TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Z] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SAS RINALDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03801 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO2Q

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la SAS RINALDI, administrateur de biens, et domiciliée [Adresse 1]

représenté par Mme [J] [G], salariée du cabinet RINALDI, munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [S]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03801 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO2Q

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [S] est propriétaire des lots n°19, 48 et 50 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet RINALDI, a assigné M. [Z] [S] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  5912,86 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1401,72 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que M. [Z] [S] ne payait pas ses appels de charges, qu’il avait à ce titre déjà été condamné, et que cela entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assigné à étude, M. [Z] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°19, 48 et 50,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022, 2023 et 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2023, 15 juillet 2024 et 20 mai 2025 comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2023 et 2024,

o vote des travaux et dépenses suivantes : mission d’architecte remplacement des collecteurs (Assemblée générale du 7 décembre 2023 résolution 18), travaux confortation cave (Assemblée générale du 20 mai 2025 résolution 19), travaux fissure (Assemblée générale du 15 juillet 2024 résolution 19),

— un décompte en date du 25 juin 2025,

— un jugement en date du 6 décembre 2023 rendu par le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 5219,91 euros selon décompte du 25 juin 2025, portant sur la période du 3ème trimestre 2023 inclus au 2ème trimestre 2025 inclus, les appels pour les travaux d’étanchéité mur (213,90 euros) et travaux urgents planchers hauts (479,05 euros) n’étant pas justifiés par un vote en assemblée générale pour le premier et une facture pour le second.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 5219,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [Z] [S] ne paye pas ses charges de copropriété et qu’il a déjà été condamné à ce titre. Cela entraîne nécessairement des difficultés de gestion pour le syndicat des copropriétaires.

M. [Z] [S] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1401,72 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet RINALDI, les sommes de:

—  5219,91 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 3ème trimestre 2023 inclus au 2ème trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet RINALDI, la somme de 1401,72 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [S] aux dépens.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente