Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00058 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z77S

SA ENEAL

C/

[L] [B]

— Expéditions délivrées à

Mme [L] [B]

— FE délivrée à

M^e Julie NEDELEC

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

SA ENEAL

RCS [Localité 9] N° 461 201 337

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Julie NEDELEC, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL CMC AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [L] [B]

née le 20 Avril 1992 à [Localité 10]

Alchimie – lgt. [Adresse 1] [Adresse 8]

[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 05 juillet 2023 et du 14 juin 2023, la société ENEAL a donné à bail à Madame [L] [B] un logement situé [Adresse 6][Adresse 7] à [Localité 11] ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 009813 situé emplacement 2003 à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 27/08/2024, la société ENEAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.529,30 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 04/12/2024, la société ENEAL a assigné Madame [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14/02/2025 aux fins de

voir :

Constater la résiliation de plein droit des locations consenties sur le logement et l’annexe à la date du 27 octobre 2024, soit deux mois après le commandement de payer resté infructueux ;Ordonner l’expulsion de Madame [B] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;Condamner Madame [B] au paiement de la somme provisionnelle de 3.983,90 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus entre le 5 mars 2024 et le 27 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de signification du commandement de payer, soit le 27/08/2024 ;Condamner Madame [B], à compter du 27 octobre 2024, date de résiliation du bail d’habitation et du contrat de location annexe, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant des loyers contractuels révisés éventuellement selon l’indice de référence des loyers et charges elles-mêmes éventuellement révisées, qui auraient été payés si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 630,68 euros arrêtée au 16 octobre 2024, à parfaire au jour de la libération effective des lieux ;Condamner Madame [B] à payer une somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le commandement de payer et l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 14/02/2025.

Lors de l’audience du 14/02/2025, la société ENEAL, représentée par son conseil expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.249,06 euros au 07/02/2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [L] [B] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement d’une durée de 36 mois et la suspension des clauses de résiliation.

Madame [L] [B] ne s’est pas présentée aux rendez-vous fixés par les services de la Préfecture afin de permettre la rédaction du diagnostic social et financier et d’envisager les aides susceptibles d’être mises en place dans sa situation.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11/04/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20/12/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14/02/2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29/08/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par la société ENEAL à Madame [L] [B].

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en prévoyant un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer (article 10 du contrat de bail du 05 juillet 2023 et VI du contrat de bail accessoire du 14 juin 2023).

La société ENEAL a fait signifier à Madame [L] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.529,30 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 27/08/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la société ENEAL à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 28/10/2024, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, des pièces produites par les parties et notamment du décompte, que Madame [L] [B] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de décembre 2024, soit avant l’audience, et qu’elle a mis en place avec la société bailleresse un plan d’apurement depuis décembre 2024, ce qui a permis la reprise du versement des APL ainsi qu’un rappel.

Madame [L] [B] produit ses justificatifs de ressources qui démontrent qu’elle perçoit 333,11 euros d’APL, directement versés entre les mains du bailleur, 696,05 euros au titre du RSA et 195,86 euros d’allocation de soutien familial, Madame [B] ayant un enfant à charge. Si les pièces produites par Madame [B] démontre sa rigueur dans le suivi de sa situation, sa situation financière demeure précaire, de sorte qu’un doute existe s’agissant de sa capacité à régler le montant de sa dette, aucun élément supplémentaire n’ayant été évoqué permettant de caractériser des perspectives d’évolution favorables. Néanmoins, l’octroi d’une aide FSL n’est pas à exclure, même si le diagnostic social et financier indique que la famille n’a pas répondu aux diverses sollicitations afin d’être accompagnée.

Par suite, et dès lors que le bailleur l’accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société ENEAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [L] [B].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [L] [B] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société ENEAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.249 euros à la date du 07 février 2025.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance, présentes dans la case « autres factures » du décompte, laissant penser qu’il s’agit des dépens, mais sans aucune explication fournie (95,60 + 168,40+720+251,13 = 1.235,13 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [L] [B] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.013,93 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 07 février 2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [L] [B] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er février 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [L] [B].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, la situation économique de Madame [L] [B] et l’équité commandent de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 28 octobre 2024 des conditions d’acquisition des clauses de résiliation insérées aux contrats de bail du 05/07/2023 et du 14/06/2023 entre Madame [L] [B] et la société ENEAL relatif au logement situé ALCHIMIE, [Adresse 12]B à [Localité 11] ainsi que l’emplacement de stationnement n°009813 situé emplacement 2003 à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [L] [B] à payer à la société ENEAL la somme de 1.013,93euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 07/02/2025 (échéance du mois de janvier incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [L] [B] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36mois à raison de 35 mensualités successives de 28 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, quinze jour après l’envoi d’une mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet  :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [L] [B] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (598,13 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [L] [B] à son paiement à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [L] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION