TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 46]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 24/01948 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRTG

12 copies

GROSSE délivrée

le 31/03/2025

à la SELARL AVOCAGIR

M^e Christelle CAZENAVE

la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL

la SAS DELTA AVOCATS

la SELARL DGD AVOCATS

M^e Perrine ESCANDE

la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL

M^e Henri michel GATA

la SELARL MAITRE [O] [S]

M^e Marin RIVIERE

la SELARL SAINT-JEVIN

COPIE délivrée

le 31/03/2025

à

Rendue le TRENTE ET UN MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 24 février 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière lors des débats et de Céline GABORIAU, Greffière lors du prononcé.

DEMANDEURS

Monsieur [W], [B], [C] [F] ès qualié de copropriétaires de l’appartement B103 au sein de la résidence GRAPHIK

né le 29 Octobre 1977 à [Localité 45]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Madame [V], [Y], [D] [T] épouse [F] ès qualité de copropriétaires de l’appartement B103 au sein de la résidence GRAPHIK

née le 19 Juillet 1977 à [Localité 47]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Monsieur [Z] [N] ès qualité de copropriétaires de l’appartement A 601 au sein de la résidence GRAPHIK

né le 26 Avril 1957 à [Localité 54]

[Adresse 16]

[Localité 22]

Madame [I], [U] [R] épouse [N] ès qualité de copropriétaires de l’appartement A 601 au sein de la résidence GRAPHIK

née le 26 Mai 1956 à [Localité 57]

[Adresse 16]

[Localité 22]

Tous représentés par Maître Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

S.N.C. [A] & BROAD PROMOTION 5

dont le siège social est :

[Adresse 9]

[Localité 43]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

CF SOLTECHNIC PIEUX ([Localité 51] FONDATIONS -DSO),

SAS dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Localité 33]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

FAYAT BATIMENT (FAYAT BATIMENT COTE D’AZUR / THOURAUD / FAYAT BATIMENT LORRAINE / CARI-AQUITAINE / CARI MED / FAYAT BATIME)

SAS dont le siège social est :

[Adresse 17]

[Localité 1]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par LA SELARL SAINT-JEVIN, membre de l’AARPI QUINCONCE, avocats au barreau de BORDEAUX

DSA AQUITAINE

SASU dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 28]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

[P] [M] ([M] [P])

entrepreneur individuel domicilié:

[Adresse 49]

[Localité 25]

Représentée par Maître Perrine ESCANDE membre de la SCP BAYLE-JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

SOGECEB

SAS dont le siège social est :

[Adresse 40]

[Localité 27]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Jean CORONAT de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX

JFL STORES

EURL dont le siège social est :

[Adresse 39]

[Localité 34]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocats au barreau de BORDEAUX

NDEA ISOLATION

SARL dont le siège social est :

[Adresse 14]

[Localité 20]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

MATEOS ELECTRICITE AQUITAINE

SAS dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 30]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

[Localité 56] SUD-OUEST

SAS dont le siège social est :

[Adresse 15]

[Localité 34]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

[X] [G], exerçant [Adresse 7] pris en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation jucidiaire ouverte à l’encontre de la société GUYSANIT GUYENNE SANITAIRE (GUYSANIT), SASU dont le siège social est : [Adresse 21]

Défaillant

RS 33

SARL dont le siège social est :

[Adresse 18]

[Localité 26]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

AQUIMETAL

SASU dont le siège social est :

[Adresse 19]

[Localité 24]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

ETABLISSEMENTS [Localité 52] SAS (ETS [Localité 52])

SASU dont le siège social est :

[Adresse 59] [Localité 44] [Adresse 53]

[Localité 38]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

GROUPE K2 ENERGIES

SAS dont le siège social est :

[Adresse 62]

[Localité 23]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX

AQUITAINE DECORS PEINTURES

SAS dont le siège social est :

[Adresse 60]

[Localité 32]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

AS CARRELAGE

SARL dont le siège social est :

[Adresse 41]

[Localité 35]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

[Localité 50] PAYSAGE

SAS dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 34]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

ENTREPRISE ESTRADE

SARL dont le siège social est :

[Adresse 61]

[Localité 29]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Jean Philippe LE BAIL de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocats au barreau de BORDEAUX

EKIP'

Société d’exercice libéral à responsabilité limitée dont le siège social est : [Adresse 13] pris en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation ouverte à l’encontre de la société MGA MG AMENAGEMENT, SAS dont le siège social est : [Adresse 55]

Défaillante

RIDORET MENUISERIE (AMG BOIS CMTB – AOCM MENUISERIE- SER)

SA à conseil d’administration dont le siège social est :

[Adresse 42]

[Localité 10]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

SH MENUISERIE (SYNERGIE HABITAT MENUISERIE)

SARL dont le siège social est :

[Adresse 36]

[Localité 31]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL, avocats au barreau de BORDEAUX

SERBA REZE

SAS dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Localité 37]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

La société [A] & BROAD PROMOTION 5 a fait ériger un ensemble immobilier dénommé Graphik, situé [Adresse 11] à [Localité 48], composé de trois bâtiments (A, B & C) et d’espaces verts ouverts sous les bâtiments.

Le syndicat des copropriétaires est le [Adresse 58] et son syndic est la SARL FONCIA [Localité 46].

L’ensemble immobilier a été réceptionné avec réserves.

Par acte notarié du 6 janvier 2020, les époux [N] ont acquis en VEFA le lot n°19 composé d’un appartement de type 4, lequel a été livré le 19 septembre 2023, avec réserves.

Par acte notarié du 24 janvier 2020, les époux [F] ont acquis en VEFA le lot n°27 composé d’un appartement de type 3, lequel a été livré le 20 septembre 2023, avec réserves.

Soutenant que des réserves mentionnées à la livraison n’ont pas été levées et que les désordres dénoncés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement n’ont pas été réparés, Monsieur [W] [F], Madame [V] [T], épouse [F], Monsieur [Z] [N], Madame [I] [R], épouse [N] ont, par acte du 13 septembre 2024, en l’instance enrôlée sous le RG n° 24/1948, fait assigner la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :

A titre principal,

Concernant les époux [F] :

— condamner la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 à procéder à la levée des réserves restantes n°B4, B8, B10, B11, B12 figurant au PV de livraison du 20 septembre 2023,

— condamner la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 à remédier à l’inconfort thermique et au défaut de pression sur l’eau chaude et l’eau froide,

— la condamner à y procéder sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir.

Concernant les époux [N] :

— condamner la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 à procéder à la levée de la réserve B4 figurant au PV de livraison du 19 septembre 2023,

— condamner la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 à remédier aux désordres dénoncés en GPA par mails des 28 septembre 2023, 29 septembre 2023, 2 octobre 2023, 15 octobre 2023 et 17 avil 2024,

— la condamner à y procéder sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire

Sur la demande de provision pour retard de livraison, condamner la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 à verser aux époux [F] la provision de 42.000 euros à valoir sur leur indemnisation au titre du retard de livraison,

En toute hypothèse,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,

— condamner la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à une indemnité de 2.500 euros à chacun des époux [F] et des époux [N] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les demandeurs ont maintenu leurs demandes.

Les époux [F] exposent que sur les douze réserves mentionnées au PV de livraison de leur bien, cinq n’ont à ce jour pas été levées et qu’en outre, ils subissent deux autres types de désordres à savoir le défaut de pression d’eau et un inconfort thermique. Les époux [N] indiquent quant à eux que sur les dix réserves mentionnées au PV de livraison de leur bien, une réserve n’a toujours pas été levée et qu’en outre, ils ont dénoncés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement divers désordres qui doivent également être réparés. L’ensemble des demandeurs pécisent que contrairement à ce qu’affirme la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5, il n’appartient pas aux copropriétaires de rapporter la preuve de la persistance des désordres, cette charge pesant sur la défenderesse, qui ne démontre aucunement avoir fait réparer les désordres allégués. Les époux [F] ajoutent que la livraison est intervenue avec 21 mois de retard, justifiant qu’une provision leur soit allouée à ce titre.

Suivant actes du 18 septembre 2024, en l’instance enrôlée sous le RG n°24/2026, la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 a fait assigner la SAS CF SOLTECHNIC ([Localité 51] FONDATIONS – DSO), la SAS FAYAT BATIMENT (FAYATBATIMENT COTE D’AZUR /THOURAUD/FAYAT BATIMENT LORRAINE/CARI-AQUITAINE/CARI MED/FAYAT BATIME), la SASU DSA AQUITAINE, Monsieur [P] [M] ([M] [P]), la SAS SOGECEB, L’EURL JFL STORES, la SARL NDEA ISOLATION, la SAS MATEOS ELECTRICITE AQUITAINE, la SAS [Localité 56] SUD-OUEST, Maître [X] [G] en qualité de liquidateur judiciaire de la société GUYSANIT GUYENNE SANITAIRE (GUYSANIT), la SARL RS 33, la SASU AQUIMETAL, la SASU ETABLISSEMENTS [Localité 52] (ETS [Localité 52]), la SAS GROUPE K2 ENERGIES, la SAS AQUITAINE DECORS PEINTURES, la SARL AS CARRELAGE, la SAS [Localité 50] PAYSAGE, la SARL ENTREPRISE ESTRADE, la société EKIP’ en qualité de liquidateur à la société MGA MG AMENAGEMENT, la société RIDORET MENUISERIE (AMG BOIS CMTB-AOCM MENUISERIE-SER), la société SH MENUISERIE (SYNERGIE HABITAT MENUISERIE) et la SAS SERBA RESE devant la présente Juridiction afin de voir :

— A titre principal, rejeter les demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5,

— A titre subsidiaire, condamner in solidum les sociétés suivantes à garantir et relever la société [A] & BROAD PROMOTION 5 de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant au titre de la reprise des désordres dénoncés et la levée des réserves qui seraient persistantes qu’au titre des retards de livraison allégués : la SAS CF SOLTECHNIC ([Localité 51] FONDATIONS – DSO), la SAS FAYAT BATIMENT (FAYATBATIMENT COTE D’AZUR /THOURAUD/FAYAT BATIMENT LORRAINE/CARI-AQUITAINE/CARI MED/FAYAT BATIME), la SASU DSA AQUITAINE, Monsieur [P] [M] ([M] [P]), la SAS SOGECEB, L’EURL JFL STORES, la SARL NDEA ISOLATION, la SAS MATEOS ELECTRICITE AQUITAINE, la SAS [Localité 56] SUD-OUEST, Maître [X] [G] en qualité de liquidateur judiciaire de la société GUYSANIT GUYENNE SANITAIRE (GUYSANIT), la SARL RS 33, la SASU AQUIMETAL, la SASU ETABLISSEMENTS [Localité 52] (ETS [Localité 52]), la SAS GROUPE K2 ENERGIES, la SAS AQUITAINE DECORS PEINTURES, la SARL AS CARRELAGE, la SAS [Localité 50] PAYSAGE, la SARL ENTREPRISE ESTRADE, la société EKIP’ en qualité de liquidateur à la société MGA MG AMENAGEMENT, la société RIDORET MENUISERIE (AMG BOIS CMTB-AOCM MENUISERIE-SER), la société SH MENUISERIE (SYNERGIE HABITAT MENUISERIE) et la SAS SERBA RESE,

— A titre très subsidiaire, rendre communes et opposables les opérations d’expertise sollicitée par Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [N], qui seront éventuellement ordonnées aux sociétés suivantes : la SAS CF SOLTECHNIC ([Localité 51] FONDATIONS – DSO), la SAS FAYAT BATIMENT (FAYATBATIMENT COTE D’AZUR /THOURAUD/FAYAT BATIMENT LORRAINE/CARI-AQUITAINE/CARI MED/FAYAT BATIME), la SASU DSA AQUITAINE, Monsieur [P] [M] ([M] [P]), la SAS SOGECEB, L’EURL JFL STORES, la SARL NDEA ISOLATION, la SAS MATEOS ELECTRICITE AQUITAINE, la SAS [Localité 56] SUD-OUEST, Maître [X] [G] en qualité de liquidateur judiciaire de la société GUYSANIT GUYENNE SANITAIRE (GUYSANIT), la SARL RS 33, la SASU AQUIMETAL, la SASU ETABLISSEMENTS [Localité 52] (ETS [Localité 52]), la SAS GROUPE K2 ENERGIES, la SAS AQUITAINE DECORS PEINTURES, la SARL AS CARRELAGE, la SAS [Localité 50] PAYSAGE, la SARL ENTREPRISE ESTRADE, la société EKIP’ en qualité de liquidateur à la société MGA MG AMENAGEMENT, la société RIDORET MENUISERIE (AMG BOIS CMTB-AOCM MENUISERIE-SER), la société SH MENUISERIE (SYNERGIE HABITAT MENUISERIE) et la SAS SERBA RESE,

— donner acte à la société [A] & BROAD PROMOTION 5 qu’elle ne s’oppose pas à la demande de Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [N] visant à l’ordonnancement d’une mesure d’expertise judiciaire,

— donner acte à la la société [A] & BROAD PROMOTION 5 de ses plus expresses protestations et réserves d’usage quant à la mise en oeuvre de sa responsabilité et quant au bienfondé, à la recevabilité et la régularité des recours initiés,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire,

— juger que la mesure d’expertise sollicitée sera exécutée aux frais avancés du demandeur à l’expertise judiciaire,

— réserver les dépens et les frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société [A] & BROAD PROMOTION 5 a sollicité de :

Sur les demandes de condamnations formées :

— A titre principal, rejeter les demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5

— A titre subsidiaire, condamner in solidum les sociétés suivantes à garantir et relever la société [A] & BROAD PROMOTION 5 de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant au titre de la reprise des désordres dénoncés et de la levée des réserves qui seraient persistantes qu’au titre des retards de livraison allégués et des frais irrépétibles et des dépens : les sociétés SOGECEB, SAS, Mâitre [X] [G], pris en qualité de liquidateur à la Procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société GUYSANIT GUYENNE SANITAIRE (GUYSANIT), GROUPE K2 ENERGIES, AS CARRELAGE, RIDORET MENUISERIE (AMG BOIS CMTB – AOCM MENUISERIE – SER), SH MENUISERIE (SYNERGIE HABITAT MENUISERIE), SERBA REZE en qualité de maître d’oeuvre

Sur la demande d’expertise judiciaire :

— rendre communes et opposables les opérations d’expertise sollicitée par Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [N], qui seront éventuellement ordonnées aux sociétés

SOGECEB, SAS, Maître [X] [G], pris en qualité de liquidateur à la Procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société GUYSANIT GUYENNE SANITAIRE (GUYSANIT), GROUPE K2 ENERGIES, AS CARRELAGE, RIDORET MENUISERIE (AMG BOIS CMTB – AOCM MENUISERIE – SER), SH MENUISERIE (SYNERGIE HABITAT MENUISERIE), SERBA REZE en qualité de maître d’oeuvre,

— donner acte à la société [A] & BROAD PROMOTION 5 qu’elle ne s’oppose pas à la demande de Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [N] visant à l’ordonnancement d’une mesure d’expertise judiciaire.

— donner acte à la société [A] & BROAD PROMOTION 5 de ses plus expresses protestations et réserves d’usage quant à la mise en oeuvre de sa responsabilité et quant au bienfondé, à la recevabilité et la régularité des recours initiés.

— rejeter toute demande plus ample ou contraire

— juger que la mesure d’expertise sollicitée sera exécutée aux frais avancés du demandeur à l’expertise judiciaire,

— réserver les dépens et les frais irrépétibles pour le surplus.

En tout état de cause,

— prendre acte du désistement d’instance de la société [A] & BROAD PROMOTION 5 à l’encontre des sociétés suivantes : CF SOLTECHNIC PIEUX ([Localité 51] FONDATIONS – DSO),

FAYAT BATIMENT (FAYAT BATIMENT COTE D’AZUR /THOURAUD/ FAYAT BATIMENT LORRAINE/CARI-AQUITAINE/ CARI MED/ FAYAT BATIME), DSA AQUITAINE, Monsieur [P] [M] ([M] [P]), JFL STORES, NDEA ISOLATION, SARL, MATEOS ELECTRICITE AQUITAINE, [Localité 56] SUD-OUEST, RS 33, AQUIMETAL, ETABLISSEMENTS [Localité 52] SAS (ETS [Localité 52]), AQUITAINE DECORS PEINTURES, [Localité 50] PAYSAGE SAS, ENTREPRISE ESTRADE, EKIP', SERL, pris en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation ouverte à l’encontre de la société MGA MG AMENAGEMENT,

— juger ce désistement parfait d’une part, et, d’autre part, qu’il n’y a pas lieu à statuer sur les dépens et les frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article 395 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la persistance des réserves et l’existence des désordres n’ont pas été constaté contradictoirement et en outre, que les retards de livraison et les préjudices qui en découleraient ne sont pas justifiés. Elle soutient à titre subsidiaire être bien fondée à solliciter la condamnation des parties assignées à la garantir et relever indemne des éventuelles condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre et ajoute qu’elle n’est pas débitrice de la garantie de parfait achèvement à l’égard de ses acquéreurs.

La société FAYAT BATIMENT a sollicité de :

— lui donner acte de ce qu’un désistement est intervenu à son égard,

— la mettre hors de cause,

— condamner la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 aux dépens de la présente instance.

Monsieur [P] [M] ([M] [P]) a indiqué accepté le désistement intervenu à son égard.

La société SOGECEB a sollicité de :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 formulées à l’encontre de la société SOGECEB,

— ordonner la mise hors de cause de la société SOGECEB,

— condamner la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 à verser la somme de 1.500 euros à la société SOGECEB sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société [A] & BROAD PROMOTION 5 aux entiers dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions qu’aucun des désordres allégués n’est susceptible de se rattacher aux travaux réalisés par le société SOGECEB.

La société JFL STORES a sollicité sa mise hors de cause, faute de réserves qui lui seraient imputables au titre d’éventuels désordres dénoncés au titre de la garantie de parfait achèvement et la condamnation de la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société GROUPE K2 ENERGIE a sollicité de :

A titre préliminaire,

— juger le désistement de la société [A] & BROAD PROMOTION 5 accepté par la société GROUPE K2 ENERGIES concernant les réserves contenues au procès-verbal de livraison et l’apparition de désordres dans l’année de parfait achèvement concernant Monsieur [K],

A titre principal,

— débouter purement et simplement la société [A] & BROAD PROMOTION 5 de l’intégralité des demandes présentées à l’encontre de la société GROUPE K2 ENERGIES quant à sa garantie et relevé indemne de totues condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la sociét [A] & BROAD PROMOTION 5,

A titre subsidiaire,

— donner acte à la société GROUPE K2 ENERGIES de ce qu’elle ne s’entend pas s’opposer à la désignation d’un expert judiciaire, sous toutes protestations et réserves d’usage,

— juger que la mesure d’expertise sollicitée sera exécutée aux frais avancés du demandeur à l’expertise judiciaire,

En tout état de cause,

— condamner la société [A] & BROAD PROMOTION 5 à verser à la société GROUPE K2 ENERGIES la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions que les désordres n’ont fait l’objet d’aucun constat contradictoire à ce jour et indique que la demande de garantie formée par la société [A] & BROAD PROMOTION 5 doit être rejetée en présence de contestations sérieuses. Elle soutient par ailleurs que les demandes indemnitaires et provisionnelles qui pourraient être formées se heurtent là encore à des contestations particulièrement sérieuses.

La société AQUITAINE DECORS PEINTURE a indiqué accepter le désistement d’instance de la société [A] & BROAD PROMOTION 5 et sollicité la condamnation de cette dernière à lui régler la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société ENTREPRISE ESTRADE n’a pas conclu.

La SARL SH MENUISERIE a sollicité de :

— Sur la demande de garantie, rejeter les prétentions dirigées contre la société SH MENUISERIE,

— Sur la demande d’expertise judiciaire, donner acte à la société SH MENUISERIE de ses plus expresses protestations et réserves d’usage,

— condamner la société [A] & BROAD à régler à la société SH MENUISERIE une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Elle expose que la demande de garantie formulée par la société [A] se heurte à une contestation sérieuse dès lors que d’une part, il n’est pas démontré que l’existence de ces réserves ait été portée à sa connaissance et d’autre part, que la société [A] ne démontre pas avoir émis des réserves lors de la réception des travaux de la société SH MENUISERIE et/ou que ces dernières n’auraient pas été levées.

La société SERBA REZE a sollicité de :

— rejeter les demandes de garantie et relever indemne formulées contre elle en ce qu’elle est intervenue uniquement en qualité de maître d’oeuvre et n’a pas réalisé les travaux,

— statuer ce que de droit quant à l’expertise sollicitée,

— rejeter le surplus des demandes,

— réserver les dépens.

Ces deux instances ont fait l’objet d’une jonction le 9 décembre 2024 sous le RG n°24/1948.

Bien que régulièrement assignées, la société CF SOLTECHNIC PIEUX ([Localité 51] FONDATIONS – DSO), la société DSA AQUITAINE, la société NDEA ISOLATION, la société MATEOS ELECTRICITE AQUITAINE, la société [Localité 56] SUD OUEST, Maître [X] en qualité de liquidateur judiciaire de la société GUYSANIT GUYENNE SANITAIRE, la société RS 33, la société AQUIMETAL, la société ETABLISSEMENTS [Localité 52], la société AS CARRELAGE, la société [Localité 50] PAYSAGE, la société EKIP’ en qualité de liquidateur judiciaire de la société MGA MG AMENAGEMENT, RIDORET MENUISERIE (AMG BOIS CMTB – AOCM MENUISERIE- SER) n’ont pas constitué avocat.

La présente décision, appelée à l’audience du 24 février 2025, a été mise en délibéré au 31 mars 2025 et sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement d’instance de la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5

L’article 394 du Code de procédure civile indique que le demandeur peut se désister de sa demande afin de mettre fin à l’instance. De plus, conformément à l’article 395 du Code de procédure civile, « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 a indiqué se désister de ses demandes à l’encontre des sociétés suivantes : CF SOLTECHNIC PIEUX ([Localité 51] FONDATIONS – DSO), FAYAT BATIMENT (FAYAT BATIMENT COTE D’AZUR /THOURAUD/ FAYAT BATIMENT LORRAINE/CARI-AQUITAINE/ CARI MED/ FAYAT BATIME), DSA AQUITAINE, Monsieur [P] [M] ([M] [P]), JFL STORES, NDEA ISOLATION, SARL, MATEOS ELECTRICITE AQUITAINE, [Localité 56] SUD-OUEST, RS 33, AQUIMETAL, ETABLISSEMENTS [Localité 52] SAS (ETS [Localité 52]), AQUITAINE DECORS PEINTURES, [Localité 50] PAYSAGE SAS, ENTREPRISE ESTRADE, EKIP', SERL, pris en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation ouverte à l’encontre de la société MGA MG AMENAGEMENT.

Les sociétés FAYAT BATIMENT (FAYAT BATIMENT COTE D’AZUR /THOURAUD/ FAYAT BATIMENT LORRAINE/CARI-AQUITAINE/ CARI MED/ FAYAT BATIME), Monsieur [P] [M] ([M] [P]), AQUITAINE DECORS PEINTURES ayant accepté le désistement, il y a lieu de dire qu’il est parfait.

Par ailleurs, puisque les sociétés JFL STORES, CF SOLTECHNIC PIEUX ([Localité 51] FONDATIONS – DSO), DSA AQUITAINE, JFL STORES, NDEA ISOLATION, SARL, MATEOS ELECTRICITE AQUITAINE, [Localité 56] SUD-OUEST, RS 33, AQUIMETAL, ETABLISSEMENTS [Localité 52] SAS (ETS [Localité 52]), [Localité 50] PAYSAGE SAS, ENTREPRISE ESTRADE, EKIP', SERL, pris en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation ouverte à l’encontre de la société MGA MG AMENAGEMENT, ENTREPRISE ESTRADE, n’avaient présenté aucune défense au fond ou fin de non recevoir au moment du désistement de la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 il y a lieu de considérer que ce désistement est également parfait à leur encontre.

Sur la demande de réparation des désordres formulée à l’encontre de la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Au visa de l’article 1792-6 du Code civil, les époux [F] et les époux [N] sollicitent la condamnation de leur promoteur-vendeur, la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5, à, d’une part, procéder à la “levée” de diverses “réserves” figurant à leur PV de livraison respectifs et d’autre part, à remédier aux désordres dénoncés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

Il convient cependant d’observer d’une part, qu’il convient d’analyser leur demande de lever de réserves en une demande de reprise des désordres et non conformités dont est tenue le vendeur en VEFA en application de l’article 1642-1 du Code civil et d’autre part, que la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du Code civil, ne saurait être dirigée à l’encontre du vendeur en VEFA puisqu’elle doit seulement être dirigée à l’encontre des entreprises locateurs d’ ouvrage.

Les dispositions applicables au cas d’espèce sont donc celles de l’article 1642-1 du Code civil lequel dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il convient en outre de constater que contrairement à ce que soutient la défenderesse, ce n’est pas aux acquéreurs de démontrer la persistance de l’obligation à la charge du vendeur d’immeuble à construire découlant de l’article 1642-1 du code civil, mais à celui-ci de rapporter la preuve de ce qu’il est libéré de cette obligation, ce que la SNC [A] 1 BROAD PROMOTION 5 ne fait pas en l’espèce.

Concernant les époux [F]

En l’espèce, la livraison du bien immobilier des époux [F] est intervenue le 20 septembre 2023, avec 12 “réserves”.

La société [A] & BROAD ne démontrant pas que les désordres B4, B8, B10, B11 et B12 tels que décrits au dispositif de la présente décision aient été réparés, elle sera condamnée à faire procéder à leur reprise dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.

En revanche, si les époux [F] évoquent un “défaut de pression d’eau” et un “inconfort thermique”, ils ne l’ont pas dénoncé à la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 si bien que cette demande ne peut prospérer en l’état.

Concernant les époux [N]

En l’espèce, la livraison du bien immobilier des époux [N] est intervenue le 19 septembre 2023, avec 10 “réserves”. Suite à la livraison du logement, ils ont dénoncé de nouveaux désordres selon courriels des 28 septembre 2023, 29 septembre 2023, 2 octobre 2023, 15 octobre 2023 et 17 avril 2024.

D’abord, la société [A] & BROAD ne démontrant pas que le désordre B4 relatif au vitrage fixe cassé au niveau de l’entrée ait été réparé, elle sera condamnée à faire procéder à sa reprise dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.

Ensuite, il convient de constater que parmi les autres désordres dénoncés, seuls les suivants ont fait l’objet d’une dénonciation par le biais des courriels précités :

— cuisine : salissures sur l’ensemble du vitrage et de la fenêtre,

— salon et salle à manger : salissures

— côté couloir de l’entrée : la baie vitrée fêlée,

— côté chambre 1 : salissures sur la porte vitrée donnant sur terrasse et baie vitrée fixe donnant sur la terrasse fêlée,

— côté chambre 2 : salissures sur vitrage,

— côté chambre 3 : salissures sur vitrage

— côté terrasse : problème de stabilité de certaines dalles, manque un cache luminaire au plafond,

— côté balcon : réagréage à refaire salissure, manque un cache luminaire au plafond,

— odeurs pestilentielles du système de chauffage.

La SNC [A] & BROAD ne démontrant pas avoir fait procéder à leur réparation, elle sera condamnée à y procéder dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.

En revanche, la demande de reprise ne saurait prospérer concernant les désordres suivants, lesquels n’ont pas été porté à la connaissance de la défenderesse par les courriels précités :

— salon et salle à manger : crémaillère cassée,

— côté chambre 3 : problème de basculement de fenêtre,

— porte d’entrée : manque d’isolation phonique, protection à poser au niveau de la serrure afin d’éviter les rayures,

Sur la demande d’expertise

La demande de reprise des désordres formulée par les époux [F] et les époux [N] ayant été rejetée pour certains des désordres allégués, il convient, les concernant, d’étudier la demande d’expertise judiciaire.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, aucune pièce versée au débat ne permet de démontrer l’existence d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire concernant les désordres suivants :

— “défaut de pression d’eau” et un “inconfort thermique allégué par les époux [F],

— salon et salle à manger : crémaillère cassée,

— côté chambre 3 : problème de basculement de fenêtre,

— porte d’entrée : manque d’isolation phonique, protection à poser au niveau de la serrure afin d’éviter les rayures,

En conséquence, la demande d’expertise ne saurait être accueillie.

Sur la demande de provision pour retard de livraison

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

En cas de retard du vendeur dans l’exécution de son obligation d’édifier l’immeuble dans le délai convenu, deux types de sanctions sont envisageables :

− soit l’application des pénalités de retard contractuellement prévues : le seul retard de livraison imputable au vendeur suffit à la mise en oeuvre des pénalités de retard, indépendamment de la preuve de tout préjudice distinct (Civ., 3ème, 20 déc. 2006, pourvoi n°05-20.065, publié).

− soit les sanctions résultant du droit commun de l’inexécution et du droit de la vente : l’acquéreur peut solliciter soit sa mise en possession assortie de dommages-intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi, soit la résolution de la vente accompagnée de dommages-intérêts. La résolution implique de caractériser un manquement d’une gravité suffisante (Civ., 3ème, 23 mars 2017, pourvoi n° 15-26.404, diffusé). Le non-respect par le vendeur du délai de délivrance ne constitue pas en soi un manquement suffisant à ses obligations contractuelles (Civ., 3ème, 24 mars 2015, pourvoi n° 14-13.914, diffusé).

Il résulte des débat que l’acte de vente du 24 janvier 2020 conclu entre la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 et les époux [F] ne contient pas de clause prévoyant le paiement d’une indemnité contractuelle pour un éventuel retard de livraison non justifié, de telle sorte qu’ils ne peuvent se voir appliquer l'“indemnité journalière pour retard de livraison” dont ils se prévalent et que l’indemnisation du retard de livraison ne peut intervenir que selon les règles de droit commun de la responsabilité contractuelle qui suppose que soit démontré l’existence d’un préjudice.

Il convient cependant d’observer que s’il n’est pas sérieusement contestable que la livraison du bien immobilier est intervenu avec retard -la livraison étant intervenue le 20 septembre 2023, soit 21 mois après la date contractuelle de livraison – ils ne démontrent pas l’existence d’un préjudice lié à un tel retard.

En conséquence, la demande de provision des époux [F] ne peut prospérer.

Sur la demande de relever indemne

La SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 ayant été condamnée sur le fondement des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, il convient d’étudier sa demande de relever indemne formulée à titre subsidiaire à l’encontre des sociétés SOGECEB, SAS, Maître [X] [G], pris en qualité de liquidateur à la Procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société GUYSANIT GUYENNE SANITAIRE (GUYSANIT), GROUPE K2 ENERGIES, AS CARRELAGE, RIDORET MENUISERIE (AMG BOIS CMTB – AOCM MENUISERIE – SER), SH MENUISERIE (SYNERGIE HABITAT MENUISERIE), SERBA REZE en qualité de maître d’oeuvre qu’elle formule sur le fondement de la garantie de parfait achèvement des dispositions de l’article 1792-6 du Code civil.

Il convient cependant de relever que l’action du promoteur à l’encontre des constructeurs, ne peut prospérer que s’il démontre que les désordres signalés aux constructeurs lors de la réception de l’ouvrage ou par voie de notification écrite postérieurement à celle ci, correspondent aux vices de construction ou aux défauts de conformité apparents pour lesquels il a fait l’objet d’une condamnation, ce qu’il ne fait pas.

En conséquence, sa demande ne peut prospérer.

Sur les autres demandes

La minute étant conservée au rang des minutes détenu au greffe du Tribunal Judiciaire, il ne peut être délivré qu’une copie exécutoire aux avocats. La demande étant sans objet sera donc rejetée.

La SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des époux [F] et [N], tenus d’ester en justice, les frais non compris dans les dépens. La SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 sera en conséquence condamnée à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, toute autre demande formulée sur ce fondement étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

DIT que le désistement d’instance de la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 est parfait à l’encontre des sociétés : JFL STORES, CF SOLTECHNIC PIEUX ([Localité 51] FONDATIONS – DSO), FAYAT BATIMENT (FAYAT BATIMENT COTE D’AZUR /THOURAUD/ FAYAT BATIMENT LORRAINE/CARI-AQUITAINE/ CARI MED/ FAYAT BATIME), DSA AQUITAINE, Monsieur [P] [M] ([M] [P]), NDEA ISOLATION, SARL, MATEOS ELECTRICITE AQUITAINE, [Localité 56] SUD-OUEST, RS 33, AQUIMETAL, ETABLISSEMENTS [Localité 52] SAS (ETS [Localité 52]), AQUITAINE DECORS PEINTURES, [Localité 50] PAYSAGE SAS, EKIP', SERL, pris en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation ouverte à l’encontre de la société MGA MG AMENAGEMENT ;

CONDAMNE la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 à faire procéder à la réparation des désordres suivants, de l’appartement des époux [F], dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois :

— B4 : mesuiserie intérieure dégagement : impact porte en haut côté droit,

— B8 : carrelage : salle d’eau : silicone pied de paroi de douche à refaire + pourtour bac,

— B10 : menuiserie intérieure séjour : chapelière et joue à changer : impacts,

— B11 : parquet : parquet rayé sur débattement porte palière à changer,

— B12 : carrelage : salle d’eau : silicone sous plinthe à reprendre ;

DEBOUTE les époux [F] de leur demande de reprise des désordres relatifs à un “défaut de pression d’eau” et un “inconfort thermique” ;

CONDAMNE la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 à faire procéder à la reprise des désordres suivants, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois :

— B4 : vitrage fixe cassé au niveau de l’entrée

— cuisine : salissures sur l’ensemble du vitrage et de la fenêtre,

— salon et salle à manger : salissures

— côté couloir de l’entrée : la baie vitrée fêlée,

— côté chambre 1 : salissures sur la porte vitrée donnant sur terrasse et baie vitrée fixe donnant sur la terrasse fêlée,

— côté chambre 2 : salissures sur vitrage,

— côté chambre 3 : salissures sur vitrage

— côté terrasse : problème de stabilité de certaines dalles, manque un cache luminaire au plafond,

— côté balcon : réagréage à refaire salissure, manque un cache luminaire au plafond,

— odeurs pestilentielles du système de chauffage.

DEBOUTE les époux [N] de leur demande de reprise concernant les désordres suivants :

— salon et salle à manger : crémaillère cassée,

— côté chambre 3 : problème de basculement de fenêtre,

— porte d’entrée : manque d’isolation phonique, protection à poser au niveau de la serrure afin d’éviter les rayures,

DEBOUTE Monsieur [W] [F], Madame [V] [T], épouse [F], Monsieur [Z] [N], Madame [I] [R], épouse [N] de leur demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE Monsieur [W] [F], Madame [V] [T], épouse [F] de leur demande de provision au titre du retard de livraison ;

DEBOUTE La SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 de sa demande de relever indemne à l’encontre des sociétés SOGECEB, SAS, Maître [X] [G], pris en qualité de liquidateur à la Procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société GUYSANIT GUYENNE SANITAIRE (GUYSANIT), GROUPE K2 ENERGIES, AS CARRELAGE, RIDORET MENUISERIE (AMG BOIS CMTB – AOCM MENUISERIE – SER), SH MENUISERIE (SYNERGIE HABITAT MENUISERIE), SERBA REZE en qualité de maître d’oeuvre ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

CONDAMNE La SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 à payer à Monsieur [W] [F], Madame [V] [T], épouse [F], Monsieur [Z] [N], Madame [I] [R], épouse [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE La SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,