TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04558 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3B4V

Minute : 26/199

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [F] [O]

Madame [Z] [B] épouse [O]

Exécutoire délivrée le :

à :Maître Hela KACEM

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Mars 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La société IMMOBILIERE 3F, Société Anonyme d’HLM dont le siège social est au [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [O]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

Madame [Z] [B] épouse [O],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2017, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [F] [O] et à Madame [Z] [B] épouse [O] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 567,44 euros hors charges.

Par avenant non daté, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [F] [O] et à Madame [Z] [B] épouse [O] un emplacement de stationnement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 35 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [F] [O] et à Madame [Z] [B] épouse [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 36.951,14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [O] et de Madame [Z] [B] épouse [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, des lieux concernés au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] à lui payer la somme de 36.651,14 euros due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] à due concurrence,condamner solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,condamner solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026.

La société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 37.252,09 euros arrêtée au 9 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle précise que les prélèvements ont été rejetés et qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] comparaissent. Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette locative. Ils précisent que Monsieur [O] a perdu son emploi mais qu’il a repris une activité de VTC. Ils mentionnent avoir trois enfants respectivement âgés de 20, 22, 24 ans dont l’un poursuit des études et les deux autres sont à la recherche d’un emploi. Ils précisent que leurs ressources mensuelles s’élèvent pour chacun à 1.400 euros et qu’ils doivent également rembourser un crédit à la consommation à hauteur de 518 euros par mois. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et, à défaut, de délais les plus larges pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la loi applicable aux contrats

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les baux d’habitation et d’emplacement de stationnement conclus par contrats distincts intéressent néanmoins les mêmes parties. En outre, le stationnement est situé au sein de la même résidence et le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

II – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la société IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 1er juin 2017, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement (article 3).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 36.951,14 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] restent lui devoir une somme de 37.252,09 euros à la date du 9 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] ne contestent pas le montant de la dette, qu’ils reconnaissent à l’audience.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] seront donc condamnés solidairement au paiement d’une somme de 37.252,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 36.951,14 euros et du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Toutefois, la situation personnelle et financière des locataires, au vu du montant de la dette, ne permet pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

En outre, le bailleur s’oppose à l’octroi de tels délais.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] étant occupants sans droit ni titre depuis le 24 mars 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] ne justifient pas, lors de l’audience, des démarches effectuées pour obtenir un nouveau logement. En outre, ils n’ont pas payé régulièrement leurs échéances et, au regard de leur situation financière et du montant de la dette, ils n’apparaissent pas en mesure d’indemniser le bailleur pour l’occupation prolongée des lieux.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

III – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [O] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la société IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juin 2017 entre la société IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés1 [Adresse 6], sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

REJETTE la demande délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] occupants sans droit ni titre depuis le 24 mars 2025 ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quiter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de Monsieur [F] [O] et de Madame [Z] [B] épouse [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 37.252,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 36.951,14 euros et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [B] épouse [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 janvier 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE