TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/01390 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJDR

3 copies

GROSSE délivrée

le 31/03/2025

à la SCP DAGG

la SELARL TAX TEAM ET CONSEILS SOCIÉTÉ D’AVOCATS

Rendue le TRENTE ET UN MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 03 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSES

S.C.I. SCI LOGIA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Florent OLMI de la SELARL TAX TEAM ET CONSEILS SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Entreprise DEGIACINTO [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Florent OLMI de la SELARL TAX TEAM ET CONSEILS SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LES GLACIERES

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Jérémy GRANET de la SARL GRANET AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 24 juin 2024, la SCI LOGIA et Monsieur [Y] ont fait assigner la SARL LES GLACIERES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 835 et 700 du code de procédure civile et 1103 et 1353 du code civil, afin de voir :

à titre principal :

— constater que les effets de la résiliation notifiée par la SARL LES GLACIERES par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 décembre 2023 sont reportés à la prochaine échéance utile, à savoir à l’issue de la période triennale en cours, soit le 1er janvier 2026 ;

— constater que la créance dont se prévaut Monsieur [Y] à l’encontre de la SARL LES GLACIERES, au titre des loyers impayés sur la période de janvier à juin 2024, par application du contrat du 02 janvier 2017, n’est pas sérieusement contestable ;

— condamner, en conséquence, la SARL LES GLACIERES à verser, à titre de provision, la somme de 7 941,06 euros, restant à parfaire, à Monsieur [Y], au titre des loyers impayés ;

à titre subsidiaire :

— constater que la créance dont se prévaut la SCI LOGIA à l’encontre de la SARL LES GLACIERES, au titre des loyers dus durant la période de préavis prévue par le bail du 02 novembre 2004 n’est pas sérieusement contestable ;

— condamner, en conséquence, la SARL LES GLACIERES à verser, à titre de 7 941,06 euros, restant à parfaire, à la SCI LOGIA ;

à titre très subsidiaire :

— constater que la créance dont se prévaut la SCI LOGIA à l’encontre de la SARL LES GLACIERES au titre des loyers dus conformément au délai de préavis légal applicable aux baux professionnels n’est pas sérieusement contestable ;

— condamner, en conséquence, la SARL LES GLACIERES à verser, à titre de provision, la somme de 7 941,06 euros, restant à parfaire, à la SCI LOGIA ;

en tout état de cause :

— constater que la créance dont se prévaut la SCI LOGIA à l’encontre de la SARL LES GLACIERES au titre de la quote-part de taxe foncière 2023 est due ;

— condamner la SARL LES GLACIERES à verser, à titre de provision, la somme de 1 948,42 euros à la SCI LOGIA ;

— condamner la SARL LES GLACIERES au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les demandeurs exposent que la SCI LOGIA est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage professionnel situé [Adresse 1] qu’elle a donné à bail à Monsieur [Y] ([B]), entrepreneur individuel, par acte sous seing privé en date du 02 novembre 2004 ; que par acte sous seing privé en date du 02 janvier 2017, Monsieur [Y] a sous-loué une partie des locaux à la SARL LES GLACIERES pour une durée de six années expirant le 1er janvier 2023 ; que ce contrat prévoyait que chacune des parties pouvait résilier la sous-location à l’issue de chacune des périodes triennales, sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois avant l’expiration de la période concernée ; que ce contrat de sous-location a été rompu d’un commun accord le 1er janvier 2022 ; que par acte sous seing privé du 1er janvier 2022, par avenant tripartite au bail principal, la SCI LOGIA a donné à bail à la SARL LES GLACIERES les mêmes locaux ; que par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 18 décembre 2023, la SARL LES GLACIERES a notifié à la SCI LOGIA son intention de quitter les locaux au 1er janvier 2024 ; que la SARL LES GLACIERES a ainsi résilié le bail en cours, sans respecter la durée du préavis contractuellement prévu par le bail, à savoir un délai de préavis de 6 mois ; que la SCI LOGIA a contesté cette résiliation ; qu’aucune solution amiable n’a été trouvée.

Appelée à l’audience du 14 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 03 mars 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SCI LOGIA et Monsieur [Y], le 17 février 2025, par des écritures dans lesquelles ils sollicitent de voir :

à titre principal :

— enjoindre à la SARL LES GLACIERES de régler à l’agence [I] [Y] Architecture Composite ([B]), le loyer fixé par le contrat de sous-location du 02 janvier 2017 et ce, jusqu’au terme de la période triennale en cours, soit jusqu’au 1er janvier 2026 ;

— condamner la SARL LES GLACIERES à verser à [B], à titre de provision, 100 % des loyers impayés du 1er janvier 2024 jusqu’à la décision à intervenir, par application du contrat de sous-location du 02 janvier 2017 ;

— dans l’hypothèse où la partie adverse ne défèrerait pas à la sommation de communiquer qui lui a été notifiée le 17 février 2024 via RPVA, fixer la provision à hauteur de la somme de 13 629,84 euros HT, soit 16 355,80 euros TTC, pour les raisons exposées dans la discussion

à titre subsidiaire :

— condamner la SARL LES GLACIERES à verser à la SCI LOGIA à titre de provision, 100 % des loyers impayés durant la période du préavis contractuel (du 1er janvier 2024 jusqu’au 30 juin 2024), par application du bail du 02 novembre 2004 et de son avenant en date du 1er janvier 2022 ;

— dans l’hypothèse où la partie adverse ne défèrerait pas à la sommation de communiquer qui lui a été notifiée le 17 février 2024 via RPVA, fixer la provision due à la SCI LOGIA à hauteur de la somme de 5 841,36 euros HT, soit 7 015,63 euros TTC ;

à titre très subsidiaire :

— condamner la SARL LES GLACIERES à verser à la SCI LOGIA, à titre de provision, 100 % des loyers impayés durant la période de préavis légal (du 1er janvier 2024 jusqu’au 30 juin 2024), par application des dispositions de l’article 57 A alinéa 4 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 relative aux baux professionnels :

— dans l’hypothèse où la partie adverse ne défèrerait pas à la sommation de communiquer qui lui a été notifiée le 17 février 2024 via RPVA, fixer la provision due à la SCI LOGIA à hauteur de la somme de 5 841,36 euros HT, soit 7 015,63 euros TTC ;

en tout état de cause :

— condamner la SARL LES GLACIERES à verser, à titre de provision, la somme de 1 948,42 euros à la SCI LOGIA, au titre de la quote-part de taxe foncière 2023 ;

— condamner la SARL LES GLACIERES au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— la SARL LES GLACIERES, le 18 février 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :

à titre principal :

— juger que Monsieur [Y] et la SCI LOGIA ne disposent ni d’un intérêt ni d’une qualité pour agir ;

— dire, en conséquence, que les demandes de Monsieur [Y] et la SCI LOGIA sont irrecevables ;

à titre subsidiaire :

— dire que les demandes de Monsieur [Y] et la SCI LOGIA se heurtent à des contestations sérieuses ;

— débouter Monsieur [Y] et la SCI LOGIA de l’ensemble de leurs demandes ;

à titre infiniment subsidiaire :

— limiter son obligation à une durée de préavis de 6 mois ;

— condamner Monsieur [Y] et la SCI LOGIA à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La défenderesse dénie tout intérêt et qualité à agir aux demandeurs en faisant valoir que son représentant n’a pas signé l’avenant du 1er janvier 2022, et que la signature y figurant est un faux, de sorte qu’il n’existe aucune convention valablement formée entre elle et la SCI LOGIA ; que s’agissant du contrat de sous-location du 02 janvier 2017, il a été signé en violation de l’interdiction faite à Monsieur [Y] de sous-louer le local sans accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer ; que ce document n’est pas produit. Elle soutient qu’en tout état de cause ce contrat avait pour terme le 02 janvier 2023, qu’il ne prévoit pas de durée minimale d’un bail renouvelé, ce qui permet la rupture à tout moment sans renouvellement exprès de la convention ; que les dispositions conventionnelles ont entendu expressément déroger aux dispositions légales prévoyant le respect d’un préavis de six mois en cas de rupture d’un bail professionnel. Elle fait valoir enfin que faute pour les demandeurs de justifier de leur chiffre d’affaires trimestriel, ils ne démontrent pas le montant des loyers lui incombant.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes principales

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SARL LES GLACIERES soutient :

— d’une part, que les demandes sont irrecevables ;

— d’autre part, qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses.

sur la recevabilité des demandes :

Les demandeurs fondent leurs demandes sur deux contrats :

— l’avenant du 1er janvier 2022 qui renvoie au bail du 02 novembre 2004 conclu entre la SCI LOGIA et Monsieur [Y] ;

— le contrat du 02 janvier 2017 signé entre la SARL LES GLACIERES et Monsieur [Y].

La défenderesse soutient que son représentant n’est pas le signataire de l’avenant du 1er janvier 2022, et que la signature y figurant est un faux. En dépit des arguments développés par les demandeurs, cette allégation est confirmée par les conclusions de l’expert en écritures sollicité par la défenderesse, dont le rapport conclut que la signature qui est attribuée au cogérant de la société Les Glacières est une imitation servile. La défenderesse est dès lors fondée à faire valoir qu’il n’existe aucune convention valablement formée entre elle et la SCI LOGIA, et que celle-ci ne justifie pas de sa qualité à agir.

La SCI LOGIA sera donc déclarée irrecevable en ses demandes.

La défenderesse soutient par ailleurs que Monsieur [Y] ne justifie pas davantage d’une qualité à agir dans la mesure où le contrat de sous-location conclu entre eux le 02 janvier 2017, intitulé à tort “bail professionnel”, dans lequel M. [Y] se présente comme le bailleur, a été signé en violation de l’interdiction qui lui était faite de sous-louer le local sans l’accord écrit de son bailleur.

La SCI LOGIA est cependant la seule en droit de se prévaloir de cette irrégularité. Le grief sera donc écarté, étant relevé par ailleurs que la défenderesse a toujours revendiqué ce contrat comme celui fondant les relations contractuelles, et que c’est à son visa qu’elle a notamment donné congé le 18 décembre 2023.

M.[Y] justifie donc d’une qualité et d’un intérêt à agir et sera déclaré recevable en ses demandes.

sur les demandes :

sur le préavis :

Le contrat du 02 janvier 2017 stipule :

— qu’il est conclu pour une durée de 6 ans, à compter du 02 janvier 2017 ;

— que les parties pourront cependant demander la résiliation du bail à l’issue de chaque période triennale par acte d’huiiser ou LRAR avec un préavis de 3 mois avant l’issue de la période triennale, dans le respect des conditions légales (…) ;

— qu’à défaut de congé, le bail est tacitement prolongé au-delà du terme fixé par le contrat. Le preneur qui souhaite demander le renouvellement du bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment dans la période de prolongation. La demande de renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par LRAR.

Faute de demande de résiliation par l’une ou l’autre des parties, le bail a été prolongé tacitement à compter du 02 janvier 2023, pour une durée indéterminée faute de précision dans le contrat. Compte tenu de ce silence des stipulations contractuelles, il ne saurait donc être imposé à la défenderesse de s’acquitter des loyers dus pour une nouvelle période de trois ans, En revanche, son obligation de respecter un délai de préavis de 6 mois n’est pas sérieusement contestable, et elle sera condamnée au paiement des loyers correspondants.

Sur le montant des loyers :

Aux termes de la convention du 02 janvier 2017, “le loyer du bail sera revu chaque semestre et sera calculé au prorata du chiffre d’affaires réalisé par chacune des structures : SARL LES GLACIERES et ARCHITECTURE COMPOSITE [I] DE GIACENTO”.

En l’état des pièces produites aux débats, il y a lieu de fixer à 634 euros HT la somme mensuelle due par la société LES GLACIERES, soit une somme provisionnelle totale de 3 804 euros HT pour la période du 1er janvier au 30 juin 2024.

Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Les parties seront déboutées de leur demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Déclare la SCI LOGIA irrecevable en ses demandes ;

Condamne la SARL LES GLACIERES à payer à Monsieur [Y] la somme provisionnelle de 3 804 euros HT au titre des loyers dus pour la période du 1er janvier au 30 juin 2024 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Les déboute de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,