N° RG 24/00682 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YROC

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

50G

N° RG 24/00682

N° Portalis DBX6-W-B7H-YROC

AFFAIRE :

[P] [V]

C/

[N] [J] [C] [B]

[K]

le :

à

Maître [W] [Z] de SELAS CABINET LEXIA

Maître [R] [I] de la SELARL ULPIEN AVOCAT CONSEIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Septembre 2025,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [P] [V]

née le 25 Septembre 1977 à [Localité 8] (ALPES-MARITIMES)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Corentin MEA de la SELARL ULPIEN AVOCAT CONSEIL, avocat au barreau de BORDEAUX

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DÉFENDERESSE

Madame [N] [J] [C] [B]

née le 04 Avril 1958 à [Localité 5] (GERS)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi par la SAS IMMOBILIER EMAIL les 30 juin et 02 juillet 2022, une promesse synallagmatique de vente d’une maison individuelle d’habitation située à [Adresse 10], sur une parcelle totale d’un hectare, quatre-vingts dix-neuf ares, quatre-vingts huit centiares, a été consentie par Madame [P] [V] à Madame [N] [B], moyennant le prix de 480 000 euros.

En dehors des conditions suspensives de droit commun, l’acte ne prévoyait aucune condition de financement formulée dans l’intérêt de l’acquéreur, celui-ci ayant déclaré financer l’acquisition du bien par des fonds propres.

La date de réitération de la vente était fixée au plus tard le 15 février 2023.

De convention expresse, il n’était prévu aucun dépôt de garantie.

Il était convenu, dans l’hypothèse de l’inexécution par l’une des parties de ses obligations contractuelles, d’une pénalité à titre de dommages-intérêts de 10 % du prix de vente.

Un litige est survenu entre les parties à partir de février 2023 au sujet de la non-réitération de la vente. Par acte de commissaire de justice du 13 avril 2023, Madame [V] a fait signifier à Madame [B] la caducité du compromis de vente et d’avoir à régler la somme de 48 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire.

Considérant que l’acte de vente n’avait pu être régularisé par la carence de l’acquéreur malgré la réalisation des conditions de droit commun, Madame [P] [V] a fait assigner, par acte du 25 janvier 2024, Madame [N] [B], devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de solliciter, au visa des articles 1103, 1224 et suivants du code civil :

De constater que Madame [N] [B] n’a pas respecté ses obligations prévues par le compromis de vente du 02 juillet 2022 en refusant de signer l’acte authentique,

De constater que Madame [P] [V] a respecté le processus de mise en demeure de l’acheteur en lui notifiant la clause résolutoire de compromis de vente et que cette mise en demeure est restée infructueuse,

De constater la résolution du compromis de vente,

De condamner Madame [N] [B] à indemniser de la somme de 48 000 euros Madame [P] [V],

De condamner Madame [N] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance,

De condamner Madame [N] [B] à verser à Madame [P] [V] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par dernières écritures notifiées le 13 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, Madame [V] sollicite désormais du tribunal :

De juger que Madame [B] n’a pas respecté ses obligations prévues par le compromis de vente du 02 juillet 2022 en refusant de signer l’acte authentique,

De constater que Madame [P] [V] a respecté le processus de mise en demeure de l’acheteuse en lui notifiant la clause résolutoire de compromis de vente et que cette mise en demeure est restée infructueuse,

De prononcer la résolution du compromis de vente du 02 juillet 2022 aux torts exclusifs de Madame [B],

De condamner Madame [N] [B] à indemniser de la somme de 48 000 euros Madame [P] [V], augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation du 25 janvier 2024,

D’ordonner la capitalisation des intérêts,

De débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

Condamner Madame [N] [B] à verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de 48 000 euros à Madame [P] [V],

En toute hypothèse,

Condamner Madame [N] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Condamner Madame [N] [B] à verser à Madame [P] [V] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [V] fait valoir en substance que Madame [B] a signé le compromis sans recourir à aucun prêt, que cette dernière n’a fait état de la nécessité de vendre son propre bien situé à [Localité 7] (HAUTE-GARONNE) que plusieurs mois après la signature, qu’elle a exigé une prolongation de 4 mois pour la réitération de la vente, prétextant que sa propre maison avait trouvé acquéreur. Madame [V] expose que la défenderesse n’a plus répondu à aucune sollicitation lors de la date butoir du 15 février 2023, que c’est dans ces conditions qu’elle a fait signifier à Madame [B] la caducité du compromis le 13 avril 2023.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 avril 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, Madame [B] demande au tribunal :

De débouter Madame [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et réclamations,

A titre reconventionnel,

De condamner Madame [V] au paiement de la somme de 48 000 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale figurant en page 8 du compromis de vente des 30 juin et 02 juillet 2022,

De condamner Madame [V] aux entiers dépens de l’instance dont distraction ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [B] soutient que l’acquisition litigieuse supposait la vente de sa propre maison située à [Localité 7] (31), ce qui explique la durée du compromis (8 mois). Elle expose avoir informé le 06 février 2023 Madame [V] de ce qu’un acheteur s’était présenté pour la maison de [Localité 7] et qu’elle avait par conséquent demandé une prolongation du compromis jusqu’en juin 2023, ce que la demanderesse a refusé. Elle explique avoir reçu une offre le 03 mars 2023 et avoir notifié à Madame [V] sa volonté d’acquérir le bien par courrier du 25 mars 2023.

Madame [B] soutient que les parties étaient toujours tenues à réitération postérieurement au 15 février 2023, compte tenu que la date butoir du 15 février 2023 n’entraîne aucune caducité de plein droit mais constitue seulement le point de départ pour obliger l’autre partie à exécuter ses obligations.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 août 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire : sur les demandes tendant à « juger » et à « constater »

Les mentions tendant à « juger » et à « constater » figurant dans le dispositif des écritures de la demanderesse ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus le récapitulatif des moyens articulés au soutien de ses demandes.

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Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur l’application de la pénalité

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. De même, conformément à l’article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La promesse synallagmatique de vente conclue les 30 juin et 02 juillet 2022 entre les parties n’était assortie que de conditions suspensives de droit commun.

En page 2 du compromis, il est mentionné au chapitre « conditions financières » un apport personnel de 535 000 euros. En page 6, au paragraphe « prix-modalités de paiement », il est stipulé que le prix de 480 000 euros sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, au moyen d’un virement bancaire dans la comptabilité du notaire chargé de recevoir l’acte ». Enfin, en page 13, au paragraphe « plan de financement de l’acquéreur », il est rappelé que « l’acquéreur déclare avoir l’intention d’utiliser ses deniers personnels pour la totalité » (535 000 euros avec les frais de mutation et la commission de l’agence).

Aucune ambiguïté ne peut être soulevée à propos du paiement par apport personnel de l’acquéreur.

Il n’est pas fait référence dans l’acte litigieux à un projet de vente du bien immobilier appartenant à Madame [B] dans la commune de [Localité 7]. L’unique pièce produite par Madame [B] au sujet de cette vente est un courriel du notaire de Madame [B], daté du 14 février 2023, soit la veille de la date ultime fixée pour la réitération. Ce courriel adressé au notaire de la venderesse évoque « des visites d’acquéreurs intéressés par sa maison de [Localité 9] », et précise : « les acheteurs potentiels qui apparemment ont de l’apport, s’engagent et cela facilitera l’économie globale de l’achat du bien de Madame [V] ».

Les échanges de courriels produits aux débats par les deux parties font état d’une possible prolongation au-delà du 15 février 2023, précision faite que l’acte de compromis ne prévoit aucune prolongation. Dans un courriel du 08 février 2023 adressé par Madame [V] à son notaire, celle-ci explique refuser un délai supplémentaire de 4 mois, le bien étant déjà immobilisé depuis 8 mois.

Le débat sur la volonté sincère de Madame [B] d’acquérir le bien et sur celle de Madame [V] de le vendre, apparaît vain. En effet, il n’est pas contestable qu’à la date du 15 février 2023, entrée dans le champ contractuel pour la réitération de la vente, Madame [B] ne justifie pas de fonds suffisants lui permettant d’exécuter son obligation d’acquérir le bien. Cela est de surcroît corroboré par un courrier de son notaire, Maître [D], du 22 février 2023, lequel écrit à son confrère, Maître [L] ; « Madame [B] m’indique être toujours intéressée par le bien de votre client, elle propose une vente avec paiement à terme successif. Le jour de l’acte, elle serait à même de verser 150 000 euros comptant (…) le restant du prix de vente garanti par une hypothèque légale de vendeur serait à verser à la vente de sa propriété de [Localité 7] ».

Madame [B] ne peut valablement reprocher à Madame [V] d’avoir refusé un nouveau délai, que cette dernière n’était pas tenue d’accepter, tout en modifiant substantiellement les modalités financières de l’acquisition.

Aux termes de l’article « défaillance de l’une des parties » en page 8 du contrat, il est stipulé :

« Si l’une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, l’autre aura le choix de poursuivre l’exécution des présentes ou de les considérer comme nulles et non-avenues en conservant, à titre d’indemnité forfaitaire, une somme égale à dix pour cent (10%) du prix sus-indiqué, en ce compris et honoraires de rédaction des présentes dus à l’office notarial chargé de la réitération par acte authentique ».

Cette clause sanctionne l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente une fois les conditions suspensives accomplies et permet à la partie non fautive, qui s’entend du vendeur comme de l’acquéreur, la perception de la clause pénale à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice.

Le paragraphe « réalisation », en page 12 du compromis, précise qu’en cas de dépassement de la date du 15 février 2023, la partie la plus diligente pourra contraindre l’autre à régulariser l’acte authentique.

C’est par une mauvaise interprétation de ces dispositions contractuelles que Madame [B] soutient qu’elle pouvait contraindre la venderesse à prolonger le délai de réitération.

En effet, d’une part, le compromis ne prévoit aucune prolongation du délai de réitération, d’autre part et surtout, il est établi que Madame [B] ne disposait pas des fonds au 15 février 2023, qu’il lui était, par conséquent, impossible de « contraindre l’autre à régulariser l’acte authentique ». Inversement, Madame [V] avait la possibilité d’opter pour l’une des solutions stipulées à l’article « défaillance de l’une des parties », ce qu’elle a fait en signifiant à Madame [B] la caducité du compromis de vente le 13 avril 2023.

La promesse synallagmatique de vente, objet du litige, est donc caduque, la demanderesse ayant expressément renoncé à une quelconque réitération forcée de la vente.

Par suite, la demande de constat de la résolution du compromis sera rejetée.

Force est de constater que le compromis de vente litigieux n’a pas été réitéré par un acte authentique dans le délai contractuellement prévu, malgré un délai de près de 8 mois, en raison de l’absence de versement des fonds par la défenderesse, ainsi qu’elle s’y était engagée par un apport de fonds propres, cette absence de fonds constituant le seul obstacle à la vente.

L’absence de réitération de l’acte de vente étant imputable à Madame [B], dont la défaillance malgré l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun et le caractère parfait de la vente, est seule à l’origine du défaut de réitération, il sera fait application à son égard des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil et de la clause pénale insérée à la promesse de vente.

L’application stricte de la clause pénale n’apparaît pas excessive au regard de la durée de l’immobilisation du bien (du 2 juillet 2022 au 13 avril 2023). Il est par ailleurs établi par deux attestations d’agences immobilières en mai 2025, que le bien litigieux n’est toujours pas vendu et qu’il a perdu environ 20 à 30% de sa valeur depuis juillet 2022. Il n’existe par conséquent aucune raison d’en réduire le montant, qui n’apparaît pas disproportionné.

Le montant de la clause pénale sera donc maintenu à la somme de 48 000 euros. Madame [B] sera condamnée à payer à Madame [V] la somme de 48 000 euros au titre de la clause pénale.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date de l’assignation, qui seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [B] sera, par conséquent, condamnée aux dépens.

En outre, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [B], partie perdante, sera condamnée à payer à Madame [V] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONSTATE la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue les 30 juin et 02 juillet 2022 entre Madame [P] [V] et Madame [N] [B] portant sur une maison individuelle d’habitation située à [Adresse 10],

REJETTE en conséquence la demande de constat de la résolution de cette promesse de vente,

CONDAMNE Madame [N] [B] à payer à Madame [P] [V] la somme de 48 000 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DÉBOUTE Madame [N] [B] de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE Madame [N] [B] à payer à Madame [P] [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [B] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’exécution de la présente décision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT