MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 23/00018 – N° Portalis DB3T-W-B7H-USJT

JUGEMENT DU : 16 Mai 2025

AFFAIRE : S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE C/ Société IMMO DIVERSIFICATION ISR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 16 MAI 2025

M. LUCCHINI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assisté de M^me REA, Greffier

PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre LIMBOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0064

DEFENDERESSE

SCPI IMMO DIVERSIFICATION ISR, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sabine CHASTAGNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

L’affaire a été débattue à l’audience du 04 février 2025.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 16 mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 3 juillet 1987, la société UNIPIERRE II, aux droits de laquelle se trouve désormais la société IMMO DIVERSIFICATION ISR (anciennement dénommée IMMO DIVERSIFICATION) a fait bail et donné à loyer à la société SUPER-MARCHES DOC, aux droits de laquelle se trouve désormais la société AUCHAN SUPERMARCHÉ, des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] pour une durée de neuf années à compter du 1 juillet 1987 jusqu’au 30 juin 1996, moyennant un loyer annuel de base de 750 000,00 FRF Hors Taxe (HT) et Hors Charges (HC) par an en principal.

Ledit Bail, arrivé à échéance le 30 juin 1996 a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1 juillet 1996, par avenant de renouvellement du 16 avril 1997.

Arrivé à échéance le 30 juin 2005, le bail s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction et a été renouvelé à compter du 1er janvier 2010 pour une durée de 9 années, par acte de renouvellement du 28 octobre 2016.

Ce bail, arrivé à échéance le 31 décembre 2018 s’est prolongé par tacite reconduction.

Par exploit d’huissier du 25 mai 2022, la société AUCHAN SUPERMARCHÉ a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1 juillet 2022, moyennant un loyer 148 000,00 € par an HT HC.

Par exploit d’Huissier du 10 novembre 2022, le bailleur a formellement accepté le principe du renouvellement du Bail pour une durée de 10 années à compter du 1 juillet 2022 mais a entendu voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé au loyer annuel actuel.

Les Parties n’étant pas parvenues à trouver un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société AUCHAN SUPERMARCHÉ a, en date du 23 mars 2023, notifié à son bailleur un mémoire préalable en fixation de loyer aux termes duquel elle sollicitait la fixation dudit loyer renouvelé à la somme de 148 000,00 € HT HC à compter du 1 juillet 2022.

Aucune réponse n’ayant été apportée par le bailleur à ce mémoire préalable, la société AUCHAN SUPERMARCHÉ a, suivant assignation délivrée le 4 septembre 2023, attrait la société IMMO DIVERSIFICATION ISR devant le tribunal judiciaire de Créteil, en fixation du loyer commercial renouvelé.

Aux termes de son exploit introductif d’instance, la société AUCHAN SUPERMARCHÉ a demandé à la juridiction, de :

à titre principal :

— constater l’accord des Parties pour que le Bail commercial portant sur les Locaux situés [Adresse 2] soit renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2022 ;

— juger que le loyer d’un bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative des locaux pris à bail ;

— juger que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE sis [Adresse 2] est inférieure au montant du dernier loyer contractuel et est égale à 148.000 euros ;

— fixer le loyer des locaux susvisés à la somme 148.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;

Subsidiairement :

— désigner tel Expert qu’il plaira pour déterminer la valeur locative des locaux loués telle que définie par l’article L.145-33 du Code de Commerce ;

— pour le cas où une telle mesure d’expertise serait ordonnée, FIXER le loyer provisionnel pendant la durée de la procédure au montant de 148.000 euros par an en principal HT HC correspondant à la valeur locative des Locaux en date du 1er juillet 2022 ;

En tout état de cause :

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner la société bailleresse en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels frais d’expertise.

Aux termes de son mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 novembre 2023, la société IMMO DIVERSIFICATION ISR a demandé au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :

— Fixer le montant du loyer du bail de renouvellement de la société AUCHAN SUPERMARCHE à la valeur locative en application de l’article L 145-34 du Code de commerce,

— Fixer ledit loyer en conséquence à la somme annuelle hors taxes de :

— -- à titre principal, 298.000 € ;

— -- à titre subsidiaire, 263.000 €,

— -- valeur Indice publié par l’INSEE publié au 1er juillet 2022, pour un renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2022,

— Juger que les intérêts de droit courront sur le différentiel entre le montant fixé et le montant acquitté, à chaque terme trimestriel, en application de l’article 1155 du Code Civil;

— Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Subsidiairement,

— Si le Juge des Loyers Commerciaux estimait devoir ordonner une mesure d’instruction, fixer au montant du dernier loyer contractuel indexé, le loyer provisionnel que le preneur devra régler à la date d’effet du nouveau loyer ;

— Voir, dans cette dernière hypothèse, réserver les dépens.

Par jugement du 30 avril 2024, rectifié par jugement du 14 mai 2024, le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a :

— constaté le renouvellement du bail conclu entre la société AUCHAN SUPERMARCHÉ et la société IMMO DIVERSIFICATION ISR à compter du 1 juillet 2022 pour une période de neuf années entières et consécutives ;

— ordonné une mesure d’expertise ;

— dit que la société IMMO DIVERSIFICATION ISR devrait consigner la somme de 3 500 € à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 juillet 2024 et acte extra-judiciaire du 5 juillet suivant, la société AUCHAN SUPERMARCHÉ a notifié à la société IMMO DIVERSIFICATION ISR qu’elle entendait exercer son droit d’option et renoncer au renouvellement du bail litigieux.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Selon mémoire n° 2 après notification du droit d’option, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 janvier 2025, la société AUCHAN SUPERMARCHÉ a demandé au Juge des loyers commerciaux, au visa de l’article L. 145-57 du Code de commerce, de :

« CONSTATER que la société AUCHAN SUPERMARCHE a exercé son droit d’option en date du 3 juillet 2024 et qu’elle a ainsi renoncé au renouvellement du Bail des Locaux sis [Adresse 3] ;

CONSTATER, en conséquence, que la procédure de fixation du loyer du Bail renouvelé initiée par AUCHAN SUPERMARCHE devant le Juge des loyers du Tribunal judiciaire de Créteil et enregistrée sous le numéro de RG n°23/00018 est devenue sans objet ;

DONNER ACTE à la société AUCHAN SUPERMARCHE qu’elle ne conteste pas être tenue d’acquitter les dépens de l’instance ;

DEBOUTER la société IMMO DIVERSIFICATION de ses demandes indemnitaires :

— Au titre des frais de conseil exposés avant l’exercice du droit d’option, pour un montant total de 5.116 euros TTC ;

— Au titre des frais de conseil exposés après l’exercice du droit d’option, pour un montant total de 2.074 euros TTC ;

— Au titre de l’article 700 du Code de procédure, pour un montant de 3.000 euros, censé compenser les frais afférents aux diligences postérieures aux factures déjà émises. »

La société AUCHAN SUPERMARCHÉ fait exposer que :

— les dispositions de l’article L. 145-57 ne mettent à la charge de la partie qui a manifesté son désaccord l’intégralité des frais ;

— la jurisprudence dont se prévaut le Bailleur est ancienne et non topique ;

— les éléments de facturation produits sont sans rapport avec l’instance ou postérieur à l’exercice du droit d’option ;

— les frais irrépétibles ne sont pas justifiés.

Selon mémoire n° 3 après notification du droit d’option, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2025, la société IMMO DIVERSIFICATION ISR a demandé au Juge des loyers commerciaux, au visa de l’article L. 145-57 du Code de commerce, de :

« Constater l’exercice du droit d’option par la société AUCHAN SUPERMARCHE suivant notification à la société bailleresse en date du 3 juillet 2024 ;

Juger que l’exercice de ce droit est irréversible, et rend sans objet la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé pendante devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Créteil (RG n°23/00018) ;

Prendre acte de ce que la société AUCHAN SUPERMARCHE ne conteste pas être tenue d’acquitter les dépens de l’instance ;

Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE à payer à la société IMMO DIVERSIFICATION ISR les frais de procédure engagés par elle,

En conséquence,

Condamner, en application de l’article L.145-57 du Code de commerce, la société AUCHAN SUPERMARCHE à payer à la société IMMO DIVERSIFICATION ISR :

— la somme de 5.116 € (CINQ MILLE CENT SEIZE EUROS) au titre des frais de conseil exposés avant l’exercice du droit d’option dument justifiée par la production des factures d’honoraires correspondantes,

— la somme de 3.094 € (TROIS MILLE QUATRE-VINGT-QUATORZE EUROS) au titre des frais de conseil exposés après l’exercice du droit d’option mais utiles à la défense de ses intérêts dans ce cadre-là dument justifiée par la production des factures d’honoraires correspondantes,

— les frais découlant de la notification du mémoire (6,84 € TTC),

— le droit de plaidoirie (audience avant expertise – 13 €),

— la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile destinée à compenser les frais afférents aux diligences postérieures aux factures déjà émises,

Débouter la société AUCHAN SUPERMARCHE de ses demandes, fins et prétentions contraires ;

Dire que l’intégralité de la provision sur les frais d’expertise consignés à hauteur de 3.500 € devront être restitués à la société IMMO DIVERSIFICATION ISR par la régie du Tribunal judiciaire de Créteil, à défaut d’expertise judiciaire en fixation du loyer renouvelé;

Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de premières instance sont, de droit exécutoire, à titre provisoire ;

Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE en tous les dépens, en ce compris le droit de plaidoirie de 13 € au titre de la présente instance. »

La société IMMO DIVERSIFICATION ISR a soutenu que :

— le Juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur les frais à la charge de la partie ayant exercé son droit d’option ;

— l’exercice du droit d’option étant irréversible, il met fin à l’instance devenue sans objet ;

— l’article L. 145-57 du Code de commerce s’entend de tous les frais de l’instance auquel le Preneur peut être condamné sur ce fondement autonome ;

— les frais à la charge de la partie ayant exercé son droit d’option s’entendant aussi des frais postérieurs à l’exercice de ce droit jusqu’à l’extinction de l’instance dès lors que ceux-ci se rattachent suffisamment à l’instance en cours en ce qu’ils avaient notamment trait à des consultations aux fins d’apprécier les conséquences juridiques de l’exercice de ce droit d’option par la partie adverse.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 février 2025 devant le Juge des loyers commerciaux, et mise en délibéré au 16 mai 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article L. 145-57 du Code de commerce, lorsqu’une procédure aux fins de fixation du prix du bail renouvelé a été engagée, le preneur comme le bailleur peuvent renoncer au renouvellement du bail jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive, à charge pour lui de supporter tous les frais.

En l’espèce, le Preneur a exercé son droit d’option et les parties conviennent que la présente procédure a dès lors perdu son objet, ce qu’il y a lieu de constater au dispositif.

Concernant la prise en charge des frais, il résulte de l’article L 145-57 du Code de commerce, que celui qui exerce son droit d’option doit supporter « tous les frais » et il sera relevé qu’en matière de droit de repentir, l’article L. 145-58 fait quant à lui état des « frais de l’instance ».

Il ne résulte nullement des termes employés que cette disposition vise les seuls frais de procédure taxables en application de l’article 695 du Code de procédure civile ;

Il est par ailleurs constant que celui qui exerce son droit d’option met fin, de sa propre autorité, à la procédure de renouvellement, celle-ci devenant, par son fait, inutile, de sorte que l’autre partie a ainsi exposé des frais rendus inutiles par sa décision.

Ainsi, en mettant à la charge de celui qui exerce son droit d’option « tous les frais », l’article L. 145-57 a pour objet de faire supporter par celui-ci tous les frais – quelle que soit leur nature – exposés par l’autre partie dès lors que, compte tenu de sa seule décision, ils ont été exposés inutilement.

En l’espèce, la société IMMO DIVERSIFICATION ISR verse aux débats :

— une facture du 31 octobre 2023 d’un montant de 3 000 € (pièce en défense n° 14.1) ;

— une facture du 8 février 2024 d’un montant de 960 € (pièce en défense n° 14.2) ;

— une note d’honoraires du 8 octobre 2024 d’un montant de 1 156 € (pièce en défense n° 14.3) ;

— une note d’honoraires du 8 octobre 2024 d’un montant de 2 074 € (pièce en défense n° 15) ;

— une note d’honoraires du 20 janvier 2025 relative à une consultation sur les suites du droit d’option d’un montant de 1 020 € (pièce en défense n° 20).

Ces frais apparaissent entretenir un rapport suffisant avec la défense des intérêts du Bailleur dans le cadre de la présente instance.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu de mettre à la charge de la société AUCHAN SUPERMARCHÉ, qui a exercé son droit d’option, l’ensemble de ces frais, y compris ceux résultant de diligences effectuées, postérieures à la notification du droit d’option, mais utiles pour la défense des intérêts de la société IMMO DIVERSIFICATION ISR jusqu’à l’extinction de la présente instance.

En conséquence, la société AUCHAN SUPERMARCHÉ sera condamnée à verser à la société IMMO DIVERSIFICATION ISR la somme de 8 210 €.

Sur les demandes accessoires

Concernant les dépens de l’instance, la société défenderesse produit un avis du tribunal de céans attestant du versement de la provision expertise d’un montant de 3 500 € (pièce n° 17 en défense), de sorte qu’il y a également lieu de mettre à la charge de la demanderesse l’intégralité des dépens, en ce compris ceux résultant de la provision pour expertise, laquelle est devenue inutile à la suite de l’exercice du droit d’option, outre les frais découlant de la notification du mémoire de 6,84 € et le droit de plaidoirie de 13 €.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE que la procédure en fixation de loyer est devenue sans objet du fait de l’exercice de son droit d’option par la société AUCHAN SUPERMARCHÉ, laquelle a ce faisant renoncé au renouvellement du bail consenti par la société IMMO DIVERSIFICATION ISR et portant sur des locaux sis [Adresse 5] ;

CONDAMNE la société AUCHAN SUPERMARCHÉ à payer à la société IMMO DIVERSIFICATION ISR la somme de 8 210 € au titre des frais exposés non compris dans les dépens ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société AUCHAN SUPERMARCHÉ aux entiers dépens, en ce compris la provision de 3 500 € sur frais d’expertise versée par la société IMMO DIVERSIFICATION ISR, outre les frais au titre de la notification du mémoire de 6,84 € et le droit de plaidoirie de 13 €;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 7], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX