TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2024

à M. [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02048 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4X6C

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [U]

née le 13 Décembre 1968 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [Y]

né le 28 Octobre 1952 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 1er juillet 2001, Madame [U] [W] a consenti à Madame [Y] [P], un bail d’habitation portant sur un appartement avec terrasse situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 674 euros, outre 59 euros au titre des provisions pour charges ;

Le bail a été transféré à plusieurs reprises et suivant avenant du 1er juin 2005, Monsieur [Y] [N] est devenu seul titulaire du bail ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [Y] [N] le 08 août 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2613,19 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 09 août 2023 ;

Par acte d’huissier du 19 mars 2024, dénoncé le 20 mars 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [U] [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE venant aux droits de FONCIA SAGI a fait assigner en référé Monsieur [Y] [N] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4144,45 euros due au titre des loyers et charges impayés soit frais déduits la somme de 3976,75 euros, arrêtés au 6 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 08 août 2023 ;le constat de la résiliation du bail d’habitation ensemble ses avenants, par l’effet de la clause résolutoire;l’expulsion de Monsieur [Y] [N] et de tous occupants de son chef, des lieux si besoin avec le concours de la force publique;sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges, jusqu’à complète libération des lieux ;sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 08 août 2023;

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mai 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 18 janvier 17 octobre 2024 ;

A l’audience, Madame [U] [W] représentée par son conseil a indiqué que le locataire avait quitté les lieux et que les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de fixation de l’indemnité d’occupation et d’expulsion sont devenues sans objet ; elle indique que la dette s’élève à la somme de 5188,11 euros soit 4840,96 euros frais déduits dont 880,52 euros dus à Madame [U] [W] et 3960,44 euros dus à la SAS FONCIA MARSEILLE cette somme ayant fait l’objet d’une quittance subrogative ; Madame [U] [W] représentée par son conseil sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [N] à lui payer une provision de 880,52 euros outre 1000 euros à titre de dommages et intérêts et 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Suivant conclusions en intervention volontaire, la SAS FONCIA MARSEILLE représentée par son conseil demande au juge des référés de :

Juger recevable son intervention volontairementCondamner Monsieur [Y] [N] à verser :. à la SAS FONCIA MARSEILLE subrogée dans les droits de Madame [U] [W] , la somme de 3960,44 euros en vertu de la quittance subrogative du 29 mai 2024 au titre des loyers, charges et réparations locatives impayées

. à Madame [U] [W] la somme de 880,52 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives non indemnisés via la garantie de loyers impayés sur le fondement du bail en date du 1er juillet 2001

Condamner Monsieur [Y] [N] à payer la SAS FONCIA MARSEILLE la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subiCondamner Monsieur [Y] [N] à payer à Madame [U] [W] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subiCondamner Monsieur [Y] [N] à payer à Madame [U] [W] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Monsieur [Y] [N] à payer à la SAS FONCIA MARSEILLE subrogée dans les droits de Madame [U] [W] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Condamner Monsieur [Y] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

La SAS FONCIA MARSEILLE représentée par son avocat précise que ces conclusions d’intervention volontaire et les pièces visées dans ces conclusions ont été adressées à Monsieur [Y] [N] par courrier recommandé avec accusé de réception ;

Monsieur [Y] [N] a comparu en personne; il a sollicité des délais de paiement en proposant de régler 300 euros par mois et en déclarant percevoir environ 2500 euros de ressources mensuelles mais avoir des crédits en cours ; il a ajouté avoir payé à la SAS FONCIA la somme de 1500 euros depuis le décompte arrêté au 14 juin 2024 ;

Le défendeur indique que les dégradations sont réparées à ses frais et il s’oppose aux demandes de dommages et intérêts;

La requérante a été autorisée à produire en cours de délibéré, un décompte actualisé afin de vérifier les versements effectués par Monsieur [Y] [N] ;

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Madame [U] [W] justifie par l’acte de vente reçu le 22 septembre 1999 par Maître [B] [L] notaire à Marseille et par l’avis de taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent Madame [U] [W] est recevable en ses demandes.

Sur l’intervention volontaire de la SAS FONCIA MARSEILLE

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’ intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Selon les articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’ intervention volontaire est principale ou accessoire. L’ intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’ intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

La SAS FONCIA MARSEILLE sollicite que son intervention volontaire soit déclarée recevable ;

Il est justifié de la garantie de loyers impayés signé par Madame [U] [W] et la SAS FONCIA SAGI concernant l’appartement litigieux, de l’extrait KBIS de la SAS FONCIA MARSEILLE établissant que celle-ci vient aux droits de FONCIA SAGI et d’une quittance subrogative en date du 29 mai 2024 signée par Madame [U] [W] par laquelle cette dernière subroge la SAS FONCIA MARSEILLE dans tous ses droits et actions à l’encontre du défendeur pour la somme de 3960,44 euros

La présente instance a pour objet le paiement à titre provisionnel de loyers, charges et réparations locatives impayés et la demande de la SAS FONCIA MARSEILLE en paiement des sommes qu’elle a versées à la bailleresse au titre des loyers impayés se rattache par un lien suffisant aux prétentions de Madame [U] [W] et fonde son intérêt propre et légitime à agir.

Par conséquent, la SAS FONCIA MARSEILLE venant aux droits de la société FONCIA SAGI sera reçue en son intervention ;

Sur les demandes aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, d’expulsion et en paiement d’indemnités d’occupation

Un état des lieux de sortie signé contradictoirement a été produit aux débats et Madame [U] [W] a indiqué que Monsieur [Y] [N] ayant quitté les lieux, elle se désistait de ses demandes tendant à faire constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion du défendeur et en paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et réparations locatives

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties .

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Madame [U] [W] et la SAS FONCIA MARSEILLE produisent le bail signé, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience, la quittance subrogative, la garantie de loyers impayés, les états de lieux d’entrée et de sortie, une liste des travaux imputables au locataire sortant au titre des dégradations locatives, un chiffrage des dégâts locatifs, un justificatif de la taxe sur ordures ménagères pour l’année 2023 ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé des loyers, charges et réparations locatives impayés versé en cours de délibéré, arrêté au 7 octobre 2024 à la somme de 3340,96 euros hors frais de procédure ;

Il est établi et non contesté que Monsieur [Y] [N] a quitté les lieux le 03 mai 2024 ;

L’état des lieux de sortie fait bien apparaître des dégradations locatives en particulier quant à un état de saleté de l’appartement nécessitant un nettoyage complet, des traces sur les murs et des tâches de peinture, du tartre et des joints d’étanchéité moisis, des prises électrique à remplacer et une autre à refixer, des trous de cheville à reboucher, un émetteur d’accès au garage à remplacer, une ampoule à remplacer, la serrure de la boîte aux lettres à remplacer ;

Les menues réparations , pour un montant total de 880,52 euros TTC sont justifiées au regard de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 03 mai 2024 ;

Il est de surcroît justifié de la taxe sur ordures ménagères dont la somme proratisée de 116 euros a été portée au débit du compte de Monsieur [Y] ;

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Monsieur [Y] [N] a réglé la somme totale de 1500 euros (5x300€) depuis le mois de juin 2024 et que cette somme a bien été portée au crédit du compte locatif ;

Enfin, le dépôt de garantie de 1097,63 euros a bien été porté au crédit du compte de Monsieur [Y] [N] ;

Ainsi, la créance est établi avec l’évidence requise en référé à la somme de 3340,96 euros hors frais de procédure ;

La SAS FONCIA MARSEILLE justifiant d’une quittance subrogative d’un montant de 3960,44 euros pour lequel la bailleresse l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant, et Monsieur [Y] ayant remboursé à la SAS FONCIA la somme de 1500 euros, la créance de la SAS FONCIA MARSEILLE est établie à hauteur de 2460,44 euros ;

Il convient dès lors de condamner Monsieur [Y] [N] à payer, à titre provisionnel, à la SAS FONCIA MARSEILLE venant aux droits de la société SAGI, subrogée dans les droits de Madame [U] [W], la somme de 2460,44 euros outre la somme provisionnelle de 880,52 euros à Madame [U] [W] au titre des réparations locatives restées à sa charge ; ces sommes prteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur les demandes de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la société requérante, qui prétend que la défaillance du requis lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

La SAS FONCIA MARSEILLE et Madame [U] [W] sollicitent la condamnation de Monsieur [Y] à leur payer à chacun la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Monsieur [Y] s’oppose à cette demande ;

La SAS FONCIA MARSEILLE et Madame [U] ne justifiant pas d’un préjudice distinct seront déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts de surcroît non formulées à titre provisionnel ;

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [N] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande de condamner Monsieur [Y] [N] à payer à Madame [U] [W] la somme de 500€ et à la SAS FONCIA MARSEILLE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS Madame [U] [W] recevable en ses demandes ;

RECEVONS la SAS FONCIA MARSEILLE en son intervention volontaire ;

CONSTATONS que Madame [U] [W] se désiste de ses demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [Y] [N] et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] à payer à titre provisionnel, à la SAS FONCIA MARSEILLE, subrogée dans les droits de Madame [U] [W], la somme de 2460,44 euros au titre des loyers et charges impayés et à payer à titre provisionnel à Madame [U] [W], la somme provisionnelle de 880,52 euros au titre des réparations locatives restées à sa charge, ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;

DEBOUTONS Madame [U] [W] et la SAS FONCIA MARSEILLE de leurs demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] à payer à Madame [U] [W] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] à payer à la SAS FONCIA MARSEILLE la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [N] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENT