Du 28 février 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01778 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTL2

Société ERILIA

C/

[X] [Z]

— Expéditions délivrées à

la SELARL HARNO & ASSOCIES

l’AARPI [Localité 11] – DE KERLAND

— FE délivrée à l’AARPI [Localité 11] – DE KERLAND

Le 28/02/2025

Avocats : la SELARL HARNO & ASSOCIES

l’AARPI [Localité 11] – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 février 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ERILIA

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Maître [Localité 10] LHUISSIER de l’AARPI [Localité 11] – DE KERLAND

DEFENDERESSE :

Madame [X] [Z]

née le 08 Septembre 1997 à

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Morgane DUPRE-BIRKHAHN de la SELARL HARNO & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat daté du 12 avril 2023, la société ERILIA a donné à bail à Mme [X] [Z] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 9] avec un loyer mensuel de 351,42 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, la société ERILIA a fait délivrer à Mme [X] [Z] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 1.193,12 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 4 décembre 2023.

Par assignation en date du 2 septembre 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du même jour, la société ERILIA a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [X] [Z].

A l’audience du 7 février 2025, la société ERILIA, représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [X] [Z] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner Mme [X] [Z] à lui payer la somme de 4.287,78 € au titre des loyers et charges échus au 31 janvier 2025 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;condamner Mme [X] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner Mme [X] [Z] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, la société ERILIA fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [X] [Z] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 15 décembre 2023.

La société ERILIA ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de Mme [X] [Z] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion.

Mme [X] [Z], représentée par son conseil, plaide, à titre principal, l’irrecevabilité de la demande d’expulsion formée par la société ERILIA, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient, à titre subsidiaire, la limitation de la dette à la somme de 2.390,06 €, dès lors que, d’une part, il convient de déduire l’ensemble des frais mis en compte par la demanderesse, et que, d’autre part, elle se prévaut de la suspension de l’exigibilité de la somme de 791,96 € au titre de son arriéré de loyers, imposée par la commission de surendettement des particuliers de GIRONDE, le 17 juin 2024.

Elle demande, en outre, le bénéfice de délais de paiement sur une durée de 30 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire, outre le rejet de la demande formée par la société ERILIA, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ERILIA ne s’oppose pas à la demande de délais.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 351,42 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [X] [Z] reste redevable, à la date du 31 janvier 2025, de la somme de 4.287,78 € ;

Attendu que ce décompte mentionne l’ensemble des versements effectués par Mme [X] [Z] et l’ensemble des sommes échues au titre de l’exécution du bail, la défenderesse ne produisant aucune pièce permettant de douter de l’exactitude de ce document ;

Qu’il convient cependant de déduire de ce montant la somme de 563,02 €, mise en compte au titre de frais divers, qui ne correspondent pas à des loyers et charges au sens strict ;

Attendu qu’enfin, la suspension de l’exigibilité, totale ou partielle, de la créance détenue par la société ERILIA, imposée par la commission de surendettement, ne fait pas obstacle à la condamnation de Mme [X] [Z] au paiement de l’intégralité de la somme due ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner Mme [X] [Z] à payer à la société ERILIA la somme de 3.724,76 € au titre des arriérés dus au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

II – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que Mme [X] [Z] s’est engagée à régler sa dette par le biais de 30 versements mensuels, en sus du loyer courant, avec paiement du solde à l’issue ;

Attendu que la société ERILIA a accepté cette proposition et qu’il y a lieu d’en prendre acte ;

Qu’il sera, par ailleurs, tenu compte, dans les conditions prévues par l’article 24 VI 2°, de la décision de suspension de l’exigibilité partielle de la créance pendant une durée de deux ans à compter du 17 juin 2024, imposée par la commission de surendettement des particuliers de GIRONDE ;

Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues ;

III – Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 12 avril 2023 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la société ERILIA a, par communication électronique en date du 2 septembre 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion, de sorte que sa demande en expulsion est recevable ;

Attendu que la société ERILIA a fait signifier, le 15 décembre 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 15 février 2024 et d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

Que si Mme [X] [Z] se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;

Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, Mme [X] [Z] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

IV – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de la société ERILIA, il convient de condamner Mme [X] [Z] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que le bail liant la société ERILIA d’une part, et Mme [X] [Z] d’autre part, a été résilié à la date du 15 février 2024 ;

DECLARONS recevable la demande en expulsion formée par la société ERILIA à l’encontre de Mme [X] [Z] ;

CONDAMNONS Mme [X] [Z] à payer en deniers et quittances à la société ERILIA la somme de 3.724,76 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 31 janvier 2025 ;

ACCORDONS à Mme [X] [Z] le report de l’exigibilité partielle de sa dette, à hauteur de la somme de 791,96 €, jusqu’à la date du 17 septembre 2026 ;

AUTORISONS Mme [X] [Z] à se libérer du solde de sa dette, soit la somme 2.932,80 €, par le biais de 30 versements mensuels de 98 € au plus tard le 5 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ;

DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [X] [Z] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :

— le solde dû sera immédiatement exigible

— la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ;

DANS CE CAS :

ORDONNONS à Mme [X] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement situé [Adresse 2] à [Localité 9] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [X] [Z] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS Mme [X] [Z] à payer en deniers et quittances à la société ERILIA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNONS Mme [X] [Z] à payer à la société ERILIA la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Mme [X] [Z] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT