TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GUERRIER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GUERRIER

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12960 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C24XH

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet SECRI GESTION, administrateur des biens, SAS, agissant poursuites et diligences de ses rerpésentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Madame [E] [L] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représentée

Monsieur [G] [U]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Non représenté

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12960 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24XH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 03 Avril 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige

Monsieur [G] [U] et Madame [E] [L] épouse [U] sont propriétaires des lots n° 54, 180, 212 et 357 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugements rendus par le tribunal judiciaire de Paris en date des 22 octobre 2002, 10 janvier 2006, 23 septembre 2010 et 31 janvier 2020 ainsi qu’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 juin 2017 (confirmant un jugement du 16 juin 2015), Monsieur [G] [U] et Madame [E] [L] épouse [U] ont été, à plusieurs reprises, condamnés au paiement des charges de copropriété.

Le dernier jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 juillet 2021 a condamné ces derniers notamment au paiement de la somme de 17.816,03 euros au titre des charges arrêtées au 27 avril 2021.

Par actes de commissaire de justice en date des 9 et 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] a, de nouveau, fait assigner Monsieur [G] [U] et Madame [E] [L] épouse [U], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, afin de :

« Condamner solidairement Monsieur et Madame [U] au paiement de la somme de 16.153,90 € au titre des charges et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtées au 1er octobre 2023 avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de signification des présentes pour le solde.

Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12960 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24XH

Condamner solidairement Monsieur et Madame [U] au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] une indemnité d’un montant de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir ».

Monsieur [G] [U] a été cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier) et Madame [E] [L] épouse [U] suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches). Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 25 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 3 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Motifs de la décision :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 16.153,90 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [G] [U] et Madame [E] [L] épouse [U] sont propriétaires des lots n° 54, 180, 212 et 357 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11].

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 octobre 2020 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2019 ainsi que le budget prévisionnel 2021 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2020 ainsi que le budget prévisionnel 2022 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2022 et 2023 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 et 2024 et voté les travaux,

— le contrat de syndic,

— les appels individuels de fonds et travaux émis.

Il produit également le décompte des sommes dues et arrêtées au 1er octobre 2023, correspondant aux charges de copropriété postérieures au dernier jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 7 juillet 2021. Ce décompte montre une dette des copropriétaires défendeurs d’un montant de 16.153,90 €.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 16.153,90 € que Monsieur [G] [U] et Madame [E] [L] épouse [U] sont condamnés solidairement à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

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Aucune demande n’est formée et aucun frais n’est justifié sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par les défendeurs.

Nonobstant la répétition d’impayés des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges des défendeurs. Il ne produit aucune pièce justifiant que leur défaillance lui a effectivement causé un préjudice indépendant du retard, notamment des difficultés de trésorerie ou la nécessité de procéder à des diligences particulières.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12960 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24XH

Monsieur [G] [U] et Madame [E] [L] épouse [U], parties perdant le procès, seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, Monsieur [G] [U] et Madame [E] [L] épouse [U] seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [E] [L] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] les sommes de :

—  16.153,90 € euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [E] [L] épouse [U] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [E] [L] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 19 Juin 2025.

La Greffière Le Président