Du 04 novembre 2025

5AZ

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/01414 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2MX7

[L] [H] [N]

C/

S.A. CLAIRSIENNE

— Expéditions délivrées à

M^e Clémence HAUTBOIS

— FE délivrée à

M. [L] [H] [N]

Le 04/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 04 novembre 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [H] [N]

né le 03 Janvier 1996 à [Localité 8]

[Adresse 4] [Adresse 13]

[Localité 7]

Présent

DEFENDERESSE :

S.A. CLAIRSIENNE

RCS [Localité 9] N° 458 205 382

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clémence HAUTBOIS, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2016, la société CLAIRSIENNE a consenti à Monsieur [L] [N] un bail d’habitation portant sur un logement situé à [Adresse 10] ([Adresse 6])[Adresse 1] [Adresse 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470,56€ en ce comprises les provisions sur charges.

Sur requête présentée le 23 avril 2025 par Monsieur [L] [N], il a été ORDONNE à la société CLAIRSIENNE, par ordonnance en date du 7 mai 2025, de faire réparer de manière définitive le système de chauffage de l’appartement loué à Monsieur [L] [N], au plus tard avant le dernier jour du mois suivant la notification de l’ordonnance.

La date d’examen de l’affaire a été fixée au 15 juin 2025, à moins que le demandeur ait fait connaître que l’injonction a été exécutée dans le délai imparti.

Lors de l’audience du 15 juin 2025, le dossier a été renvoyé à la demande de la société CLAIRSIENNE.

Après renvoi, l’affaire a été plaidée à l’audience du 9 septembre 2025, lors de laquelle Monsieur [L] [N] a indiqué que l’injonction de faire n’a toujours pas été exécutée. Il sollicite en conséquence, outre la réalisation des réparations sous astreinte, la condamnation de la société CLAIRSIENNE à lui verser à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, les sommes de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance et de 1.000 € en réparation de son préjudice moral.

Il expose à l’appui de ses demandes que le logement donné à bail par la société CLAIRSIENNE est privé de chauffage depuis l’hiver 2021-2022 soit quatre ans, et qu’il redoute de passer un nouvel hiver dans le froid et l’humidité ; qu’il s’est en outre heurté au mépris silencieux de son bailleur qui s’est limité à lui prêter un radiateur d’appoint et un souffleur en 2023 tout en continuant à lui réclamer des provisions pour chauffage avant de procéder à un remboursement seulement partiel ; qu’il a tout au long de ces quatre années toujours réglé son loyer en intégralité ; qu’enfin lors de l’audience du 17 juin 2025 l’avocat de la société CLAIRSIENNE a affirmé au soutien de sa demande de renvoi qu’un nouveau prestataire avait été engagé pour exécuter les travaux qui ne sont pourtant pas réalisés, et alors même qu’aucun contact n’a été pris avec lui.

En réponse, la société CLAIRSIENNE affirme reconnaître les désagréments subis par son locataire. Elle indique que les provisions relatives aux charges de chauffage lui ont été remboursées, qu’elle a eu des problèmes avec son prestataire, qui a transmis un devis au syndic pour signature ; qu’elle ne peut donner de date à laquelle les travaux seront exécutés. Elle n’a pas d’observations sur les demandes de Monsieur [L] [N] dont le préjudice paraît justifié.

Le jugement a été mis en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur l’injonction de faire

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° d''entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée)

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Au nombre des normes de décence figure l’obligation de louer un logement dont les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement, l’installation devant permettre un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

L’article 20-1 de la loi précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Monsieur [L] [N] indique qu’en dépit de ses demandes depuis l’hiver 2021-2022, le chauffage de son logement ne fonctionne pas.

Il justifie par des messages déposés sur son espace client depuis le 3 février 2022, un premier courrier recommandé avec avis de réception en date du 1er décembre 2022, puis par des rappels incessants depuis ces dates, par messages sur son espaces clients, SMS, lettres recommandées…, sans résultat.

Il a saisi la commission départementale de conciliation, la plateforme Histologe, sa mairie de quartier, la DGCCRF… Un procès-verbal de conciliation a été établi entre les parties en juillet 2024. La situation est restée inchangée.

Les manquements de la société CLAIRSIENNE à ses obligations sont caractérisés, et les démarches amiables réalisées par Monsieur [L] [N] sont restées sans effet.

Dès lors que le bailleur s’est soustrait à son obligation jusqu’à ce jour, il y a lieu d’ordonner au bailleur de faire réparer de manière définitive le système de chauffage de l’appartement loué à Monsieur [L] [N], dans les huit jours suivant la notification de l’ordonnance, et d’assortir cette obligation d’une astreinte dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, et que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

Faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être tenu d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi, étant rappelé le cas échéant que le fait que le preneur accepte le logement en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, Monsieur [L] [N] fait valoir qu’il a subi un préjudice de jouissance en raison de l’absence de chauffage dans son appartement pendant 44 mois, sans diminution du montant de son loyer, préjudice qu’il évalue à la somme de 6.031,52 € représentant 25% du montant du loyer de 548,32 € pendant 44 mois ; il fixe néanmoins le montant de sa demande à ce titre à la somme de 4.000€.

Il argue en outre d’un préjudice moral causé par l’inertie persistante de son bailleur et de son mépris ayant généré pour lui un sentiment d’abandon, en dépit du fait qu’il a toujours payé son loyer bien que privé d’un logement décent. Il précise que les chauffages d’appoint prêtés par la société CLAIRSIENNE n’ont pas permis de dépasser une température de 15°, alors qu’il subissait en outre des infiltrations et de l’humidité résultant de l’absence d’étanchéité des menuiseries du logement.

La société CLAIRSIENNE ne conteste pas les préjudices réclamés pas plus dans leur principe que dans leur montant, arguant seulement du fait que les provisions de charges de chauffage ont été restituées à son locataire à hauteur de 674€ en juillet 2023 et de 724,60 € en juillet 2024 juste après la conciliation en date du 9 juillet 2024 qui avait été initiée par Monsieur [L] [N], outre le remboursement de la surconsommation électrique générée par les chauffages d’appoint prêtés au cours des hivers 2022-2023 et 2023-2024.

Elle indique n’avoir pas d’observations sur les demandes. Elle ne produit aucune pièce.

Force est ainsi de constater que bien que Monsieur [L] [N] ait multiplié les démarches amiables, et malgré le renvoi accordé à l’audience à laquelle l’ordonnance d’injonction de faire avait renvoyé les parties le 17 juin 2025, l’absence de réalisation des travaux permettant la remise en fonctionnement de son système de chauffage n’a pas été réalisée depuis plus de quatre années.

Celui-ci est ainsi fondé à réclamer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’il a subi pour avoir été contraint d’occuper son logement sans disposer de chauffage pendant quatre hivers consécutifs.

En outre, compte tenu de l’inertie de son bailleur et de l’absence de considération de celui-ci qui n’a pas hésité à lui opposer dans un courrier du 7 juillet 2023 l’objectif de diminution de la température des logements dans le cadre de la sobriété énergétique mise en place par le Gouvernement, il apparaît juste de faire droit à sa demande en paiement de la somme de 1.000 € en réparation de son préjudice moral.

Sur les dépens et l’exécution provisoire

Les dépens de l’instance seront supportés par la société CLAIRSIENNE, partie perdante.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE à la société CLAIRSIENNE de faire réparer de manière définitive le système de chauffage de l’appartement loué à Monsieur [L] [N], dans le délai de 15 jours à compter de ce jour, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai, et ce pendant un délai de SIX mois au-delà duquel l’astreinte devra être liquidée ;

CONDAMNE la société CLAIRSIENNE à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société CLAIRSIENNE à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la société CLAIRSIENNE aux entiers dépens de la procédure en injonction de faire;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection