TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00045 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DEQN

Minute n°

M. [L] [F]

C/

Mme [D] [W] [H]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— Mme [D] [W] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M. [L] [F]

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 4]

comparant

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [W] [H], demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

Mise en délibéré au 25 juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le , les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 20 août 2021,M. [L] [F] M. [L] [F] a donné à bail à Mme [Z] [H] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 320,00 euros, outre 20,00 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [F] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 décembre 2024 .

M. [L] [F] a ensuite fait assigner Mme [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [H] ;

— condamner Mme [Z] [H] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3 316,00 euros au titre des loyers et charges arrétés au 7 février 2025,sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats;

— condamner Mme [Z] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout come le loyer, et ce avec intérêts de droit;

— condamner Mme [Z] [H] au paiement de la somme de 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner Mme [Z] [H] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 5 mai 2025, M. [L] [F] actualise la dette à la somme de 3 558,47 euros comprenant les frais de procédure. Il précise qu’il s’agit d’une dette de loyer depuis 2021, que le mois de mars a été réglé mais pas le mois d’avril. Il donne son accord pour l’octroi de délais avec clause résolutoire en cas de défaut.

Mme [Z] [H], comparant en personne, expose avoir un emploi à mi-temps, avoir dû arrêté durant 4 mois et qu’elle ne pouvait plus payer. Elle indique qu’elle va récupérer un chantier, qu’elle veut donner 400,00 euros par mois et que le loyer est de 355,00 euros. Elle ajoute qu’elle peut donner 200,00 euros en sus du loyer et qu’elle souhaite rester dans le logement.

L’affaire est mise en délibéré au 25 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] Haute-[Localité 9] par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

M. [L] [F], non tenu pas ces dispositions, justifie tout de même avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le bail conclu le 20 août 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 décembre 2024 avec un délai de régularisation de deux mois pour la somme en principal de 2001,00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [L] [F] produit un décompte démontrant que Mme [Z] [H] reste lui devoir la somme de 3 316,00 euros, hors frais de procédure, à la dtate du 29 avril 2025.

Mme [Z] [H] n’apport aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette.

Mme [Z] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 316,00 euros au titre de loyers et charges impayés(décompte arrêté au 29 avril 2025).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Z] [H] propose de régler une mensualité de 200,00 euros en sus du loyer qui permettra de solder la dette dans les délais prévus par les dispositions pré-citées.

M [L] [F] a indiqué être d’accord avec l’octroi de délais de paiement et en cas de défaut, la mise en jeu de la clause résolutoire.

Compte-tenu de cet accord entre les parties,la locataire sera donc autorisée à se libérer du montant de sa dette 16 mensualités de 200,00 euros et une 17ème mensualité devra la solder en principal et accessoires.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits de M. [L] [F] et d’éviter, en cas de défaillance de Mme [Z] [H], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Mme [Z] [H] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, Mme [Z] [H] sera condamnée à payer à M. [L] [F] à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuel, soit 355,00 euros. Cette indemnité étant suffisante pour réparer le préjudice subi, il n’y a pas lieu de prévoir son indexation pour l’avenir.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation;

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [L] [F], Mme [Z] [H] sera condamné à lui verser une somme qu’il est équitable de fixer à 50,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par M. [L] [F] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2021 entre M. [L] [F] d’une part, et Mme [Z] [H] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 février 2025;

CONDAMNE Mme [Z] [H] à verser à M. [L] [F] la somme de somme de 3 316,00 euros au titre de loyers et charges impayés(décompte arrêté au 29 avril 2025);

AUTORISE Mme [Z] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants,en 16 mensualités de 200,00 euros et une 17ème mensualité devra la solder en principal et accessoires;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [L] [F] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Z] [H] soit condamné à verser à M. [L] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale à 355,00 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] à verser àM. [L] [F] la somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [Z] [H] aux dépens,comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe et après lecture faite, nous avons signé,

Le Greffier , Le Juge des contentieux de la protection,