TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT

procédure accélérée au fond

66A

Minute

N° RG 25/01858 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2ZFU

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 26/05/2026

à la SELAS CABINET LEXIA

la SELAS ELIGE [Localité 1]

Rendue le VINGT SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 23 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026 puis prorogée à ce jour par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean MERLET-BONNAN de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Jean-philippe RUFFIÉ de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 16 juillet 2021, la Commune de Bordeaux a fait assigner M. [T] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L631-7 et suivants, L651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile, de voir :

— condamner le défendeur à une amende d’un montant maximal de 50 000 euros par local concercé pour changement irrégulier de destination de deux biens immobiliers à usage d’habitation, avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 1] ;

— ordonner le retour à l’usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 55 000 euros par jour pour le T2 en duplex et 22 000 euros par jour pour le studio, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ;

— autoriser la commune de [Localité 1] à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 1] et à effectuer des contrôles sur place le propriétaire étant régulièrement convoqué ;

— autoriser à défaut la commune de [Localité 1] à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais du propriétaire ;

— condamner le défendeur à une amende de 10 000 euros, dont le produit sera reversé à la commune, pour défaut de déclaration de son activité ;

— condamner le défendeur à lui payer 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que M. [T] est propriétaire d’un T2 en duplex et d’un studio situés [Adresse 4] à [Localité 1] ; que ces deux logements à destination d’habitation ont fait l’objet de multiples locations de courte durée ; que l’activité de location saisonnière depuis le 1er mars 2018 jusqu’en décembre 2018 pour le T2 duplex et jusqu’en septembre 2018 pour le studio, qui représente un gain estimé à 24 077,91 euros, n’a fait l’objet d’aucune demande de changement d’usage par le propriétaire, malgré une mise en demeure adressée le 18 décembre 2018 et que ces logements d’habitation n’ont fait l’objet d’aucun changement de destination autorisé avant le 1er mars 2018.

Par jugement du 21 mars 2022, il a été sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de la décision des juridictions administratives définitives statuant sur le recours 1905557 introduit par l’association HÔTES DE [Localité 1] ET NOUVELLE AQUITAINE contre la délibération du conseil communautaire du 7 juillet 2017 et du conseil municipal du 10 juillet 2017. (RG n°21/01554)

L’affaire a été réinscrite au rôle le 4 septembre 2025 à la demande de la Commune de [Localité 1]. (RG n°25/01858)

Par conclusions notifiées le 22 janvier 2026, la Commune de [Localité 1] demande de voir :

— juger que Monsieur [A] [T] a loué deux locaux à [Localité 1] en infraction avec les dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation,

— prononcer une amende à son encontre et en fixer le montant dans la limite de 50 000 euros par local concerné conformément aux dispositions de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation,

— juger que le produit de l’amende lui sera intégralement versé,

— condamner Monsieur [A] [T] au paiement d’une amende de 5 000 euros, dont le produit lui sera versé, conformément aux dispositions de l’article L 324-1-1 du code du tourisme,

— condamner Monsieur [A] [T] au paiement d’une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées le 31 octobre 2025, Monsieur [A] [T] demande de voir :

— débouter la Commune de [Localité 1] de ses demandes,

— réduire à de plus justes proportions les amendes sollicitées par la Commune de [Localité 1] au titre de l’article L 651-2 du code de la construction et de l’article L 324-1-1 du Code du tourisme,

— débouter la Commune de [Localité 1] de sa demande au titre des frais de justice,

— condamner la Commune de [Localité 1] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainis qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que son comportement et sa bonne volonté, à savoir sa coopération avec les services de la Commune de [Localité 1] et la suppression des possibilités de réservation de son studio dès octobre 2018 soit avant l’intervention des services de la Commune et de son T2 dès la réception de la lettre de ces services et avant même la visite des appartements ou l’établissement d’un procès-verbal, ainsi que l’ancienneté des faits qui n’ont généré un surplus de gains par rapport à une location classique qu’à hauteur de 6 857,91 euros et la proximité des délibérations de la Ville de [Localité 1], justifient que les amendes sollicitées soient réduites à néant ou subsidiairement dans de très fortes proportions.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

— au titre du changement d’usage non autorisé

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 1] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 1] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 1]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les Communes de plus de 200 000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la Commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50 000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la Commune.

Pour l’application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 1] d’établir à la fois l’existence d’un local à usage d’habitation et un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Il résulte des pièces produites que les locaux, issus d’une réhabilitation d’un immeuble d’habitation avec commerce en rez-de-chaussée, sont constitués d’un T2 en duplex et d’un studio, à usage d’habitation. Le T2 de 55 m², composé d’un séjour avec cuisine, d’une chambre et d’une salle de bain, tout équipé, a été proposé à la location en entier et à l’usage exclusif du locataire, à la nuitée sur la plateforme Airbnb entre mars 2018 et décembre 2018. Le studio de 22 m², composé d’une pièce et d’une salle de bain séparée, tout équipé, a été proposé à la location en entier et à l’usage exclusif du locataire, à la nuitée sur la plateforme Airbnb entre mars 2018 et septembre 2018.

Il s’agit de meublés de tourisme au sens de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, de sorte que les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont remplies.

Au vu des circonstances ainsi décrites, la matérialité de l’infraction entre le 1er mars 2018 et décembre 2018 pour le T2 et entre le 1er mars 2018 et septembre 2018 pour le studio est établie, pour un gain de 24 077,91 euros tel qu’établi par l’état des sommes perçues produit par Monsieur [T].

Monsieur [T] a mis un terme à son activité dès septembre 2018 soit avant la réception du courrier des services de la Commune de [Localité 1] du 12 décembre 2018 rappelant la réglementation et demandant une visite, s’agissant du studio et dès la réception du dit courrier soit le 18 décembre 2018, il a mis un terme à son activité s’agissant du T2.

Il justifie louer ses deux biens en locations meublées classiques depuis le 11 juin 2020 s’agissant du T2 et le 8 avril 2021 s’agissant du studio.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner Monsieur [T] à une amende civile de 5 000 euros par local soit 10 000 euros au total.

— au titre du défaut de déclaration préalable soumise à enregistrement

L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois), que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Par dérogation, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Toute personne qui ne se conforme pas à ces obligations est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme.

Par délibération du 10 juillet 2017, le conseil municipal de la Ville de [Localité 1] a décidé de soumettre toute location d’un meublé de tourisme à une déclaration préalable donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement visé à l’article L. 324-1-1 précité.

Le procès-verbal d’infraction relève que les annonces sur la plateforme Airbnb ne comportent aucun numéro d’enregistrement.

Monsieur [T] ne justifie pas avoir effectué la déclaration préalable pour les locations en meublé de tourisme.

Par suite, il y a lieu de le condamner à une amende de 5 000 euros.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 1] ses frais non compris dans les dépens. Il lui sera alloué la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L.324-1-1 du code du tourisme,

Déclare la Commune de [Localité 1] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Condamne Monsieur [A] [T] à payer à la Commune de [Localité 1] une amende civile d’un montant de 10 000 euros sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 1] ;

Condamne Monsieur [A] [T] à payer à la Commune de [Localité 1] une amende civile d’un montant de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 1] ;

Condamne Monsieur [A] [T] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Commune de [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Condamne Monsieur [A] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.