Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 25 proxi référé, 27 juin 2025, n° 25/00509

TJ Bobigny 27 juin 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant ainsi l'expulsion du locataire.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a jugé que le locataire devait payer les loyers échus et impayés, confirmant le montant réclamé par le bailleur.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a estimé que le locataire devait verser une indemnité d'occupation correspondant à la valeur des lieux jusqu'à leur libération.
Accepté
Partie perdante
La cour a jugé que le locataire, en tant que partie perdante, devait supporter les dépens de la procédure.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a accordé une somme au bailleur pour couvrir les frais exposés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 25 proxi référé, 27 juin 2025, n° 25/00509
Numéro(s) :	25/00509
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Karl SKOG

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 25/00509 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2W4F

Minute : 25/

Madame [T] [P] veuve [I]

Représentant : M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

Monsieur [C] [M] [V] [F]

Copie exécutoire délivrée à :

M^e Karl SKOG

Copies certifiées conformes délivrées à :

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Juin 2025

Ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [T] [P] veuve [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [M] [V] [F]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 août 2021, Madame [T] [P] veuve [I] a donné à bail à Monsieur [C] [M] [V] [F] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [P] veuve [I] a fait signifier par acte d’huissier en date du 5 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 1.710,74 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 26 novembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 18 février 2025, Madame [T] [P] veuve [I] a fait assigner en référé Monsieur [C] [M] [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

recevoir Madame [T] [P] veuve [I] en son action et la déclarer bien fondée ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail susvisé au 5 février 2025 ; les causes du commandement de payer en date du 5 décembre 2024 n’ayant pas été réglées dans le délai prévu par les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

en conséquence,

ordonner l’expulsion sans délai de grâce de Monsieur [C] [M] [V] [F] et tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, ainsi que le transport des meubles et objets garnissant les locaux loués, dans les conditions édictées par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants dudit Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

condamner par provision Monsieur [C] [M] [V] [F] à payer à Madame [T] [P] veuve [I] une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel chargé et éventuellement révisé, soit actuellement la somme de 855,37 Euros par mois et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise, en application des dispositions de l’article 1240 du Code Civil ;

condamner par provision Monsieur [C] [M] [V] [F] à payer à Madame [T] [P] veuve [I] une somme de 4.403,85 Euros arrêtée au 7 février 2025, sauf à parfaire au jour de l’audience à venir et augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil;

donner acte à Madame [T] [P] veuve [I] de ce qu’elle justifie de diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, en application des dispositions du décret n° 2015-282 du 11 mars 2015;

condamner Monsieur [C] [M] [V] [F] à payer à Madame [T]

[P] veuve [I] une somme de 1.000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

condamner Monsieur [C] [M] [V] [F] aux dépens du présent référé qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la CAPEX, au titre des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 avril 2025.

A cette audience, Madame [T] [P] veuve [I], régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise la dette locative à la somme de 6.114,59 euros, échéance du mois d’avril 2025 comprise, selon le décompte en date du 22 avril 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [M] [V] [F], régulièrement assigné à étude ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [T] [P] veuve [I] justifie avoir saisi la CCAPEX le 9 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu le 10 août 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.710,74 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 5 février 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 10 août 2021 à compter du 6 février 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [M] [V] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [M] [V] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [T] [P] veuve [I] produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [M] [V] [F] lui doit la somme de 6.114,59 euros, échéance du mois de avril 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 22 avril 2025 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [C] [M] [V] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 6.114,59 euros.

Monsieur [C] [M] [V] [F] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 22 avril 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [M] [V] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [P] veuve [I] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort réputé contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2021 entre Madame [T] [P] veuve [I] et Monsieur [C] [M] [V] [F] concernant l’appartement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 6 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [M] [V] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut pour Monsieur [C] [M] [V] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [M] [V] [F] à verser à Madame [T] [P] veuve [I] la somme de 6.114,59 euros (décompte incluant la mensualité d’avril 2025), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 22 avril 2025, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [M] [V] [F] à verser à Madame [T] [P] veuve [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 avril 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [M] [V] [F] à verser à Madame [T] [P] veuve [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [M] [V] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection