pourra alors poursuivre l’expulsion de la SAS BPLH, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4], et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’en ce cas, la SAS BPLH sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit 11 922,51 (35 767,53/3) euros jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE la SAS BPLH aux dépens, en ce compris le coût du commandement, et la condamne à payer à la SAS AG COFA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,