TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

62B

Minute

N° RG 24/02094 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZO7O

3 copies

GROSSE délivrée

le 31/03/2025

à la SELARL HARNO & ASSOCIES

la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

COPIE délivrée

le 31/03/2025

à

Rendue le TRENTE ET UN MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 24 février 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière, lors des débats et de Céline GABORIAU, Greffière, lors du prononcé

DEMANDERESSE

Madame [Y] [M] [I]

née le [Date naissance 5] 1961 à [Localité 9] (93)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La SCI DES CHEVALIERS, société civile immobilière

Dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Guillaume HARPILLARD de la SELARL HARNO & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [I] est propriétaire d’un bien immobilier qui constitue son habitation principale, situé [Adresse 2].

Cet immeuble est mitoyen du bien situé [Adresse 3], dont la SCI DES CHEVALIERS est propriétaire.

Se plaignant de l’apparition de désordres sur son bien du fait du délabrement du bien appartenant à la SCI DES CHEVALIERS, Madame [I] a saisi le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, lequel a, par ordonnance du 06 septembre 2021, ordonné une expertise judiciaire et désigné en qualité d’expert Monsieur [P], remplacé par Monsieur [B] selon ordonnance du Magistrat chargé du Contrôle des Expertises du 23 septembre 2021.

Le rapport d’expertise a été déposé le 05 juillet 2023.

Par acte du 1er octobre 2024, Madame [Y] [I] a fait assigner la SCI DES CHEVALIERS devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de :

— condamner, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, la SCI DES CHEVALIERS à procéder aux travaux suivants :

reprise de l’étanchéité de la toiture ; reprise de l’étanchéité des trois cheminées et réfection des solins, – condamner la SCI DES CHEVALIERS au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI DES CHEVALIERS aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, Madame [I] a maintenu ses demandes et y ajoutant, à solliciter de :

— débouter la SCI DES CHEVALIERS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater que les travaux préconisés par l’expert judiciaire n’ont toujours pas été réalisés à ce jour ;

— ordonner que la réalisation des travaux énumérés ci-dessus soit contrôlée et validée a posteriori par un professionnel en la matière de leur choix et distinct du professionnel en charge de réaliser lesdits travaux, et à leurs frais.

Madame [I] formule sa demande de réalisation de travaux sous astreinte à titre principal sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile et fait d’abord valoir qu’il existe une urgence à faire réaliser les travaux conservatoires préconisés par l’expert, lequel a mis en avant un défaut d’entretien de la toiture appartenant à la défenderesse, entrainant des infiltrations d’eau de pluie impactant le bien appartenant à la demanderesse. Elle précise à cet égard que contrairement à ce qu’affirme la SCI DES CHEVALIERS, aucun travaux n’a été pour le moment réalisé. Elle indique ensuite qu’il n’existe aucune contestation sérieuse dès lors qu’il est incontestable que c’est la toiture appartenant à la défenderesse qui est responsable des désordres allégués. Madame [I] fonde subsidiairement sa demande de réalisation de travaux sous astreinte sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile et l’existence d’un trouble manifestement illicite. Elle soutient en effet qu’il existe un risque d’infiltrations d’eau du fait de l’absence d’étanchéité de la toiture appartenant à la SCI DES CHEVALIERS, ce qui constitue un trouble anormal du voisinage qui doit cesser. En outre, elle indique que la mauvaise foi dont la SCI DES CHEVALIERS fait preuve depuis plusieurs années en s’abstenant de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire justifie qu’elle soit condamnée à mandater un profesionnel de son choix dont la mission sera de contrôler et valider lesdits travaux.

La SCI DES CHEVALIERS sollicite quant à elle de :

— constater la signature spontanée et antérieure à la présente procédure du devis de travaux par la SCI CHEVALIER tendant à la réfaction de l’étanchéité de la toiture, des trois cheminées et des solins;

en conséquence,

— débouter Madame [I] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Madame [I] au règlement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ,

— condamner Madame [I] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme que les travaux de réfection sont en cours d’exécution, ce dont il résulte que la demande d’injonction et d’astreinte est devenue sans objet. Elle en conclut que le caractère d’urgence n’est donc plus d’actualité et qu’il n’est pas non plus justifié de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Évoquée à l’audience du 24 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

En cours de délibéré, les Conseils respectifs de la SCI DES CHEVALIERS et de Madame [I] ont fait parvenir des notes en délibéré dont il ne sera pas tenu compte conformément aux dispositions de l’article 445 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile le Juge des Référés rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », « prendre ou donner acte » , les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, la présente juridiction ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur ce fondement, Madame [I] sollicite de condamner sous astreinte la SCI DES CHEVALIERS à procéder à des travaux de remise en état afin de préserver son bien.

Il résulte des pièces versées au débat qu’aux termes de son pré-rapport d’expertise du 03 avril 2023, dont les constatations sont reprises dans le rapport d’expertise définitif du 5 juillet 2023, l’expert judiciaire a “préconisé la mise en oeuvre de mesures conservaoires en urgence afin de rendre le bâtiment de la SCI DES CHEVALIERS hors d’eau et par conséquence stopper les infiltrations des eaux de pluie qui impactent les murs mitoyens des propriétaires des bâtiments de Madame [I], situé au [Adresse 10] de Madame [U], situé au [Adresse 11]”. Il convient de préciser que ce rapport fait état d’un défaut d’entretien de la toiture du bien appartenant à la SCI DES CHEVALIERS et d’une dégradation “très avancée” de ses trois versants entrainant un “risque d’infiltrations d’eau dans le bâtiment SCI DES CHEVALIERS et par conséquent le long du mur mitoyen de Madame [I]”. Il indique par ailleurs que les trois conduits des cheminées du bien de la SCI DES CHEVALIERS sont adossés au mur mitoyen du bâtiment de Madame [I] et sont dans un état de “dégradation totale en majeure partie sur les entourages ou solins des cheminées”, entrainant des “infiltrations d’eau certaines dans le bâtiment”.

Cependant, il convient de préciser que si la SCI DES CHEVALIERS produit aux débats un devis signé du 03 septembre 2024 comportant sa signature et portant sur des travaux de réfection de la toiture, de la cheminée et des solins, ainsi qu’un arrêté de permis de stationnement de la Mairie de [7] du 20 février 2025, portant sur la période allant du 24 février au 24 mars 2025, il n’en demeure pas moins qu’elle ne rapporte pas la preuve que les travaux auraient effectivement débuté.

En conséquence, Madame [I] justifiant ainsi d’une urgence à voir ordonner la réalisation des travaux sollicités, qui en tout état de cause ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, il convient de condamner la SCI DES CHEVALIERS à faire procéder, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, aux travaux suivants :

reprise de l’étanchéité de la toiture ; reprise de l’étanchéité des trois cheminées et réfection des solins.Étant précisé que la SCI DES CHEVALIERS a eu l’occasion, à de multiples reprises, de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert, et que pour autant, elle n’y a pas fait procéder, il convient d’ordonner que la réalisation des travaux énumérés ci-dessus soit contrôlée et validée a posteriori par un professionnel en la matière de leur choix et distinct du professionnel en charge de réaliser lesdits travaux, à ses frais.

La SCI DES CHEVALIERS qui succombe supportera les entiers dépens de l’instance. Il est par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Madame [I], tenue d’ester en justice, les frais non compris dans les dépens. La SCI DES CHEVALIERS sera donc condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, toute autre demande formulée sur ce fondement étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DES CHEVALIERS à faire procéder, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, aux travaux suivants :

reprise de l’étanchéité de la toiture ; reprise de l’étanchéité des trois cheminées et réfection des solins.ORDONNE que la réalisation des travaux énumérés ci-dessus soit contrôlée et validée a posteriori par un professionnel en la matière de leur choix et distinct du professionnel en charge de réaliser lesdits travaux, aux frais de la SCI DES CHEVALIERS ;

CONDAMNE la SCI DES CHEVALIERS à payer à Madame [I] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la SCI DES CHEVALIERS aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,