Du 02 juin 2025

5AZ

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00311 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CC6

S.A. DOMOFRANCE

C/

Association AOGPE, [X] [U]

— Expéditions délivrées à

la SELARL [Localité 11] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— FE délivrée à la SELARL [Localité 11] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

Le 02/06/2025

Avocats : la SELARL [Localité 11] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître [Localité 11] RAFFY de la SELARL [Localité 11] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSES :

Association AOGPE

[Adresse 6]

[Localité 5]

Absente

Madame [X] [U]

née le 23 Mars 1974 à

[Adresse 8] [Adresse 7]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

Délibéré du 09 mai 2025 prorogé au 02 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation en date du 30 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2015, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [X] [U] un logement situé [Adresse 9] à [Localité 10].

Par jugement en date du 17 avril 2015, Madame [X] [U] a été placée sous curatelle renforcée aux biens et à la personne, et l’AOGPE a été désignée en qualité de curateur, pour une durée de 5 ans.

Par jugements en date du 31 mars 2020 et du 15 janvier 2025 la mesure de curatelle renforcée a été renouvelée avec maintien de l’AOGPE en qualité de curateur.

La SA DOMOFRANCE réalise des travaux de réhabilitation de l’ensemble de la résidence au sein de laquelle se trouve l’appartement loué à Madame [X] [U].

Madame [X] [U] ne permettant pas l’accès à son logement aux ouvriers mandatés par le bailleur, la SA DOMOFRANCE a, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, fait sommer Madame [X] [U] de permettre l’accès au logement.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, la SA DOMOFRANCE a réitéré la sommation faite à Madame [X] [U] d’avoir à permettre l’accès à son logement, et par acte en date du 28 août 2024, la SA DOMOFRANCE a fait dresser un procès-verbal de constat.

Faisant valoir une situation de blocage et la situation dans laquelle se trouve la locataire, sans eau au sein du logement, par actes de commissaire de justice du 30 janvier et 31 janvier 2025, SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [X] [U] et l’AOGPE, en qualité de curateur, devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 mars 2025 aux fins de voir :

— autoriser la société DOMOFRANCE à pénétrer dans le logement loué à Madame [U] avec au besoin le concours de la force publique pour effectuer les travaux de réhabilitation nécessaire et notamment les travaux permettant de rétablir l’eau au sein du logement ;

A titre subsidiaire :

— condamner en toute hypothèse Madame [U] assistée de son curateur à laisser libre accès à son logement aux entreprises mandatées par la société DOMOFRANCE et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

— la condamner au paiement d’une juste indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 14 mars 2025, SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée par son avocat, a maintenu les termes de son assignation.

Règulièrement assignée a domicile avec dépôt de l’acte à étude, Madame [X] [U], n’est ni présente ni représentée.

Règulièrement assignée à personne, l’AOGPE, es qualité de curateur, n’est ni présente ni représentée.

A l’issue, la décision a été mise en délibéré au 09 mai 2025, prorogé au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la non comparution des défendeurs :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparant ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la demande principale d’être autorisé à entrer dans les lieux loués :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, selon l’article 835 du même code, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé :

“e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris”.

En outre, il ressort des dispositions générales applicables aux contrats de location conclu avec DOMOFRANCE, et notamment la clause intitulée “Obligations du locataire”, et celle “Obligations de la société” du contrat de location souscrit entre les parties que le locataire doit laisser exécuter tous les travaux jugés nécessaires par le bailleur, et que la société s’engage à remettre au locataire le logement en bon état de réparation de toute espèce, et les équipements en bon état de fonctionnement, d’effectuer les réparations nécessaires, autres que les réparations locatives, et garantir le locataire contre les vices ou défauts qui empêchent l’usage du logement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Madame [X] [U] fait obstacle à la réalisation des travaux de réhabilitation de l’ensemble de la résidence, qu’après avoir laissé l’accès aux entreprises mandatées une journée au cours de laquelle il a pu être procédé au changement d’une fenêtre et à la dépose du cumulus, le nouvel appareillage n’a pas pu être posé et se trouve actuellement dans le couloir, de sorte que Madame [U] se retrouve sans accès à l’eau dans son logement.

La SA DOMOFRANCE a sollicité l’aide de l’équipe EMILE afin d’éviter l’intervention d’un commissaire de justice au domicile, en raison de l’état de santé de Madame [U], laquelle confirme que les travaux de réhabiliation doivent être réalisés mais que la locataire n’autorise pas l’accès à son logement, ce qui la maintient dans une situation très précaire, sans eau durant les mois d’été, qu’elle a refusé la proposition de mutation de DOMOFRANCE, dans un appartement de la même résidence, ainsi que celle formée par l’équipe EMILE, d’un hébergement temporaire. Il est également relevé que l’intervention de l’EPIC ne permettra pas plus de résultat, Mme [U] refusant toutes les propositions de soins faites, malgré la précarité de son état de santé.

L’AOPGE, sollicitée par DOMOFRANCE, indique ne pas être en mesure de la contraindre à laisser entrer dans son logement les différents artisants mandatés, ni à déménager le temps des travaux, et a pris acte de l’assignation délivrée.

La SA DOMOFRANCE a donc intérêt à être autorisée à pénétrer dans les lieux, en présence d’un commissaire de justice et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier pour que les travaux de réhabilitation nécessaires et notamment les travaux permettant de rétablir l’eau au sein du logement soient réalisés, compte tenu des obligations lui incombant en qualité de société bailleresse afin de réaliser des travaux indispensables à la décence des lieux loués.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à sa demande.

La demande subsidiaire de condamnation à laisser libre accès à son logement aux entreprises mandatées par la société DOMOFRANCE sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance sera rejetée, la demande principale ayant été accueillie, permettant à la société bailleresse de pénétrer dans les lieux pour réaliser les travaux, il apparait ni nécessaire ni proportionné de rajouter une astreinte.

Sur les dépens :

Madame [X] [U] supportera la charge des dépens et sera condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au paiement d’une somme que l’équité conduit à limiter à 150 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AUTORISONS la SA DOMOFRANCE à pénétrer dans le logement loué à Madame [X] [U] situé [Adresse 9] à [Localité 10] en présence d’un commissaire de justice et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier pour que les travaux de réhabilitation nécessaires et notamment les travaux permettant de rétablir l’eau au sein du logement soient réalisés ;

CONDAMNONS Madame [X] [U] aux dépens ainsi qu’à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes autres ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION