N° RG 25/01109 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BTY

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 25/01109

N° Portalis DBX6-W-B7J-2BTY

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] À SOULAC «RESIDENCE LE MARMANDAIS»

C/

[I] [W]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats :

M^e Marie ELOI

M^e Pierre-Edouard LAGRAULET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] À SOULAC «RESIDENCE LE MARMANDAIS», pris en la personne de son syndic Mme [N] [X] exerçant sous l’enseignement FLASH IMMOBILIER situé [Adresse 2] à [Localité 5],

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

M^e Marie ELOI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence LE MARMANDAIS sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice Mme [N] [X] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, par acte du 10 février 2025, a assigné M. [I] [W], propriétaire du lot n°5 (appartement) de l’immeuble placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement des articles 10 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1231-6, 1240, 1344-1, 1343-2 du code civil et 700, 750-1 du code de procédure civile, de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son action

— condamner M. [I] [W] au paiement de la somme de 12 303,08 euros au titre des charges impayées avec intérêt au taux légal sur la somme de 11 943,67 euros à compter de la mise en demeure en date du 6 avril 2024 et sur la somme de 359,41 euros à compter de l’assignation

— condamner M. [I] [W] au paiement de la somme de 533,58 euros au titre des frais dus

— condamner M. [I] [W] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner M. [I] [W] au paiement d’une somme de 2 160 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

— capitaliser les intérêts

— condamner M. [I] [W] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

— exclure M. [I] [W] du bénéfice de la répartition des dommages et intérêts, frais de justice de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui seront alloués au syndicat demandeur

Bien que régulièrement assigné, M. [I] [W] n’a pas constitué avocat de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2025.

Sur quoi, le tribunal,

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet1965,

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“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence LE MARMANDAIS sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice Mme [N] [X] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, produit à l’appui de ses demandes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 2 mai 2022 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et prévoyant la révision du budget de l’exercice en cours s’il s’avère insuffisant,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 février 2023 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et prévoyant la révision du budget de l’exercice en cours s’il s’avère insuffisant,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 4 octobre 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et prévoyant la révision du budget de l’exercice en cours s’il s’avère insuffisant,

— le contrat de syndic jusqu’au 30 juin 2026,

— le décompte des charges de copropriété dues par M. [I] [W] actualisé au 1er avril 2025 faisant ressortir un solde à payer de 14 782,58 euros,

— les appels de fonds d’octobre 2017 à janvier 2025, l’appel de fonds du 1er janvier 2025 mentionnant un solde à payer de 12 636,66 euros

— deux mises en demeure du 3 avril et du 10 juillet 2024 avec les accusés de réception correspondants,

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et n’ayant fait l’objet d’aucun recours, imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété, de même que la répartition des charges.

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Au vu de ces éléments, la demande en paiement est bien fondée. Il convient, conformément à la demande, de condamner M. [I] [W] au paiement de la somme de 14 782,58, avec intérêts au taux légal sur 11 943,67 euros à compter du 6 avril 2024, sur 359,41 euros à compter de l’assignation et sur 2 479,50 euros à compter de la présente décision pour le surplus. La capitalisation des intérêts dès lors qu’elle est judiciairement demandée, sera ordonnée, en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Il sera ajouté à cette somme 350,28 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de cette créance justifiée, par application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu des factures versées aux débats (pièces n°47 à 50), à l’exclusion des décomptes, qui ne sont pas des preuves de paiement, des frais d’avocat dont il est justifié sous la pièce n°51, qui seront recouvrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des honoraires du syndic, la pièce justificative n°52 mentionnée dans le bordereau de communication des pièces n’étant pas produite au dossier de plaidoirie.

Le paiement ponctuel et spontané par chaque copropriétaire de sa quote-part de charges de copropriété est essentiel afin que le Syndicat puisse disposer des fonds lui permettant de faire face à ses engagements et assurer une bonne gestion de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires a subi en l’espèce, en raison de la persistance de M. [I] [W] dans sa carence dans le paiement des charges de copropriété, un préjudice distinct et indépendant du simple retard de paiement, susceptible en tant que tel de justifier l’allocation de dommages et intérêts complémentaires, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ou 1240 du même code. En outre, les autres copropriétaires, sans forcément avoir la trésorerie suffisante, sont systématiquement obligés de faire à sa place l’avance des fonds nécessaires à l’entretien durable de l’immeuble et à la réalisation des travaux en cours. Il convient dès lors d’allouer au syndicat des copropriétaires de ce chef, une somme de 800 euros.

M. [I] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’équité commande de condamner M. [I] [W] au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est constant qu’il appartient à l’assemblée générale des copropriétaires de décider de l’affectation des indemnités dues par un copropriétaire à raison de sa responsabilité civile au syndicat des copropriétaires, de sorte que le juge qui a alloué ces dommages et intérêts et indemnités au titre des dépens et des frais exposés non compris dans les dépens, ne saurait y procéder. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence LE MARMANDAIS sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice Mme [N] [X] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER au paiement de la somme de 14 782,58, avec intérêts au taux légal sur 11 943,67 euros à compter du 6 avril 2024, sur 359,41 euros à compter de l’assignation et sur 2 479,50 euros à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence LE MARMANDAIS sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice Mme [N] [X] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER au paiement de la somme de 350,28 avec intérêts au taux légal et à compter de la présente décision

ORDONNE la capitalisation des intérêts

CONDAMNE M. [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence LE MARMANDAIS sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice Mme [N] [X] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts

DEDOUTEe le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence LE MARMANDAIS sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice Mme [N] [X] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER de sa demande d’exclure M. [I] [W] du bénéfice des dommages et intérêts, indemnités au titre de l’article 700 et des dépens alloués au syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure

CONDAMNE M. [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence LE MARMANDAIS sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice Mme [N] [X] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

La présente décision est signée par Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et par Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE