N° RG 23/07792 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YHXB

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 FÉVRIER 2026

50G

N° RG 23/07792

N° Portalis DBX6-W-B7H-YHXB

AFFAIRE :

[J] [E]

C/

[C] [Q]

[X] [K]

Grosse Délivrée

le :

à

Maître Dominique LAPLAGNE

Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 27 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Septembre 2025, délibéré prorogé au 24 Février 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [J] [E]

né le 17 Novembre 1971 à [Localité 2] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [C] [Q]

née le 14 Janvier 1997 à [Localité 4] (GIRONDE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/07792 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YHXB

Monsieur [X] [K]

né le 19 Octobre 1991 à [Localité 4] (GIRONDE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [E] est propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 6].

Le 07 décembre 2022, par-devant Maître [L] [O], notaire à [Localité 2], il a signé avec Madame [C] [Q] et Monsieur [X] [K], avec l’intervention de son épouse Madame [H] [Y] pour donner son consentement à la vente, un compromis de vente de son immeuble au prix de 150 000 euros prévoyant la réitération par acte authentique au plus tard le 15 mars 2023, sous la condition suspensive particulière d’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts bancaires auprès de tout établissement prêteur de son choix d’un montant de 165 000 euros, d’une durée de 25 ans et au taux d’intérêt annuel maximum hors assurance de 2,60 %, au plus tard le 10 février 2023.

Reprochant aux consorts [V] de ne pas avoir signé l’acte authentique le 15 mars 2023 et d’avoir défailli dans le respect de leurs obligations contractuelles pour l’obtention du prêt, Monsieur [E] les a assignés devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant exploit délivré le 15 septembre 2023 en constat de la nullité du compromis de vente et paiement de la clause pénale de 15 000 euros prévue au compromis.

Par ordonnance du 1er mars 2024 et au vu de l’accord des parties, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire. Les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, Monsieur [E] demande, au visa des articles 1103, 1104, 1583 et 1589 du code civil, 1231-1 et 1231-5 du code civil, de voir :

— prononcer la nullité du compromis de vente,

— condamner in solidum Madame [C] [Q] et Monsieur [X] [K] à lui régler en indemnisation du préjudice subi la somme de 15 000 euros fixée dans la clause pénale figurant dans le compromis de vente,

— condamner in solidum Madame [C] [Q] et Monsieur [X] [K] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens dont distraction au profit de Maître Dominique LAPLAGNE,

N° RG 23/07792 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YHXB

— débouter les consorts [V] de leurs demandes contraires et/ou reconventionnelles,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Il fait valoir que les défendeurs, qui s’étaient obligés à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du financement dans les meilleurs délais, à en justifier à première demande du vendeur et à adresser copie de l’offre de prêt dans les huit jours de son obtention et ce, pour réaliser la condition suspensive, au plus tard le 10 février 2023, ont défailli tant dans le dépôt d’un dossier de financement conforme aux stipulations du compromis que dans la communication d’un refus de prêt conforme à la condition suspensive et la réitération de la vente, que le défaut d’obtention du prêt aux conditions stipulées dans le compromis leur est imputable et qu’ils ont manqué à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi et à la force obligatoire du contrat ; que la LRAR adressée aux acquéreurs et la tentative de signature de l’acte authentique étant restée sans suite, le compromis doit être considéré comme nul et de nul effet et que les consorts [V], défaillants et reconnaissant n’avoir exécuté que partiellement leurs engagements, sont tenus de lui payer la clause pénale prévue dans l’acte de vente, l’immeuble étant resté immobilisé plus de trois mois entre la signature du compromis et celle prévue pour la réitération en la forme authentique, par leur faute et sa perte de jouissance devant être indemnisée.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 04 octobre 2024, Madame [C] [Q] et Monsieur [X] [K] demandent, au visa des articles 1304-3 et 1231-5 du code civil, de voir :

A titre principal :

— débouter Monsieur [J] [E] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— réduire à néant la clause pénale stipulée au compromis de vente et par conséquent débouter Monsieur [J] [E] de l’ensemble de ses demandes,

En toute hypothèse :

— débouter Monsieur [J] [E] de toutes demandes au titre des frais irrépétibles et dépens,

— condamner Monsieur [J] [E] aux entiers dépens, outre à leur payer la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils soutiennent qu’ils n’ont commis aucune faute, dès lors qu’ils ont fait une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis de vente auprès de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charente, sans retard ou “maquillage” qui leur soit imputable et que c’est l’établissement prêteur de deniers qui est responsable de la situation du fait d’une multiplication d’erreurs outre l’absence de diligences, dans le délai imparti, de la première conseillère clientèle qui a eu la charge de leur dossier de demande de prêt, avant reprise de leur dossier par une autre chargée de clientèle le 23 février 2023 à l’origine du retard dans la transmission des attestations de refus de prêt et de la non-conformité des attestations de refus de prêt aux stipulations du compromis de vente ; que la défaillance de la condition suspensive ne leur est pas imputable de sorte qu’ils ne sont redevables d’aucune indemnité ; que Monsieur [E] a remis son bien à la vente dès le début du mois de mars 2023 et a immédiatement trouvé un nouvel acquéreur auquel il a effectivement pu vendre son bien dès le 04 juillet 2023, de sorte que son préjudice est inexistant et qu’une indemnisation de 15 000 euros pour trois mois d’immobilisation du bien est excessive.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du compromis de vente

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes du compromis de vente régularisé le 07 décembre 2022, Madame [Q] et Monsieur [K] se sont engagés, à l’égard de Monsieur [E], à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de leur financement (d’un montant de 165 000 euros, d’une durée de 25 ans et au taux d’intérêt annuel maximum hors assurance de 2,60 %) dans les meilleurs délais, en vue de l’obtention du ou des prêts au plus tard le 10 février 2023.

Ils produisent :

— une attestation de refus de prêt pour l’acquisition d’un bien en VEFA à [Localité 7], étranger au compromis, émise par la Caisse d’Epargne de [Localité 4] et datée du 21 février 2023, adressée à Madame [H] [Y], épouse du vendeur, par un courriel du 22 février 2023 ;

— une attestation de refus de prêt pour l’acquisition du bien objet du compromis, d’un montant de 165 641 euros sur 300 mois au taux de 2.95 % du même organisme bancaire, datée du 22 février 2023,

— une attestation de refus de prêt pour l’acquisition du bien objet du compromis, d’un montant de 162 981,71 euros sur 300 mois au taux de 2.95 %, datée du 07 février 2023, qu’ils soutiennent n’avoir reçue que le 10 mars 2023 et avoir transmise au notaire le 13 mars 2023.

Ils ne justifient pas avoir formé une ou plusieurs demandes de prêt aux conditions prévues dans le compromis dans le délai imparti, auprès de la Caisse d’Epargne ou d’un autre établissement bancaire au vu des manquements prétendus de celui-ci, afin d’exécuter leur engagement contractuel.

Par suite et indépendamment des échanges avec leur conseiller bancaire et des éventuels manquements de celui-ci, ils ne démontrent pas avoir effectué les démarches nécessaires à l’obtention d’un financement conforme aux conditions et délai du compromis, Madame [Q] reconnaissant dans un courriel qu’elle aurait dû faire plus attention aux dates.

Le compromis prévoit que faute par l’acquéreur d’avoir informé le vendeur ou le notaire dans le délai prévu pour l’obtention du ou des prêts, soit le 10 février 2023, il sera considéré comme nul et de nul effet une semaine après la réception par l’acquéreur d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le vendeur d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts ou de la renonciation à cette condition.

Monsieur [E] ne justifie pas avoir mis les défendeurs en demeure par lettre recommandée d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts ou de la renonciation à la condition suspensive, la mise en demeure du 28 mars 2023 qu’il produit constatant la caducité du compromis et demandant l’exécution de la pénalité de 15 000 euros.

La demande tendant à prononcer la nullité du compromis de vente sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-5 du même code précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le compromis régularisé entre les parties stipule, au paragraphe Conditions Suspensives, que “Si […] ce financement n’est pas obtenu dans le délai imparti par suite d’une carence quelconque de l’acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l’acquéreur fautif en vue de l’obtention de dommages-intérêts” et au paragraphe Clause Pénale, que “ au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil […], une somme de QUINZE MILLE EUROS”.

Monsieur [J] [E] ne justifie pas avoir mis les consorts [V] en demeure de régulariser l’acte authentique. Il ne peut par conséquent réclamer le versement de la pénalité de 15 000 euros.

Son bien ayant été immobilisé entre le 07 décembre 2022, date de signature du compromis et le 15 mars 2023, date prévue pour la réitération par acte authentique, en vain faute d’obtention de leur financement par les consorts [V] du fait de leur carence, il lui sera alloué la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner les consorts [V] in solidum à payer à Monsieur [J] [E] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, les consorts [V] seront condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit de Maître Dominique LAPLAGNE.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE Monsieur [J] [E] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente régularisé le 07 décembre 2022 ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [Q] et Monsieur [X] [K] à payer à Monsieur [J] [E] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [Q] et Monsieur [X] [K] à payer à Monsieur [J] [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [Q] et Monsieur [X] [K] aux dépens et DIT que Maître Dominique LAPLAGNE pourra recouvrer ceux dont il a fait l’avance directement dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT