COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [E], [B] [T] [D] épouse [E] c/ S.N.C. COGEDIM MEDITERRANEE

MINUTE N° 24/

Du 12 Septembre 2024

2ème Chambre civile

N° RG 22/02344 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OGDF

Grosse délivrée à

M^e Laurent POUMAREDE

M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI

expédition délivrée à

le 12/09/2024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du douze Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 avril 2024 en audience publique, devant :

Madame BENZAQUEN, rapporteur

Madame AYADI, Greffier, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 27 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 12 Septembre 2024 après prorogation du délibéré signé par Madame MORA, Président et Madame AYADI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [K] [E]

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Laurent POUMAREDE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

Madame [B] [T] [D] épouse [E]

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurent POUMAREDE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

DÉFENDERESSE:

S.N.C. COGEDIM MEDITERRANEE

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

****

EXPOSÉ DU LITIGE

La SNC COGEDIM MEDITERRANEE a réalisé une opération de promotion immobilière [Adresse 5] (parcelle n°[Cadastre 2]), elle a sollicité et obtenu un permis de construire suivant arrêté du Maire de [Localité 6] en date du 9 juin 2016.

M.[K] [E] et son épouse Mme [B] [T] [D] épouse [E] sont propriétaires d’une propriété constituée d’une maison d’habitation élevée d’un rez de chaussée et d’un premier étage, grenier et jardin d’agrément autour, située [Adresse 5], cadastrée section NO n°[Cadastre 3], pour l’avoir acquise suivant acte reçu par Me [Z], notaire à [Localité 6] le 17 mars 1989.

Ce permis a fait l’objet d’un recours gracieux de la part des époux [E] le 8 août 2016, qui a été rejeté par la commune le 25 août 2016.

Dans le cadre du référé préventif initié par la SNC COGEDIM, le juge des référés du Tribunal de grande instance de NICE, par ordonnance du 17 octobre 2017, a ordonné une mesure de constatations confiée à M.[J] [N].

Les époux [E] ont saisi le juge des référés afin qu’il soit ordonné la suspension des travaux engagés, une expertise pour déterminer le préjudice subi du fait de la construction, ainsi que la détermination de la conformité de la construction avec le permis de construire.

Par ordonnance du 9 mai 2018,le juge des référés a rejeté la demande visant à arrêter ou suspendre les travaux, ordonné une expertise confiée à Mme [G] [M], avec pour mission de :

— donner son avis sur les conséquences de la construction projetée par la SNC COGEDIM MEDITERRANEE sur la vue actuelle dont bénéficient les demandeurs,

— dire notamment si la construction projetée aura pour effet d’occulter totalement ou partiellement la vue sur la mer, l’ensoleillement dont bénéficient les demandeurs, d’occasionner une perte de jouissance des espaces extérieurs et intérieurs, en joignant au besoin des schémas de projection pour illustrer les données,

— décrire le bien en son état actuel en prenant toutes les photographies nécessaires au soutien de ces descriptions, et donner un avis sur sa valeur vénale,

— indiquer à l’aide des projections remises par le constructeur ou solliciter auprès d’un sapiteur le cas échéant, l’éventuelle perte de valeur subie par le bien une fois la construction terminée,

Plus généralement, faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles afin d’évaluer le préjudice causé y compris celui de jouissance pendant les travaux.

L’expert a déposé son rapport le 29 janvier 2021.

Par exploit du 27 mai 2022, les époux [E] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de NICE, la SNC COGEDIM MEDITERRANEE aux fins de voir :

Vu les articles 544 et s. du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

— CONDAMNER la SNC COGEDIM MEDITERRANEE à payer à Monsieur et Madame [E] les sommes suivantes au titre des troubles de voisinage avec intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise :

— Perte de valeur subie par la maison ; 338.450 euros,

— Préjudice lié aux travaux ; 17.100 euros,

— Préjudice de jouissance ; 80.000 euros,

— Pose de stores ; 18.071,34 euros,

— Changement volets ; 13.155,76 euros,

— Climatisation et huisseries ; 36.038,93 euros,

— Préjudice moral : 30.000 euros.

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence,

— CONDAMNER la SNC COGEDIM MEDITERRANEE à payer à Monsieur et Madame [E] la somme de 50.000 euros au titre de l’abus du droit d’ester et de la résistance abusive,

— ENJOINDRE, sous astreinte de 150 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à la SNC COGEDIM MEDITERRANEE, de changer le numéro de rue de la [Adresse 7],

— CONDAMNER la SNC COGEDIM MEDITERRANEE à payer à Monsieur et Madame [E] la somme 12.446,44 euros au titre des frais irrépétibles,

— CONDAMNER la SNC COGEDIM MEDITERRANEE à régler à Monsieur et Madame [E] la somme de 29.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance.

Ils invoquent l’extrème gravité de l’atteinte à leur propriété du fait de la construction, relevée par les différents professionnels qualifiés, à savoir :

— une privation importante d’ensoleillement,

— l’occultation de la vue mer et des collines du moyen pays depuis les espaces intérieurs et extérieurs,

— la création de vues directes dans la quasi totalité des pièces à vivre et les espaces extérieurs,

— une masse visuelle conséquente à très faible distance.

Ils entendent être indemnisés de la dépréciation de leur bien, du préjudice de jouissance lié aux travaux et d’un préjudice de jouissance permanent, d’un préjudice moral.

Ils ajoutent avoir dû procéder à des travaux afin de limiter le trouble esthétique , invoquent une résistance abusive de la COGEDIM MEDTTERANEE.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2022, la SNC COGEDIM MEDITERRANEE demande au tribunal de :

Débouter les époux [E] de leurs demandes.

À titre subsidiaire limiter le montant du préjudice des époux [E] à la somme de 80 000 euros.

Les condamner à 6000 euros d’article 700 du du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La défenderesse considère que les conditions légales du trouble anormal de voisinage ne sont pas réunies, s’agissant d’une zone densément peuplée dans laquelle la villa des époux [E] est enchâssée, qu’elle subissait déjà des vues plongeantes des immeubles avoisinants.

Elle soutient que la perte d’ensoleillement est réduite, que la perte de vue est partielle et les ateintes à l’intimité très peu caractérisées.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2023 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 16 janvier 2024.

Par jugement du 11 avril 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 avril 2024.

À cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024 prorogé au 12 septembre 2024.

Le présent jugement est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble anormal de voisinage

L’article 544 du Code civil dispose:

“ La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.”

Il est de principe que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le juge saisi d’une demande sur ce fondement se doit de rechercher le caractère excessif du trouble invoqué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, même en l’absence de toute infraction aux dispositions légales ou réglementaires, et indépendamment de toute faute par l’autonomie de la théorie du trouble anormal de voisinage.

L’expert judiciaire conclut :

“À la lecture des conclusions de Madame [Y], nous allons ci-après reprendre les points qui nous ont paru importants :

En ce qui concerne 1'impact de la construction nouvelle sur1'ensoleillement et éclairement.

La construction nouvelle édifiée par la SNC COGEDIM MEDITERRANEE impacte partiellernent les facades Sud et Ouest de la propriété [E] :

Façade Ouest

°Aux mois de janvier et decembre : la facade Ouest n’est pas impactée ;

°Entre février et novembre : la moitié des ouvertures de la facade Ouest se trouve dans 1'ombre de la nouvelle construction sur une durée d’une heure.

Façade Sud

°De janvier à mars, seule la partie ouest de la facade est impactée par l’ombre de la nouvelle construction sur une durée quotidienne d’environ deux heures ;

°D’avril à septembre : l’entier rez de chaussee de la facade est impacté par 1'ombre de la nouvelle construction sur une durée quotidienne de 2 heures. Le premier étage de la façade est impacté par 1'ombre de la nouvelle construction sur une durée quotidienne d’une heure ;

°D’octobre à décembre : seule la partie ouest de la façade est impactée par 1'ombre de 1a nouvelle construction sur une durée quotidienne d’environ deux heures.

En ce qui concerne la perte de vue depuis la propriété [E]

Vue depuis la villa

La vue depuis la villa est amputée de près de 80 % suite à la nouvelle construction édifiée par la SNC COGEDIM MEDITERRANEE.

Vue depuis la terrasse

La nouvelle construction édifiée par la SNC COGEDIM impacte totalement la vue depuis la terrasse (près de 100 %).

L’aggravation de la vue vers la propriété [E]

La construction nouvelle édifiée par la SNC COGEDIM MEDITERRANEE crée une vue dominante et directe sur l’ensemble du fonds [E] et une aggravation de la vue sur l’intérieur de la villa d’une hauteur de + de 2,5 m à l’étage et de 1,70 m au rez de chaussée.

Cette vue (annexe 7) permet désormais de voir à l’interieur de toutes les pièces possédant une ouverture sur la façade Sud de la villa [E] au rez de chaussée comme à l’étage.

Rappelons que les propriétaires des appartements avec balcons et terrasses de la résidence nouvellement édifiée en facade Nord, disposent d’une vue directe sur la propriété [E], à l’intérieur de la maison et sur les extérieurs.

Au vu de la construction de l’ensemble immobilier d’ores et déjà achevé, et des conclusions remises par notre sapiteur, il apparaît que ce bien immobilier subit une perte de valeur résultant

— De l’occultation quasi totale de la vue sur mer,

— De la perte d’ensoleillement (détaillée dans le rapport de Madame [Y] joint aux présentes),

Et du vis-à-vis important avec la nouvelle construction….

Sur la perte de valeur subie

À la lecture des éléments de référence mentionnés supra et compte tenu de 1'importance de la surface habitable (supérieure à la totalité des comparables sans vue mer), nous estimons que la valeur vénale dc la maison en 1'état (travaux à réaliser), dans son environnernent actue1 et après édification de l’ensemble immobilier, s’é1ève à :

241 m2 X 3.100 € = 747.000 €

Arrondis à

750.000 €

Sept cent cinquante mille euros

Soit perte de valeur subie par la maison :

990.000 € – 750.000 € = 240.000 €

240.000 €

Deux cent quarante mille euros”

La SNC COGEDIM MEDITERRANEE fait valoir que l’on se trouve dans une zone urbanisée et densément peuplée, qu’elle subissait déjà des vues plongeantes des immeubles avoisinants, que la perte de vue et d’ensoleillement sont partielles.

Elle conteste la fiabilité du rapport privé de M.[W].

Les observations de l’architecte missionné par les époux [E] sur le permis de construire obtenu n’ont pas à être prises en compte en l’état de la validité dudit permis de construire , les recours ayant par ailleurs été rejetés.

Pour autant les constatations et conclusions du rapport d’expertise judiciaire (de l’expert et de son sapiteur ) établissent qu’avant la réalisation de la construction , la propriété des époux [E] avait une vue panoramique sur mer et que :

— La construction nouvelle édifiée par la SNC COGEDIM MEDITERRANEE impacte de façon notable les façades Sud et Ouest de la propriété [E], sur l’ensoleillement et l’éclairement,

— La vue depuis la villa est amputée de près de 80 % et de près de 100% depuis la terrasse suite à la nouvelle construction édifiée par la SNC COGEDIM MEDITERRANEE,

— La construction nouvelle édifiée par la SNC COGEDIM MEDITERRANEE crée une vue dominante et directe sur l’ensemble du fonds [E] et une aggravation de la vue sur l’intérieur de la villa d’une hauteur de + de 2,5 m à l’étage et de 1,70 m au rez de chaussée,

— la propriété des époux [E] subit l’occultation quasi totale de la vue sur mer.

L’expert a donc constaté que l’édification par la SNC COGEDIM MEDITERRANEE de sa construction est constitutive du trouble anormal de voisinage invoqué par les demandeurs, et ce bien qu’il ne soit pas contesté qu’elle ait bénéficié d’un permis de construire définitif conforme, ce qui n’est pas contraire à la reconnaissance d’un trouble anormal de voisinage.

De même le caractère urbanisé du quartier ne fait pas échec à l’existence d’un trouble anormal de voisinage avéré, qui en l’espèce est constaté par l’expert.

Il résulte de ces développements qu’il convient de déclarer la SNC COGEDIM MEDITERRANEE responsable du trouble de voisinage subi par les époux [E], consécutif à à l’édification de la construction.

Sur les préjudices des époux [E]

1. Perte de valeur de la maison :

Ils sollicitent une somme de 338.450 euros, soit la valeur moyenne des sommes retenues par les deux rapports, le rapport de M.[W] expert missionné par les demandeurs à titre privé et le rapport d’expertise judiciaire.

Le Tribunal entend retenir la somme de 240 000 € fixée par Mme [M] soit évaluation de la villa près édification de l’ensemble immobilier comme suit :

241 m2 X 3.100 € = 747.000 € arrondis à 750.000 €

Soit perte de valeur subie par la maison :

990.000 € – 750.000 € = 240.000 €

2. Sur les autres préjudices :

Préjudice lié aux travaux : 17.100 euros,

Préjudice de jouissance : 80.000 euros,

Pose de stores : 18.071,34 euros,

Changement volets : 13.155,76 euros,

Climatisation et huisseries : 36.038,93 euros,

L’expert a évalué la valeur de la propriété [E] en l’état des travaux à réaliser, la perte de la valeur vénale consécutive au trouble de voisinage subi et indemnisée ne saurait se cumuler avec les postes de préjudices ci-dessus, la SNC COGEDIM MEDITERRANEE faisant au surplus valoir à juste titre qu’il ne peut lui être imputé les fautes alléguées par les demandeurs, alors qu’elle a effectivement respecté les règles d’urbanisme.

Ces postes de préjudices seront rejetés.

Préjudice moral :

Les époux [E] réclament une somme de 30.000 euros.

Il leur sera alloué la somme de 8 000 euros justifiée au titre d’un retentissement psychologique consécutif à une modification de leurs conditions de vie.

3. Sur les autres demandes :

Sur la somme de 50.000 euros au titre de l’abus du droit d’ester et de la résistance abusive,

Il résulte des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’abus pouvant donner droit à des dommages et intérêts suppose un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une légèreté blâmable ou erreur grave assimilable au dol.

La SNC COGEDIM MEDITERRANEE est défenderesse à la présente procédure .

Il n’est pas davantage justifié d’une résistance abusive de la SNC COGEDIM MEDITERRANEE dans la défense de ses intérêts.

Le nombre et la durée des procédures, au demeurant non excessives en l’espèce, dont certaines ont été initiées par les époux [E] ne suffisent pas à caractériser la faute.

En l’espèce les demandeurs ne démontrent pas un tel comportement de la part de la SNC COGEDIM MEDITERRANEE.

Cette demande, non étayée, sera rejetée.

Sur la demande d’enjoindre sous astreinte de 150 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à la SNC COGEDIM MEDITERRANEE, de changer le numéro de rue de la [Adresse 7]

Cette demande non fondée en droit sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SNC COGEDIM MEDITERRANEE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire et le coût l’assignation en référé délivrée le 18 janvier 2018.

Le coût de l’assignation au fond est inclus dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [E] les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La somme de 18 900 € réclamée sur la base d’un tarif horaire horaire n’est pas étayée par la production d’une facture d’honoraires.

Les frais de consultation de M.[H] architecte et d’expertise de M.[W] n’ayant pas été nécessaires à la solution du litige , ne seront pas alloués aux demandeurs.

Il convient en conséquence de condamner la SNC COGEDIM MEDITERRANEE à payer à M.[K] [E] et Mme [B] [T] [D] née [E] la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SNC COGEDIM MEDITERRANEE sera quant à elle déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de NICE, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que la SNC COGEDIM MEDITERRANEE est responsable du trouble de voisinage subi par M.[K] [E] et Mme [B] [T] [D] née [E] suite à l’édification de la construction de la SNC COGEDIM MEDITERRANEE,

CONDAMNE la SNC COGEDIM MEDITERRANEE à payer à M.[K] [E] et Mme [B] [T] [D] née [E] en réparation de leur préjudice la somme de 240 000 euros (deux cent quarante mille euros) au titre de la perte de la valeur vénale de leur bien,

CONDAMNE la SNC COGEDIM MEDITERRANEE à payer à M.[K] [E] et Mme [B] [T] [D] née [E] en réparation de leur préjudice moral la somme de 8 000 euros (huit mille euros),

DÉBOUTE M.[K] [E] et Mme [B] [T] [D] née [E] de leurs demandes d’indemnisation des préjudices liés aux travaux, du préjudice de jouissance , des coûts de la pose des stores, du changement de volets, de la climatisation et des huisseries,

DÉBOUTE M.[K] [E] et Mme [B] [T] [D] née [E] de leur demande de dommages et intérêts au titre de l’abus du droit d’ester et de la résistance abusive,

DÉBOUTE M.[K] [E] et Mme [B] [T] [D] née [E] de leur demande de de changement du numéro de rue de la [Adresse 7],

CONDAMNE la SNC COGEDIM MEDITERRANEE à payer à M.[K] [E] et Mme[B] [T] [D] née [E] la somme de 6000 € (six mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les déboute du surplus de leurs demandes de ce chef,

DÉBOUTE la SNC COGEDIM MEDITERRANEE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SNC COGEDIM MEDITERRANEE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et le coût l’assignation en référé délivrée le 18 janvier 2018.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT