TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09864 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ETC

N° MINUTE :

2025/7

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

Société KLESIA AGIRC ARRCO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e BALADINE Fabienne

Avocate inscrite au Barreau de Paris – vestiaire : B0744

DÉFENDERESSE

Madame [F] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09864 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ETC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2003, l’EURL VAN GOGH DE GESTION aux droits de laquelle vient la société KLESION AGIRC ARRCO a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1], 2eme étage outre une cave n°9 – [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1470 euros et d’une provision pour charges de 198 euros.

Un commandement de payer la somme de 5288, 43 euros a été signifié à Mme [F] [H] par acte d’huissier de justice du 22 août 2018.

Un commandement de payer la somme de 13071, 99 euros a été signifié à Mme [F] [H] par acte d’huissier de justice du 7 août 2020.

Par ordonnance du 24 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a pris acte du désistement des demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes et condamné Mme [F] [H] à verser à son bailleur la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4633,85 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [H] le 20 novembre 2023.

Par assignation du 13 septembre 2024, la société KLESION AGIRC ARRCO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 10 %, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

10842,75 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 17 janvier 2025, la société KLESION AGIRC ARRCO sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique que l’ensemble de la dette de loyer a été payée par la locataire avant l’audience mais maintient ses demandes au motif que cette dernière ne verse pas régulièrement son loyer, que trois commandements de payer ont déjà été délivrés et qu’il s’agit de la deuxième procédure introduite en justice.

Mme [F] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle expose être à jour de ses loyers, exercer en tant que consultante et avoir des revenus irréguliers. Elle précise avoir subi l’annulation de deux projets importants. Elle souhaite rester dans les lieux y habitant depuis 21 ans.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [F] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société KLESION AGIRC ARRCO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 17 novembre 2023 et que la somme de 4633,85 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 janvier 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite. En effet, il ressort du décompte actualisé que Mme [T] s’est acquitté de l’intégralité de la dette.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [F] [H] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement régulier de son loyer.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débat par le bailleur démontre que Mme [F] [H] a payé son arriéré locatif et que son compte locatif est créditeur depuis lors.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que la locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenue d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il y a lieu constater le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais jouée.

Il ne sera pas non plus fait droit à la demande de résiliation judiciaire pour impayés qui n’existe plus au jour de l’audience.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer ou de retard dans le paiement pourra fonder la résiliation du bail lors d’une prochaine procédure et qu’il lui appartient de provisionner ses revenus de manière à pouvoir faire face aux fluctuations de ses salaires que le bailleur n’a pas à subir s’agissant du troisième commandement de payer.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société KLESION AGIRC ARRCO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2025, Mme [F] [H] lui devait la somme de 0 euros.

La demande en paiement de l’arriéré locatif est en conséquence devenue sans objet de même que celle en paiement d’une indemnité d’occupation, le bail se poursuivant normalement conformément à ce qui a été indiqué précédemment.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de la société KLESION AGIRC ARRCO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mars 2003 entre la société KLESION AGIRC ARRCO, d’une part, et Mme [F] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], 2eme étage outre une cave n°9 – [Localité 4] [Adresse 6] est résilié depuis le 18 janvier 2024,

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE la société KLESION AGIRC ARRCO de sa demande de résiliation judiciaire,

CONSTATE que la dette locative a été réglée,

DIT n’y avoir lieu à condamner à une indemnité d’occupation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [F] [H] à payer à la société KLESION AGIRC ARRCO la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 novembre 2023 et celui de l’assignation du 13 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09864 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ETC