MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 05 Juin 2025

N° RC 24/03915

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à Directoire et Conseil de surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 552 046 484.

ET :

[F] [X]

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e CHARRON

copie le :

à Mme [X]

M. Le Préfet d'[Localité 11] et [Localité 12]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 6] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à Directoire et Conseil de surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 552 046 484., dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [F] [X]

née le 27 Juin 1985 à [Localité 19], demeurant [Adresse 9]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par trois contrats sous seing privés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [F] [X]:

— le 8 octobre 2019, à effet du 15 octobre 2019, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 14] [Localité 12] [Adresse 5] pour un loyer mensuel principal de 460,93 euros et 128,05 euros de charges,

— le 27 septembre 2019, un emplacement de stationnement, situé à [Adresse 14] [Localité 12][Adresse 3], pour un loyer mensuel de 10,13 euros et 0,60 euros de charges,

— du 11 décembre 2020, un garage, situé à [Adresse 14] [Localité 12][Adresse 2], pour un loyer mensuel de 18,50 euros et 0,60 euros de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a :

— saisi la CAF le 7 mai 2024 et la CCAPEX le même jour de la situation,

— fait signifier le 14 mai 2024 un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire pour les trois locaux,

— saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 5 août 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation des baux ;

— ordonner l’expulsion de Mme [F] [X] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.516,94 euros arrêtée au 30 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, à parfaire des loyers et charges impayés et d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 27 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil – maintient ses demandes en actualisant la dette à 2.109 euros arrêtée au 1er Février 2025 (échéance de janvier appelée). Elle précise que le paiement du loyer courant a repris et que Mme [X] a justifié de son assurance

Mme [F] [X], se présente. Elle indique être en arrêt maladie jusqu’à fin mars. Elle sera ensuite mise à la retraite pour inaptitude par son employeur. Elle percevra alors 640 euros de retraite par mois complétés par des revenus CESU et une allocation de soutien familial et une prime d’activité.

Elle propose d’apurer la créance par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant dont elle a repris le paiement depuis décembre 2024 et souhaite rester dans le logement.

Le diagnostic social et financier, daté d’octobre 2024, fait état de 2.619,36 de ressources et de 2074,11 euros de charges (salaire, indemnités chomage, prime d’activité, prestations familiales et pension d’invalidité). Mme [F] [X] est célibataire avec un enfant.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CAF et de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit :

— les baux conclus les 27 septembre 2019, 8 octobre 2019 et 11 décembre 2020 contenant chacun une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant ces clauses, signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 1.692,32 euros,

— une décompte de créance arrêté au 24 février 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 15 juillet 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [F] [X] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte de sa créance arrêtée à la date du 24 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 comprise) à un montant de 2.109 euros.

Mme [F] [X], présente n’a constesté ni le principe ni le montant de la créance.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Cette créance comprend des frais de contentieux inclus dans les dépens ceux-ci seront déduits de la créance à hauteur de 255,82 euros (128,46 euros + 127,36 euros). La créance locative sera retenue à hauteur de 1.853,18 euros.

Mme [F] [X] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme au titre de la créance locative arrêtée au 24 février 2025.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [F] [X] a repris le paiement des loyers courants résiduels, avant la date de l’audience. Elle propose un échéancier pour apurer sa dette et souhaite rester dans les lieux ce qui s’analyse en une demande de délais supensifs.

L’équilibre de ses charges et ressources, tel qu’il ressort du diagnostic social et financier, lui permet de faire face à un apurement de sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments, Mme [F] [X] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure cout du commandement compris. Dans lamesure où ils sont déjà compris dans l’échéancier signé des parties, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les conclus les 27 septembre 2019, 8 octobre 2019 et 11 décembre 2020 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Mme [F] [X] concernant les biens immobiliers sis à [Adresse 13] [Localité 17] [Adresse 4] – ainsi qu’un emplacement de stationnement, situé à [Localité 15], [Adresse 8] et un garage, situé à [Localité 15][Adresse 1] [Adresse 7] – sont réunies à la date du 15 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [F] [X] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme 1.853,18 euros arrêtée au 24 février 2025 (échéance du mois janvier 2025 inclus) au titre de la dette locative ;

AUTORISE Mme [F] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de cinquante et un euros (51) euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [F] [X] soit condamnée à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 11] et [Localité 12] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection