TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01372 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SMG

3 copies

GROSSE délivrée

le 15/09/2025

à M^e Tanguy HUERRE

la SELARL LEROY AVOCATS

Rendue le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 28 Juillet 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

Société BORDEAUX COEUR COMMERCE, société par actions simplifiée immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Tanguy HUERRE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Jérôme MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIÉS, avocat plaidant au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

S.A.S. GINKO EYE INVEST

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Raphaël CHIKLI, avocat plaidant au barreau de PARIS

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 20 juin 2025, la SAS BORDEAUX COEUR COMMERCE, après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête du 19 juin 2025, a fait assigner la SAS GINKO EYE INVEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :

à titre principal :

— constater la résiliation, par acquisition de la clause résolutoire, du bail conclu le 16 avril 2020 entre les parties à compter du 1er juillet 2025 ;

— fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la défenderesse au double du montant du loyer telle qu’elle est déterminée aux termes de l’article 23 du bail commercial du 16 avril 2020, charges et taxes en sus, jussqu’à la libération effective des locaux et restitution des clés, cette indemnité étant soumise à la même indexation que celle antérieurement applicable au loyer ;

— ordonner l’expulsion de la SAS GINKO EYE INVEST et de tous occupants de son chef des locaux à compter de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

— l’autoriser à saisir et faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la défenderesse, les éventuels biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux, dont la vente sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.221-30 et R.221-40 du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’autoriser à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeuble, véhicules appartenant à la défenderesse jusqu’au paiement intégral de sa dette ;

— condamner la SAS GINKO EYE INVEST aux frais et dépens, en ce compris le coût du commandement du 30 mai 2025 ainsi que le cas échéant des commandements de constat, de saisie, de vente et d’expulsion dressés en exécution de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la SAS GINKO EYE INVEST à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé du 16 avril 2020, la SCI GINKO COMMERCE, aux droits de laquelle elle vient en vertu d’un acte authentique de vente du 17 décembre 2021, a donné à bail commercial à la SAS GINKO EYE INVEST des locaux situés au sein de l’ensemble immobilier commercial “[Adresse 8]” situé [Adresse 5] Bordeaux [Adresse 3] pour l’exploitation d’un cabinet médical d’ophtalmologie ; que la défenderesse refuse depuis l’origine de s’acquitter des loyers dûs en dépit des mises en demeure adressées régulièrement entre le 10 mai 2021 et le 23 avril 2025, en sorte que sa dette s‘élève à 554 854,63 euros ; qu’en outre elle ne respecte pas ses obligations puisqu’en violation des clauses du bail, elle ferme les locaux notamment pendant les congés d’été ; que de plus fort, elle a purement et simplement fermé les locaux depuis le 10 mars 2025 ; que par acte du 30 mai 2025, elle a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire dénonçant à la fois le non paiement des loyers et l’absence d’exploitation des locaux, qui est resté sans suite.

L’affaire, appelée à l’audience du 07 juillet 2025, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties à l’audience du 28 juillet 2025 à laquelle les parties ont développé leurs observations.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 25 juillet 2025, par des écritures aux termes desquelles elle.maintient ses demandes et sollicite le débouté de la défenderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions, en ce compris celles formulées à titre reconventionnel.

Elle fait valoir que son action n’est pas fondée sur l’urgence mais sur l’évidence ; que le seul constat de la cessation d’exploitation du site depuis le 10 mars 2025, en violation des stipulations du bail, justifie la résiliation du bail et l’expulsion de la défenderesse qui n’a pas déféré dans le mois au commandement signifié le 30 mai 2025 et reste par ailleurs débitrice d’une somme de 554 854,63 euros au titre des loyers et charges impayés ; que l’association GINKO Ophtalmologique, qui exploitait le local avec la défenderesse et assurait la gestion opérationnelle, a été contrainte de cesser son activité en raison de faits de fraude à la CPAM qui ont conduit celle-ci à lui retirer son conventionnement ; que l’association GINKO Ophtalmologique a été placée en liquidation judiciaire le 11 avril 2025 ;

— la défenderesse, le 28 juillet 2025, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite :

— le rejet de toutes les demandes comme étant irrecevables et excédant à tout le moins les pouvoirs du juge des référés ;

— à titre reconventionnel,

— la suspension rétroactive du paiement des loyers et charges dûs depuis la prise d’effet du bail jusqu’à la décision définitive à intervenir dans l’instance au fond actuellement suspendue dans l’attente du rapport d’expertise final ;

— la condamnation de la demanderesse à lui verser une provision de 34 200 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi du fait de ses manquements à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisble

— en tout état de cause,

— la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— qu’il soit rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Elle fait valoir que l’action est irrecevable en l’absence d’urgence ; que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses qui ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés ; que les conditions préalables requises pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies faute de commandement régulier ou de dénonciation aux créanciers inscrits ; que les demandes sont à tout le moins infondées en raison de la mauvaise foi manifeste du bailleur.

Elle expose que la quasi-totalité des locaux a été régulièrement frappée pas d’importants dégâts des eaux depuis leur livraison dont les causes ont toutes été reconnues comme étant le fait du bailleur dans le cadre de l’expertise judiciaire en cours ; que les premiers dégâts des eaux, ont empêché la finalisation des travaux d’aménagement et l’ouverture du centre à la date initialement prévue, l’ouverture officielle ayant été reportée au 03 mai 2021 en raison des dégâts des eaux récurrents qui se poursuivent et s’aggravent depuis lors, engendrant des infiltrations et des dégâts importants rendant de nombreux boxes inutilisables, ce qui empêche notamment la mise en place d’un parcours de soin et expose le personnel et le matériel à un danger permanent ; que devant l’inertie du bailleur en dépit de ses mises en demeure, elle l’a assigné en référé et au fond le 27 août 2021 ; que la situation a contiuné à se dégrader au point d’envisager une fermture totale ; que ce n’est qu’à partir d’août 2022 que le bailleur a entamé des démarches auprès de son assureur et pris des mesures temporaires qui l’ont amenée à réaliser d’mportants travaux de réfection et à reprendre le paiement du loyer ; que cependant de nouveaux désordres sont apparus en septembre 2022 et surtout à partir de février 2023, qui ont des conséquences désastreuses sur l’activité et la réputation du centre ; que le phénomène a atteint son paroxysme à compter de novembre 2023 et surtout depuis l’été 2024, le débordement des trois toilettes en interdisant l’utilisation ; que désormais les cloques et les moisissures recouvrent des pans entiers de murs ; que les désordres perdurent ainsi que l’a constaté l’expert lors des deux réunions tenues en juin 2025 ; que les expertises amiables réalisées entre 2021 et 2023 ont abouti au constat unanime de la responsabilité des entreprises mandatées par la bailleresse dans l’intégralité des dégâts des eaux et dommages consécutifs jusqu’en septembre 2022 inclus, ce qui a été confirmé par les investigations menées dans le cadre de l’expertise judiciaire qui conclut aussi à la responsabilité des mêmes intervenants dans les nouveaux dégâts des eaux et dommages subis depuis lors ; que cette situation témoigne d’une défaillance systémique du bailleur dans son obligation de délivrance ; qu’au regard de ses graves manquements à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués, l’action engagée apparaît comme une manoeuvre procédurale abusive empreinte d’une évidente mauvaise foi destinée à court-circuiter l’expertise en cours comme l’instance au fond, suspendue dans l’attente du dépôt du rapport définitif de l’expert ; qu’elle est fondée à solliciter la suspension rétroactive du paiement des loyers et une provision sur le préjudice matériel dont elle justifie d’ores et déjà.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la demanderesse fonde ses demandes sur deux griefs :

— le non paiement des loyers ;

— la cessation d’exploitation des locaux depuis le 10 mars 2025, en violation des stipulations du bail.

Il résulte des pièces produites que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés et de violation par le preneur de ses obligations contractuelles. La demanderesse justifie par ailleurs avoir régulièrement délivré le 30 mai 2025 à la locataire un commandement de payer, et de mettre fin au manquement contractuel, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai.

Il est établi que la défenderesse ne s’est pas acquittée de son obligation de paiement de sa dette, ni n’a repris l’exploitation des locaux dans le délai prescrit.

Pour s’opposer aux demandes, elle soutient que:

— l’action est irrecevable en l’absence d’urgence

— les demandes se heurtent à des contestations sérieuses qui ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés ;

— les conditions préalables requises pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies faute de commandement régulier ou de dénonciation aux créanciers inscrits ;

— les demandes sont à tout le moins infondées en raison de la mauvaise foi manifeste du bailleur.

La condition de l’urgence n’est pas requise au vu des dispositions rappelées plus haut. La demanderesse a par ailleurs produit en cours d’instance le commandement de payer et l’acte de signification, et oppose utilement qu’aucune disposition légale n’impose de dénonciation aux créanciers inscrits, que la sanction du défaut de dénonciation n’est pas l’irrecevabilité mais l’inopposabilité aux créanciers inscrits, et que le preneur ne peut utilement s’en prévaloir. L’action est donc recevable.

C’est à bon droit en revanche que la défenderesse fait valoir que compte tenu de l’historique des relations contractuelles, dont il ressort que depuis la livraison des locaux, ces derniers subissent des désordres graves et récurrents qui perdurent encore à ce jour au point de compromettre l’exploitation des lieux, et dont la responsabilité incombe aux entreprises mandatées par la bailleresse, et donc à la demanderesse elle-même dans ses rapports avec sa locataire, son obligation de s’acquitter des loyers est sérieusement contestable.

Il en va de même du manquement tenant à l’absence d’exploitation des lieux depuis le 10 mars 2025, que la demanderesse impute aux difficultés rencontrées par l’association GINKO Ophtalmologique, affirmation qui est cependant contestée par la défenderesse qui soutient au contraire être sur le point de reprendre son activité.

La défenderesse est par ailleurs fondée à soutenir que la jurisprudence considère que l’absence de bonne foi fait obstacle à l’acquisition de la claure résolutoire.

En l’espèce, compte tenu du contentieux qui oppose les parties depuis des années, alors qu’une expertise est en cours à laquelle le bailleur est partie prenante et qui lui est défavorable, le commandement délivré est manifestement empreint de mauvaise foi, et ne saurait dès lors produire ses effets.

Il y a lieu en conséquence de débouter la demanderesse de ses demandes.

sur les demandes reconventionnelles :

La défenderesse, se prévalant d’un défaut quasi total de délivrance des locaux en raison des désordres graves, durables et structurels dont ils sont affectés, fait valoir qu’elle est fondée à invoquer l’exception d’inexécution et sollicite :

— d’une part, la suspension rétroactive du paiement des loyers depuis l’origine ;

— d’autre part, une provision sur le préjudice matériel.

Comme le relève justement la demanderesse, ces deux demandes ont déjà été formulées dans le cadre de l’instance engagée devant le juge du fond qui a décidé de surseoir à statuer dans l’attente du retour du rapport d’expertise.

Il s’en déduit que ces demandes, qui restent suspendues aux opérations d’expertise, et relèvent désormais de la compétence du juge du fond, se heurtent à des contestations sérieuses. Elles seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Il apparait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les sommes, non comprises dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La demanderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse sera condamnée aux entiers dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Déboute la SAS [Localité 7] COEUR COMMERCE de toutes ses demandes

Déboute la SAS GINKO EYE INVEST de ses demandes reconventionnelles

Condamne la SAS [Localité 7] COEUR COMMERCE à payer à la SAS GINKO EYE INVEST la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS [Localité 7] COEUR COMMERCE aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,