Du 20 juin 2025

5AG

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00418 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2ENS

[T] [Z]

C/

Société AQUITANIS

— Expéditions délivrées à

la SELARL COULAUD-PILLET

l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE

— FE délivrée à

l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE

Le 20/06/2025

Avocats : la SELARL COULAUD-PILLET

l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [T] [Z]

née le 26 Mai 1988 à [Localité 11] (33)

[Adresse 2]

[Adresse 10] [Adresse 9] [Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par Maître Armelle PICHON substituant Maître Dominique LAPLAGNE (AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE)

DEFENDERESSE :

Société AQUITANIS

[Adresse 1]

[Localité 5].

Représentée par Maître VIENOT substituant Maître Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Avril 2025

Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 13 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Selon contrat de bail en date du 31 décembre 2012 la société AQUITANIS a loué à Mme [T] [Z] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 7].

Par acte introductif d’instance en date du 13 février 2025 Mme [T] [Z] a fait citer la société AQUITANIS devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins :

— d’expertise en vue de déterminer si le logement est en bon état d’usage et de réparation et dans la négative de proposer les solutions réparatoires du logements

— consignation des loyers à la Caisse des dépôts et consignations dans l’attente des travaux de dératisation et de réparation des ouvertures infiltrantes et ce jusqu’à la production d’un constat des services d’hygiène de [Localité 11]

— condamnation de la société AQUITANIS au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance

— condamnation de la société AQUITANIS au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile outre à lui rembourser les dépens en ce compris les consignations pour l’expertise.

Á l’audience du 4 avril 2025, Mme [T] [Z], qui a demandé l’aide juridictionnelle provisoire, a maintenu ses demandes.

Elle indique avoir constaté l’apparition de désordres affectant son logement, notamment des infiltrations et une infestation de rongeurs, que cette situation a été constatée par procès-verbal d’un commissaire de justice le 13 janvier 2025, et qu’elle justifie d’un motif légitime à l’organisation d’une expertise demandée sur le fondement de l’article 145 du code procédure civile. Elle soutient en outre que la gravité de la situation justifie la consignation des loyers, outre l’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

La société AQUITANIS, demande au juge des contentieux de la protection de :

— rejeter la demande d’expertise formulée par Mme [T] [Z]

— débouter Mme [T] [Z] de toutes ses demandes

— condamner Mme [T] [Z] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle a toujours respecté son obligation d’entretien et a effectué les réparations qui étaient nécessaires, qu’il s’agisse de la présence des souris et des infiltrations d’air, elle ajoute que depuis la visite du commissaire de justice, elle a réalisé des travaux qui ont mis fin aux problèmes. Elle observe que rien n’a été constaté s’agissant du chauffage. Elle estime donc que l’organisation d’une expertise ne permettra pas d’apporter des solutions complémentaires à des problèmes identifiés et ne fera que générer des frais. Elle s’oppose à la consignation des loyers puisqu’elle a d’ores et déjà tout mis en oeuvre, ce qui démontre sa bonne foi. Elle observe s’agissant de la demande de provision qu’elle est sérieusement contestable, au regard des travaux déjà effectués, alors qu’il n’est pas démontré que le logement est inhabitable et que la demanderesse ne caractérise pas les préjudices subis.

Motifs

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé. L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Mme [T] [Z] allègue que le logement est affecté de désordres, notamment une infestation de nuisibles et un défaut d’étanchéité à l’air.

Elle justifie avoir effectué plusieurs réclamations auprès de son bailleur, depuis 2024 essentiellement.

De plus elle produit aux débats un procès-verbal de constat établi le 13 janvier 2025 par Maître [Y], commissaire de justice, qui a confirmé la présence en nombre de déjections de souris dans l’ensemble du logement, ainsi qu’un défaut d’étanchéité à l’air des fenêtres et porte-fenêtre dans l’appartement.

Néanmoins, la société AQUITANIS justifie ne pas avoir laissé sans suite les demandes de Mme [T] [Z] et avoir à plusieurs reprises fait intervenir l’entreprise HPR pour éradiquer les souris chez Mme [T] [Z], qui sont effectivement des nuisibles. Elle justifie de nouvelles interventions en date des 31 janvier 2025 et 25 février 2025, qui ont permis après des recherches plus approfondies de reboucher tous les trous identifiés dans le logement.

En ce qui concerne le défaut d’étanchéité à l’air, la société AQUITANIS justifie aussi avoir mandaté l’entreprise France Menuiseries qui a confirmé les défauts d’étanchéité et procédé aux travaux de réparation, sans que Mme [T] [Z] justifie que des désordres persisteraient.

Aucun justificatif n’est produit quant au défaut allégué d’appareil de chauffage, ni quant à une infestation d’insectes.

Si certes la présence d’une souris a été constatée par un visiteur le 27 mars 2025, l’entreprise mandatée avait observé la possibilité pour les souris de passer par la porte-fenêtre. Il apparaît que le bailleur ne se soustrait pas à son obligation puisqu’il a d’ores et déjà mandaté à plusieurs reprises une entreprise et a en outre fait procéder à des travaux dans la résidence. De plus la locataire conserve la possibilité de faire appel aux services d’hygiène de la mairie de [Localité 11], qui sont aussi en charge de l’éradication des nuisibles. Dans ces conditions, il apparaît qu’une mesure d’expertise serait disproportionnée.

La demande d’expertise sera donc rejetée.

Sur la demande en consignation des loyers

Mme [T] [Z] demande au juge des référés d’ordonner la suspension du versement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux propres à remédier aux désordres.

Si les souris n’apparaissent pas avoir été totalement éradiquées, pour autant, le bailleur donne suite aux réclamations de Mme [T] [Z], tandis que les autres désordres sont soit non démontrés, soit non persistant.

Il n’est pas justifié dans ces conditions d’ordonner la consignation des loyers, étant au demeurant observé qu’il découle de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que c’est lorsqu’il ordonne l’exécution de travaux que le juge des contentieux de la protection peut ordonner la suspension en tout ou partie des loyers, avec ou sans consignation.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, (un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée)

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du code civil prévoit quant à lui que il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L’article 1231-1 du Code civil énonce par ailleurs que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Il ressort de ce qui précède que le logement de Mme [T] [Z]présentait un défaut d’étanchéité à l’air et qu’elle a été confrontée à une infestation récurrente de souris, alors que le bailleur a pour obligation de remettre un logement exempt de ce type de nuisances.

Il n’est pas contestable que ce type de nuisances est à l’origine d’un trouble de jouissance pour la locataire, qui justifie en outre par certificat médical de l’incidence des souris sur sa santé et celle de deux de ces enfants.

Aussi au regard des éléments d’appréciation, il est justifié d’allouer à Mme [T] [Z] une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur la réparation de ses préjudices.

Sur les dépens

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés quant au fond, notamment sur les responsabilités et garanties encourues,

ACCORDONS à Mme [T] [Z] l’aide juridictionnelle provisoire ;

REJETONS la demande d’expertise ;

REJETONS la demande tendant à la consignation des loyers et charges ;

CONDAMNONS la société AQUITANIS à payer à Mme [T] [Z] la somme de 1.000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Laissons à la charge de chaque partie les dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection