Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00469 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FRC

Société ENEAL

C/

[M] [F], [S] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ENEAL

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Julie NEDELEC de la SELARL CMC AVOCATS

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [F]

né le 03 Septembre 1990 à [Localité 8]

[Adresse 9] [Adresse 5]

[Localité 4]

Présent

Madame [S] [B]

née le 28 Mars 1989 à [Localité 7]

[Adresse 9] [Adresse 5]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

Délibéré du 24 octobre 2025 prorogé au 14 Novembre 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2022 la société ENEAL a consenti un bail d’habitation à M. [M] [F] et Mme [S] [B], bail portant sur un logement situé à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable et des provisions sur charges d’un montant global de 459,67 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la société ENEAL a fait délivrer à M. [M] [F] et Mme [S] [B] un commandement de payer la somme de 1.546,97 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 19 février 2025, la société ENEAL a fait assigner M. [M] [F] et Mme [S] [B] afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 18 juin 2024 par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et obtenir :

— leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique au besoin, et sous réserve du respect des dispositions de l’article L.411-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 3.090,93 euros à valoir sur le paiement des loyers et charges échus entre le 16 décembre 2022 et le 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, soit le 18 avril 2024,

— leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 18 avril 2024, égale au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges, elles-mêmes révisées jusqu’à la libération effective des lieux,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 25 avril 2025, a été reportée d’abord au 13 juin 2025 puis au 12 septembre 2025.

M. [M] [F] et Mme [S] [B] ont saisi la Commission de Surendettement des Particuliers le 18 février 2025 et le 13 mars 2025 la commission a déclaré leur dossier recevable en l’orientant vers des mesures imposées.

La Commission de Surendettement des Particuliers a ensuite imposé des mesures consistant en la suspension de l’exigibilité des dettes durant une période de 24 mois, et a informé les débiteurs et les créanciers par courrier du 20 août 2025 que ces mesures étaient définitivement adoptées et entraient en application au plus tard le 30 septembre 2025.

À l’audience du 12 septembre 2025, la société ENEAL, représentée par avocat, a maintenu ses demandes en présentant un décompte actualisé de sa créance d’un montant de 4.886,90 euros au 11 septembre 2025. Elle a confirmé la reprise du paiement du loyer courant mais s’est opposée à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

M. [M] [F] et Mme [S] [B] ont sollicité la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en indiquant avoir repris le paiement des loyers.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 19 septembre 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment et prévoit un délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser.

Par exploit du 18 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.546,97 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la société ENEAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 juin 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VI prévoit que Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

De plus l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, d’une part M. [M] [F] et Mme [S] [B] ont repris le paiement du loyer courant, d’autre part la Commission de Surendettement des Particuliers a déclaré leur dossier recevable et par décision définitive a imposé des mesures consistant en la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois.

Par suite, compte tenu de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d’une part de suspendre l’exigibilité de la créance locative pour la durée prévue par la Commission de Surendettement des Particuliers, prolongée de trois mois pour permettre à M. [M] [F] et Mme [S] [B] de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2, d’autre part de suspendre les effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Il incombera à M. [M] [F] et Mme [S] [B], durant cette période de suspension de l’exigibilité de la dette, de régler le loyer et les charges, à défaut de quoi, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la société ENEAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de M. [M] [F] et Mme [S] [B] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats M. [M] [F] et Mme [S] [B] sont redevables de la somme de 4.886,90 euros à la date du 11 septembre 2025 (mois d’août 2025 inclus).

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable, M. [M] [F] et Mme [S] [B] seront condamnés solidairement à payer la somme de 4.886,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle.

Cette provision ne portera intérêts au taux légal qu’à l’issue de la suspension de l’exigibilité de la dette prononcée par la Commission de Surendettement des Particuliers.

Dans l’hypothèse où M. [M] [F] et Mme [S] [B] seraient déchus de l’effet suspensif de la clause de résiliation de plein droit, ils seront condamnés au paiement des loyers et charges ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de septembre 2025 jusqu’à cette déchéance et, à compter de cette déchéance, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [M] [F] et Mme [S] [B], qui succombent, supporteront la charge des dépens.

Toutefois compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à la société ENEAL la charge de ses frais irrépétibles.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent vu l’urgence :

CONSTATONS que la société ENEAL a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 18 avril 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [M] [F] et Mme [S] [B] à payer à la société ENEAL la somme de 4.886,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 12 septembre 2025 (échéance d’août 20245 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Vu la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers imposant la suspension de l’exigibilité des dettes pour une durée de 24 mois, et l’article 24 VI et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

DISONS que la créance ci-dessus allouée portera intérêts au taux légal à compter du jour où elle redeviendra exigible ;

SUSPENDONS l’exigibilité de la créance locative pour la durée prévue par la Commission de Surendettement des Particuliers, prolongée de trois mois pour permettre à M. [M] [F] et Mme [S] [B] de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2;

SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que durant ce moratoire M. [M] [F] et Mme [S] [B] devront régler le loyer courant et des charges locatives au plus tard dans le délai de 15 jours suivant leur date d’échéance et qu’à défaut ils seront déchus du bénéfice de l’effet suspensif de clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS en ce cas M. [M] [F] et Mme [S] [B] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 6] et ses annexes et DISONS qu’à défaut pour M. [M] [F] et Mme [S] [B] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS en cas de déchéance de l’effet suspensif de la clause de résiliation de plein droit le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (547,82 euros en août 2025) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS solidairement M. [M] [F] et Mme [S] [B] au paiement des loyers et charges dus pour la période de septembre 2025 au jour de la déchéance de la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit et à compter de cette date des indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement M. [M] [F] et Mme [S] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

REJETONS la demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection