6EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

6EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 08 Décembre 2025

58E

RG n° N° RG 23/04323 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XUGN

Minute n°

AFFAIRE :

[S] [X]

C/

S.A. DOMOFRANCE

MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES

[Adresse 10]

le :

à

Avocats : M^e Jean-jacques DAHAN

la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et de la mise à disposition :

Madame Louise LAGOUTTE, vice-président,

statuant en juge unique.

Madame Elisabeth LAPORTE, greffier présente lors des débats et de la mise à disposition.

DÉBATS :

à l’audience publique du 06 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

en premier ressort

Par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [S] [X]

née le [Date naissance 2] 1971 à

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES

S.A. DOMOFRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Elsa MATTHESS-MAURIAC, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [S] [X] est locataire d’un logement [Adresse 8] appartenant à la SA DOMOFRANCE suivant contrat de bail du 31 octobre 2012, moyennant un loyer mensuel de 535,76 € hors charges. Elle est assurée pour ce logement auprès de la MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES (MFA).

Dans la nuit du 22 au 23 décembre 2021, un incendie, qui s’est déclaré dans le garage du logement voisin, s’est propagé dans l’appartement occupé par Mme [S] [X].

Une expertise amiable réalisée par le cabinet SARETECmandaté par la MFA a conclu que le logement n’était plus habitable en l’état mais que toutefois le bail n’était pas rompu. Les dommages mobiliers ont été évalués à 35.112 €.

Une première solution de relogement a été proposée à la locataire par la SA DOMOFRANCE le 28 décembre 2021, que Mme [S] [X] a refusée, le logement n’étant pas meublé. Elle a été hébergée par des proches dans l’attente de la remise en état de son logement.

Une seconde solution de relogement a été proposée par la SA DOMOFRANCE en juillet 2022 que Mme [S] [X] a également refusée le logement étant trop éloigné du collège de son fils.

Les travaux de réfection de l’immeuble ont été achevés en mars 2023. Mme [S] [X] a réintégré les lieux mais a constaté que les travaux avaient fait l’objet de malfaçons.

Considérant qu’elle subissait un préjudice en raison du non achèvement des travaux , d’un trouble de jouissance et de ce qu’elle avait été contrainte de continuer à régler les cotisations d’assurance, Mme [S] [X] a, par acte délivré les 6 avril et 12 mai 2023 fait assigner la SA DOMOFRANCE et la MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir la réalisation des travaux de réparation du logement et l’indemnisation de son préjudice.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, Mme [S] [X] demande au tribunal de :

Vu les articles 1714 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

— déclarer la requérante recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

— condamner DOMOFRANCE à procéder aux travaux de réparation et de réhabilitation du logement loué par Madame [S] [X] et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner DOMOFRANCE à verser la somme de 10.000 euros à Madame [S] [X] au titre du préjudice actuel de jouissance,

— condamner la MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES à verser la somme de 5.000 euros à Madame [S] [X] au titre des frais d’expertise et du remboursement des cotisations qu’elle a continué de verser après l’incendie,

— condamner DOMOFRANCE à verser la somme de 5.000 euros à Madame [S] [X] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES à verser la somme de 5.000 euros à Madame [S] [X] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

— condamner DOMOFRANCE et la MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES aux entiers dépens.

En défense, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2024, la SA DOMOFRANCE demande au tribunal de :

Vu l’article 1722 du code civil,

Vu les éléments versés aux débats,

Vu la loi de 1989,

Vu l’obligation d’assurance des locataires,

— juger que la demande principale de Madame [X] tendant à voir condamner la SA DOMOFRANCE à réaliser des travaux sous astreinte est sans objet,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Madame [X], en ce compris la demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner Madame [X] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2024, la MFA demande au tribunal de :

Vu l’artícle 9 du Code de procédure Civile,

Vu l’artícle L. 113-2 du Code des assurances,

— Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l''encontre de la MUTUELLE.FRATERNELLE D’ASSURANCES.

— Condamner tout succombant à payer à la MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES,

la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Elsa MATTHESS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formées à l’encontre de la SA DOMOFRANCE

Mme [S] [X] fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1714 et suivants du code civil relatives au contrat de bail.

Elle forme les demandes suivantes :

— condamnation de la SA DOMOFRANCE à procéder aux travaux de réparation et de réhabilitation du logement sous astreinte

Elle fait valoir que si elle a pu réintégrer son logement en mars 2023, les travaux ne sont pas terminés et sont défectueux. Elle soutient plus précisément que :

— il y avait une fuite dans les toilettes

— elle a été privée d’électricité pendant 5 jours

— le chauffage ne fonctionnait pas

— l’antenne télé n’a été installée que plusieurs mois plus tard

— des malfaçons ont été constatées sur la porte du garage et du cellier qui ne ferment pas, les peintures n’étaient pas terminées, des plaques de plâtres sont apparentes ça et là.

Elle considère en conséquence que les travaux ne sont pas achevés et que le bailleur doit être condamné à procéder aux travaux de réparation du logement.

La SA DOMOFRANCE considère que cette demande est sans objet. Les travaux ont été réalisés et Mme [S] [X] est entrée dans les lieux le 31 mars 2023. Mme [S] [X] ne justifie pas que ces travaux ne sont pas terminés ou qu’ils présentent des désordres.

Le SA DOMOFRANCE produit le constat contradictoire d’état des lieux entrant établi le 31 mars 2023, jour où Mme [S] [X] a réintégré son logement. Ce constat mentionne quelques désordres à reprendre au titre de la porte d’entrée et de la porte du garage, des huisseries “piquées”, un escalier plaqué bois gondolé. Il doit en être conclu que les travaux de réhabilitation de l’immeuble ont été entrepris et étaient terminés à la date où la locataire a réintégré son logement sauf quelques désordres qui semblent avoir été depuis repris. Mme [S] [X] ne produit aucun élément de nature à établir que le bailleur a manqué à ses obligations au titre des travaux qui lui incombaient et ne précise ni ne justifie des travaux qu’elle souhaiterait voir entreprendre. Il doit par conséquent être constaté que la demande de condamnation à réaliser des travaux est sans objet. Mme [S] [X] sera déboutée de sa demande.

— condamnation d’une indemnité de 10.000 € au titre du trouble de jouissance

Mme [S] [X] fait valoir que les travaux de réhabilitation de l’immeuble ont mis plus de 18 mois à débuter alors qu’il avait été initialement fixé un délai de 6 mois. Elle a été contrainte pendant toute cette période à loger chez des amis et des proches alors que les solutions de relogement proposées par la SA DOMOFRANCE étaient totalement inadaptées à sa situation. Elle a donc subi un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 10.000 €.

La SA DOMOFRANCE oppose à la demande les dispositions de l’article 1722 du code civil faisant valoir qu’elle n’était tenue ni de reloger sa locataire ni de l’indemniser d’un préjudice de jouissance, rappelant qu’elle a suspendu le paiement des loyers pendant la durée des travaux. Elle considère qu’elle a été diligente dans les différentes démarches entreprises et que le délai dans lequel les travaux ont été réalisés étaient raisonnables compte tenu de l’importance du sinistre.

L’article 1722 du code civil dispose que “si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement”.

Il est constant, au regard du rapport d’expertise établi par le cabinet SARETEC que la cause de l’incendie n’a pas été déterminée, mais qu’il a été établi qu’il avait pris sa source dans le garage voisin de l’immeuble puis s’était propagé au logement occupé par Mme [S] [X]. L’expert a constaté que le logement n’était plus habitable mais que le contrat de bail n’était pas rompu, le bailleur ayant suspendu le paiement des loyers.

Il doit en conséquence être considéré, en l’absence de cause identifiée du sinistre, que la chose louée a été détruite partiellement par cas fortuit. Il est constant que dans ce cas, le locataire a le choix soit de demander une diminution du loyer soit la résiliation du bail, et que quelque soit son choix, il n’a droit à aucun dédommagement.

En l’espèce; le bail n’a pas été résilié mais le paiement du loyer a été suspendu en totalité. Le preneur n’ayant droit à aucun dédommagement, la SA DOMOFRANCE n’avait ni une obligation de relogement, ni une obligation d’indemnisation d’un trouble de jouissance.

Il appartient dès lors à Mme [S] [X], pour obtenir le versement d’une indemnité pour trouble de jouissance, de rapporter la preuve que la SA DOMOFRANCE a commis une faute dans la réhabilitation de l’immeuble. Elle soutient seulement que les travaux ont duré 18 mois ce qui l’a obligée à se reloger, mais ne caractérise pas la faute du bailleur. Celui-ci produit les factures des travaux établies entre les mois de janvier 2022 et septembre 2022, l’autorisation de déclaration préalable accordée par le Maire de [Localité 11] le 8 décembre 2022, le suivi des travaux de l’entreprise SOLRENOV du 9 février 2023, qui lui permettent d’établir qu’il a satisfait à ses obligations et s’est montré diligent en conduisant ces travaux dans un délai de 15 mois. En tout état de cause, Mme [S] [X] ne produit aucun élément de nature à établir un manquement du bailleur à ses obligations. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes formées à l’encontre de la MFA

Mme [S] [X] sollicite la condamnation de la MFA, son assureur, à lui verser une somme de 5.000 € au titre des frais d’expertise et du remboursement des cotisations qu’elle a continué de verser après l’incendie.

Elle fait valoir qu’elle a continué de verser à son assureur depuis le 22 décembre 2021 date du sinistre les cotisations d’assurance, alors qu’elle n’en était plus redevable dans la mesure où elle n’occupait plus le logement et qu’elle a sollicité en vain la résiliation du contrat d’assurance.

La MFA rappelle que le paiement de la prime d’assurance est une obligation incombant à l’assuré et qu’elle n’a pas résilié le contrat avant le 1er octobre 2022. Elle était donc débitrice des primes d’assurance. Elle fait valoir en outre qu’elle a elle-même résilié le contrat à la date du 1er octobre 2022 et que Mme [S] [X] ne justifie pas avoir versé les primes d’assurance dont elle demande le remboursement.

Il convient de constater que Mme [S] [X] n’a versé à l’appui de sa demande aucun élément de nature à justifier qu’elle s’est acquitté de cotisations d’assurances après le sinistre ni de leur montant. Comme le souligne la MFA, l’assuré est obligé, en application de l’article L.113-2 du code des assurances, de s’acquitter de la prime d’assurance dès lors qu’il a conclu un contrat d’assurance. Enfin, Mme [S] [X] n’établit pas qu’elle a cherché en vain à résilier le contrat d’assurance, aucun courrier adressé à l’assureur en ce sens n’ayant été produit.

Elle ne justifie pas non plus s’être acquittée de frais d’expertise.

Elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les autres demandes

Succombant à la procédure, Mme [S] [X] sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA DOMOFRANCE et de la MFA les frais non compris dans les dépens. Il leur sera alloué à chacune une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

Constate que la demande de condamnation de la SA DOMOFRANCE à réaliser des travaux de réparation du logement est sans objet ;

Déboute Mme [S] [X] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne Mme [S] [X] à payer à la SA DOMOFRANCE et à la MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES une indemnité de 500 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [X] aux dépens, et dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé les an, mois et jour susdits.

Le jugement a été signé par Louise LAGOUTTE, président et Elisabeth LAPORTE, greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT