Tribunal Judiciaire de Le Havre, Jcp bailleurs sociaux, 16 juin 2025, n° 24/01026

TJ Le Havre 16 juin 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a jugé que l'action du bailleur était recevable au regard des dispositions légales.
Accepté
Inexécution de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Preuve de la dette locative
La cour a constaté que les défendeurs n'avaient pas contesté le montant de la dette, les condamnant au paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due au montant du loyer et des charges en cours.
Accepté
Partie perdante
La cour a constaté que les défendeurs avaient succombé à la cause, les condamnant aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Le Havre, jcp bailleurs sociaux, 16 juin 2025, n° 24/01026
Numéro(s) :	24/01026
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie GIARD
Cabinet(s) :	SAMSON GIARD

Texte intégral

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

Minute :

N° RG 24/01026 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVGM

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 Boulevard d’Orléans – CS 72042 – 76040 ROUEN CEDEX 1

non comparant, représenté par Madame [X] [I], chargée de contentieux juridique, munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS:

Monsieur [J] [K]

né le 28 Mai 1962 à LILLEBONNE (76170), demeurant 40 rue Marcel Cachin – 3ème étage, Appt 002 – 76610 LE HAVRE

non comparant, représenté par M^e Valérie GIARD de la SCP SAMSON GIARD, avocate au barreau du HAVRE, substituée par M^e Loïck MARIE avocat au barreau du HAVRE

Madame [V] [U]

née le 19 Août 1968 à FECAMP (76400), demeurant 40 rue Marcel Cachin – 3ème étage, Appt 002 – 76610 LE HAVRE

non comparante, représentée par M^e Valérie GIARD de la SCP SAMSON GIARD, avocate au barreau du HAVRE, substituée par M^e Loïck MARIE avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 14 Avril 2025, le délibéré ayant été fixé le 16 juin 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2011, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a consenti un bail d’habitation à M. [K] [J] et Mme [U] [V] sur des locaux situés au 40 Rue Marcel Cachin à Le Havre (76610), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 286,60 euros.

Par actes de commissaire de justice du 22 février 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1332,24 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [K] [J] et Mme [U] [V] le 29 novembre 2021.

Par assignations du 27 septembre 2024, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [J] et Mme [U] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1375,38 euros au titre de l’arriéré locatif,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 avril 2025, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 2 avril 2025 s’élève desormais à 983,14 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer +courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [J] et Mme [U] [V] par l’intermédiaire de leur conseil reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 82 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Au jour de l’audience, il n’ pas été porté à la connaissance du magistrat l’existence d’une telle procédure M. [K] [J] et Mme [U] [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 février 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1332,24 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 avril 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2025, M. [K] [J] et Mme [U] [V] lui devaient la somme de 983,14 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [J] et Mme [U] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [J] et Mme [U] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [J] et Mme [U] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 mars 2011 entre HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME, d’une part, et M. [K] [J] et Mme [U] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au 40 Rue Marcel Cachin à Le Havre (76610) est résilié depuis le 23 avril 2023,

CONDAMNE solidairement M. [K] [J] et Mme [U] [V] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 983,14 euros (neuf cent quatre-vingt-trois euros et quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2025,

AUTORISE M. [K] [J] et Mme [U] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 82 euros (quatre-vingt-deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [J] et Mme [U] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 avril 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [J] et Mme [U] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [K] [J] et Mme [U] [V] seront solidairement condamnés à verser à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [K] [J] et Mme [U] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 février 2023 et celui des assignations du 27 septembre 2024.

Ainsi jugé le 16 JUIN 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD