TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION D’UN BIEN PRÉEMPTÉ.

le JEUDI VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00092 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJBD

NUMERO MIN: 25/00019

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 23 Janvier 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 10] MÉTROPOLE

[Adresse 12]

[Localité 5]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [V] [T]-[U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame [W] [F], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 27/02/2025

à : avocats

Expédition le : 27/02/2025

à : préempteur, préempté, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [V] [T]-[U] est propriétaire de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 3] d’une contenance de 11 025 m², située [Adresse 15] sur le territoire de la commune de [Localité 13].

Il s’agit d’un terrain non bâti.

Par déclaration d’intention d’aliéner enregistrée le 28 février 2024, madame [T]-[U] a informé la commune de [Localité 13] de son intention de céder son bien, libre d’occupation, pour un prix de 1 415 000 euros, outre 50 000 euros HT de commission d’agence.

Par arrêté du 23 avril 2024, la présidente de Bordeaux Métropole a décidé d’exercer son droit de préemption urbain pour un prix de 520 000 euros, TVA en sus le cas échéant.

Par lettre du 5 juin 2024, madame [T]-[U] a informé [Localité 10] Métropole du refus de son offre.

En application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, [Localité 10] Métropole a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde par dépôt en main propre au greffe le 21 juin 2024 afin qu’il fixe judiciairement le prix du bien.

Le 19 juillet 2024, maître Henri-Michel GATA avocat au Barreau de Bordeaux, a indiqué se constituer dans la procédure au nom de madame [T]-[U], nue propriétaire, et de monsieur [H] [T], usufruitier.

La copie du récépissé de consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme a été transmise par [Localité 10] Métropole au greffe de la juridiction le 1er août 2024.

Suivant ordonnance du 15 octobre 2024, le juge de l’expropriation a organisé le transport sur place, qui s’est tenu le 9 décembre 2024 en présence représentant et du conseil de [Localité 10] Métropole, du conseil de madame [T]-[U] et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire du 21 juin 2024, [Localité 10] Métropole demande au juge de l’expropriation de fixer le prix du bien libre de toute occupation à la somme de 520 000 TVA en sus le cas échéant, rejeter toute autre demande et statuer ce que de droit sur les dépens.

Sur la date de référence, [Localité 10] Métropole soutient que le bien étant situé dans une zone d’aménagement différé selon délibération du 27 avril 2018 rendue opposable le 20 juin 2018 et qu’en application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date du 20 juin 2018 constitue la date de référence. A cette date, le bien était classé en zone US8, ne supportait aucune construction et comportait une zone humide en son sein. La parcelle est également grevée d’un emplacement réservé relatif à la voie tertiaire.

Sur la qualification de terrain à bâtir, elle fait valoir que si le règlement du PLU de la zone US8 permet des constructions sous certaines conditions, il n’est pas établi que les réseaux desservent la parcelle litigieuse et à supposer que ce soit le cas, qu’ils soient suffisamment dimensionnés et en capacité suffisante. Elle ajoute en outre que le double classement en zone humide et en espaces verts au sein de la plateforme aéroportuaire implique certaines prescriptions spécifiques. Elle considère que les deux conditions cumulatives n’étant pas remplies, le bien ne revêt pas la qualification de terrain à bâtir et doit être évalué en fonction de son usage effectif à la date de référence à savoir un terrain vierge de toute construction, sur lequel repose une zone humide.

[Localité 10] Métopole souligne que l’acquisition du terain en cause est décidée en vue de constituer une réserve foncière dans le cadre de la zone d’aménagement différé (ZAD) multi-sites de l’opération d’intérêt métropolitain (OIM) [Localité 10] [Localité 13] [Adresse 11]. Dans ce cadre de la réalisation de l’OIM, une étude d’impact a été réalisée comportant une cartographie des zones humides laquelle démontre l’existence d’une telle zone sur la parcelle préemptée. La cartographie des enjeux de biodiversité montre également que le terrain présente un enjeux moyen et fort, ce qui emporte des conséquences sur les procédures à engager pour obtenir des autorisations d’urbanisme, mais également la nécessité de mesures de compensation importantes impactant la viabilité financière d’un projet immobilier sur une telle parcelle. Elle ajoute que ce type de terrain, supérieur à 1 ha est soumis à autorisation en application de la loi sur l’eau. Elle ajoute que la dérogation espèces protégées ne peut être octroyée que s’il est démontré des raisons impératives d’intérêt public majeur, dérogation qio n’est accordée qu’en l’absence d’autre solution et si cela ne nuit pas au maintien dans un état de conservation favorable les populations concernées.

Elle estime son offre satisfactoire au motif qu’elle correspond aux contraintes urbanistiques du terrain. Elle se fonde sur 7 termes de comparaison issus de l’avis de la direction immobilière de l’Etat qui a retenu 47 euros le m².

En réplique, par conclusions reçues au greffe du juge de l’expropriation le 29 juillet 2024, madame [T]-[U] et monsieur [T] (ci-après les consorts [T]) demandent au juge de l’expropriation de fixer la valeur de l’immeuble préempté à 882 000 euros, TVA en sus le cas échéant. Ils demandent le rejet des demandes de [Localité 10] Métropole et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils exposent que madame est nue propriétaire de la parcelle préemptée, monsieur [H] [T]-[U] en étant l’usufruitier et que monsieur [T] a donné procuration à sa fille pour vendre le bien. Ils soulignent que le terrain est particulièrement bien situé puisque desservi par une voirie dense, avec accessibilité directe à cette voirie, il est attractif car constitue une dent creuse dans le secteur, proche de la rocade, de l’aéroport et en lisière d’un secteur d’habitat restreint au sein d’une vaste zone d’activité économique.

Ils expliquent que le terrain est situé en zone US8 du PLU de [Localité 10] Métropole, qui correspond aux zones spécifiquement liées à l’artisanat et à l’industrie légère ; si la parcelle n’est pas bâtie, sa desserte par les réseaux d’eau, d’assainissement, d’électricité et de communication numérique sont incontestables et en tout état de cause parfaitement dimensionnés et en capacité suffisante, dès lors que les rues entourant le terrain sont parfaitement viabilisées (parcelles côté [Adresse 15], sur tout le long de la rue, parcelles [Adresse 9], l’ensemble des parcelles [Adresse 8], la parcelle directement mitoyenne 281 AD [Cadastre 3], intégrée à la ZAD occupée par les entrepôts de NEXTEAM [Localité 13]. Ils en déduisent que le terrain doit être évalué en terrain à bâtir.

Ils soulignent que la viabilisation foncière sur la parcelle est parfaitement envisageable et rappellent que le candidat acquéreur avait pour objectif de de construire un parc d’activité ; ils demandent de fixer à 80 euros le m² le prix de cession au regard des caractéristiques propres du site et de sa localisation insuffisamment prise en compte par la direction immobilière de l’Etat dans son évaluation.

Par conclusions du 2 décembre 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer le prix d’acquisition du bien à la somme de 551 250 euros en se fondant sur le fait que la parcelle si situe dans un secteur constructible et que si elle n’est pas viabilisée, elle se situe à proximité des réseaux, de sorte qu’elle peut recevoir la qualification de terrain à bâtir. Il retient que la parcelle est frappée d’un emplacement réservé de voirie tertiaire, est en zone C du plan d’exposition au bruit des aérodromes et une grande partie du terrain (82% est en zone humide). Elle est également soumise aux règles de protection relative aux espaces verts intérieurs au sein de la plateforme aéroportuaire.

Sur la date de référence, il retient la date du 25 avril 2014, date à laquelle la délibération du 12 avril 2024 renouvelant la ZAD OIM [Adresse 11] a été rendue opposable aux tiers. A cette date, la parcelle était classée en zone US8. Ses critères de recherche ont porté sur des parcelles de grande superficie, situées en zone d’activité urbanisée ou à urbaniser dans un périmètre proche et cédés entre janvier 2021 et octobre 2024.

Après avoir étudié 11 termes de comparaison et retenu 5 de ces 11 termes, il propose un prix au m² de 50 euros.

MOTIVATION

En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment d’indemnité de remploi. Le prix est fixé comme en matière d’expropriation sous les réserves suivantes : la date de référence est, pour les biens non situés dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publics révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien.

La consistance du bien est appréciée à la date du jugement.

Sur la description du bien

La parcelle préemptée est une parcelle de 11 025 m². Elle est non bâtie, en nature de bois, de végétation d’essences diverses, de pré, non entretenue, supportant des détritus par endroit. Au jour du transport, elle était inondée par endroits. Elle se située de l’autre côté de la [Adresse 15] à [Localité 13] qui est bordée par des maisons d’habitation et entrepôts. Elle est longée sur sa partie droite par l'[Adresse 9] desservant dans le prolongement une un bâtiment industriel avec parking. Elle se situe à proximité de la [Adresse 14] et de l’aéroport de [Localité 10] [Localité 13]. Concernant les transports en commun, elle est desservie par une ligne de bus.

Sur la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle, pour un bien compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, de la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé lorsqu’un tel acte existe.

La parcelle expropriée est incluse dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé créée par délibération n°2015-0495 du 25 avril 2015. Elle a été renouvelée pour une durée de 6 ans par délibération n°2024-192 du 12 avril 2024, publiée le 25 avril 2024, ainsi que le mentionne expressément la décision de préemption.

Il y a lieu de retenir cette date comme date de référence.

A cette date, la parcelle préemptée était située en zone US8 du PLU de [Localité 10] Métropole (artisanat et industrie légère sans commerce).

Sur la qualification de terrain à bâtir du bien

En application des articles L. 322-2 à L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le terrain est qualifié de terrain à bâtir, au sens du code de l’expropriation, dès lors qu’il remplit deux conditions cumulatives, qui doivent être remplies à la date de référence: être situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme et être effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, etc.. Les terrains qui ne répondent pas, à la date de référence, à ces conditions cumulatives, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif.

L’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes.

En l’espèce, la qualification de terrain à bâtir du bien à la date de référence est contestée par [Localité 10] Métropole.

En l’espèce, la zone US8 n’interdit pas les constructions mais les limite pour les constructions de bureaux, de commerce, d’entrepôt et impose des conditions. Le premier critère est ainsi rempli.

En outre, il ressort du transport sur les lieux que la parcelle préemptée est effectivement desservie par une voie d’accès, sur deux côtés, le réseau électrique est présent au droit de la [Adresse 15] laquelle supporte des maisons d’habitation et entrepôts. Il en va de même du réseau d’eau. La parcelle n’étant pas située dans zone « AU » ou « à urbaniser » il n’est pas nécessaire de démontrer que les réseaux sont suffisants pour la desservir, cette suffisance étant présumée par le zonage.

Ainsi, le terrain doit être considéré comme étant un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation.

Il ressort toutefois des éléments produits que la parcelle est en zone humide à 80% et classée au titre des espaces verts au sein de la plateforme aéroportuaire, ce qui limite nécessairement les possibilités de construction, mais n’en prive pas.

S’agissant des autres restrictions de construction soulevées par [Localité 10] Métropole au titre de l’étude d’impact de l’OIM [Localité 10]-[Localité 13], force est de constater d’une part qu’elle ne produit pas cette étude, ne précise pas da valeur juridique et que d’autre part si elle soumet le cas échéant les programmes d’urbanisation à contraintes, celles-ci ne sont qu’hypothétiques en l’absence d’examen in concreto d’une demande d’aménagement. Dès lors aucune conséquence ne saurait être tirée sur la détermination du prix de cession, lequel ne se détermine pas au regard de projet d’aménagements futurs mais au regard de sa qualification et des restrictions effectives à la date de référence. En tout état de cause, il doit être souligné que [Localité 10] Métropole n’a pas tiré de conséquences de son refus de qualification de terrain à bâtir de la parcelle à évaluer puisque ses termes de comparaison, étudiés plus bas, portent tous sur des terrains à bâtir.

Sur le prix

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien préempté, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Sur la méthode d’évaluation.

En l’espèce, la méthode par comparaison n’est pas contestée par les parties, elle doit être retenue.

Au regard des caractéristiques du terrain, il y a lieu de rechercher des termes de comparaison issus de cessions de terrains à bâtir, dans un zonage similaire, d’une superficie similaire, en zone humide et intervenues entre 2021 et 2025.

Ainsi, les trois premiers termes de comparaison produits par [Localité 10] Métropole doivent être écartés, ceux-ci remontant à 2017 et 2018.

Le TC 4 est une parcelle de terrain située à [Localité 13] en zone US8, [Adresse 2], Néanmoins, la surface de terrain est de 46 403 euros, donc non comparable avec le terrain à évaluer. Ce terme de comparaison doit être écarté.

Le TC 5 est une parcelle située à [Localité 16], en zone US8, [Adresse 7]. La parcelle n’est toutefois pas située en zone humide selon les informations communiquées par le commissaire du gouvernement. Il n’y a pas lieu de le retenir.

Le TC6 est une parcelle située en zone US 8 à [Localité 13], [Adresse 2], à proximité du bien évalué. Il s’agit d’une parcelle de terrain à bâtir, située à 92% en zone humide. La cession a eu lieu le 21 octobre 2022. La cession a eu lieu à 47 euros le m². Ce terme de référence doit être retenu comme pertinent.

Le dernier terme de comparaison est relatif à une session à [Localité 16] en zone US8. Il n’est toutefois pas situé en zone humide selon les informations communiquées par le commissaire du gouvernement. Il doit être écarté.

Les consorts [T] ne produisent aucun terme de comparaison.

Les termes 1,4,5,9 et 11 du commissaire du gouvernement doivent être écartés car ne concernent pas des parcelles en zone humide.

Les termes de comparaison situés en zone AU doivent être également écartés car les possibilités effectives de construction ne sont pas directement comparables (TC 7).

Le TC 2 porte sur une cession de parcelle de 7951 m² [Localité 6] pour un prix de 50 euros le m², en zone US4. La cession a eu lieu le 17 juin 2021 : ce terme peut être retenu comme pertinent, la parcelle étant située en zone humide à hauteur de 86 à 100%.

Le TC 3 correspond au TC 4 de [Localité 10] Métropole et doit être écarté pour les mêmes raisons.

Le TC 6 peut être retenu comme pertinent : il porte sur une cession [Localité 6] en zone US8 d’un terrain de 9622 m² à 98% en zone humide pour 50 euros le m², la cession a eu lieu le 5 octobre 2023.

Le TC 8 qui porte sur une cession d’un terrain situé 5% en zone humide doit être écarté.

Le TC 10 porte sur une parcelle de terrain en zone US8 de 1281 m² [Adresse 2] à [Localité 13], à proximité du bien évalué. Il est certes plus petit, mais il devrait alors être valorisé à un prix supérieur puisque plus les surfaces sont petites plus les prix sont élevés. La cession porte sur un terrain en zone US8 situé à 92% en zone humide. Le prix au m² est de 47 euros.

Au total, le prix moyen au m² dégagé est de 48,50 euros le m² mais pour des terrains de plus de plus de 85% en zone humide.

Ainsi, l’évaluation proposée par [Localité 10] Métropole apparaît légèrement trop basse, tandis que celle des consorts [T] ne reflète pas l’état du marché pour ce type de terrain. Le prix de 50 euros le m² proposé par le commissaire du gouvernement apparait également trop bas car trop proche de la moyenne des terrains de plus de 90% en zone humide.

Tenant compte du fait que le terrain préempté est situé à 80% en zone humide, il y a lieu de fixer le prix au m² à 58 euros.

Ainsi, il y a lieu de fixer le prix de cession à 11 025 x 58 = 639 450 euros « TVA en sus » le cas échéant » conformément à la demande de [Localité 10] Métropole.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 10] Métropole supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE au 25 avril 2024 la date de référence,

Fixe à 639 450 euros le prix de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 3] d’une contenance de 11 025 m², située [Adresse 15] sur le territoire de la commune de [Localité 13] vendue par madame [V] [T]-[U], propriétaire déclarée dans la déclaration d’intention d’aliéner du 28 février 2024, et préemptée par [Localité 10] Métropole, TVA en sus le cas échéant,

Condamne [Localité 10] Métropole aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation