N° RG 25/04070 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2NHU

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2026

50A

N° RG 25/04070

N° Portalis DBX6-W-B7J-2NHU

AFFAIRE :

SAS RANCHERE

C/

[A] [L]

[R] [O]

[I] [B]

[C] [P]

[N] [P]

[F] [Z] [P]

[E] [K] [P]

Grosse Délivrée

le :

à

SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT

SELARL LEX URBA [V] [X] ET ASSOCIÉS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame PETEAU, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Novembre 2025,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS RANCHERE

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [L]

né le 11 Mai 1939 à [Localité 21] (GIRONDE)

[Adresse 15]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [O] es qualité de tuteur de Madame [W] [P] divorcée [O], née le 18 avril 1949 à [Localité 20], de nationalité française, retraitée, domiciliée [Adresse 10] à [Localité 24], placée sous le régime de l’habilitation familiale aux termes d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de BORDEAUX le 15 mars 2024 ;

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [I] [B] es qualité de tuteur de Monsieur [D] [P], né le 07 novembre 1950 à [Localité 21], de nationalité française, retraité, domicilié [Adresse 9] à [Localité 20] placé sous le régime de la tutelle aux termes d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de BORDEAUX le 27 juin 2024 ;

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [C] [P]

né le 03 Novembre 1954 à [Localité 21] (GIRONDE)

[Adresse 17]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 25/04070 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2NHU

Madame [N] [P]

née le 15 Mai 1939 à [Localité 21] (GIRONDE)

[Adresse 12]

[Localité 20]

représentée par Maître Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [F] [Z] [P]

née le 14 Novembre 1971 à [Localité 19] (GIRONDE)

[Adresse 13]

[Localité 20]

représentée par Maître Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [E] [K] [P]

né le 24 Janvier 1974 à [Localité 19] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 28 février 2022 par Maître [G] [S], notaire associé à [Localité 18] (Gironde), valant réitération d’un compromis de vente consenti le 21 décembre 2021, Monsieur [J] [P], aujourd’hui décédé, a vendu à la SAS RANCHERE, dont le siège social est situé à [Localité 22], deux parcelles de terre situées à [Localité 21], [Adresse 23], plus précisément :

— Une parcelle de terre enclavée cadastrée section AV n°[Cadastre 14] [Adresse 23] d’une contenance de 7 ares et 87 centiares,

— Une parcelle de terre cadastrée section AV n°[Cadastre 16] [Adresse 23], d’une contenance de 12 ares et 28 centiares.

Ladite vente avait été régularisée moyennant le prix de 201.500 euros pour les deux parcelles.

Par courrier du 12 avril 2022, Maître [S] écrivait à Monsieur [U] [Y], mandataire judiciaire, qu’il venait d’être informé de ce que le vendeur, Monsieur [J] [P], avait fait l’objet d’un placement sous tutelle suivant jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bordeaux du 18 février 2022, et que Monsieur [Y] avait été nommé en qualité de tuteur.

Précision faite que Monsieur [J] [P] avait été préalablement placé sous sauvegarde de justice par ordonnance du juge des tutelles de Bordeaux du 18 novembre 2021.

Par courrier du 22 juin 2022, Monsieur [Y], par l’entremise de son conseil, confirmait à Maître [S] qu’il entendait solliciter la nullité de la vente pour défaut de capacité de contracter, au visa notamment de l’article 465-3 du code civil.

Par acte du 07 août 2023, la SAS RANCHERE assignait Monsieur [U] [Y], es-qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs, et de tuteur de Monsieur [J] [P], aux fins :

— De déclarer l’action de la SAS RANCHERE recevable et bien fondée,

— De dire et juger que l’acte de cession conclu le 28 février 2022 entre la société RANCHERE et Monsieur [J] [P] est entaché de nullité ou à défaut de résolution, et qu’il y a lieu à restitution des obligations réciproques entre les parties,

En conséquence,

— Annuler purement et simplement l’acte de vente conclu entre la société RANCHERE et Monsieur [J] [P] le 28 février 2022,

— Condamner en tant que de besoin Monsieur [Y], es-qualité de tuteur de Monsieur [P] à restituer l’intégralité du prix de vente,

— Autoriser Maître [S], notaire à [Localité 18] (33) à restituer à la SAS RANCHERE le prix actuellement séquestré entre ses mains,

— Ordonner la publication du jugement à intervenir aux frais de Monsieur [Y], es-qualité de tuteur de Monsieur [P],

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— Condamner Monsieur [Y], es-qualité de tuteur de Monsieur [P], à payer à la SAS RANCHERE la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation et de publication du jugement à intervenir.

Par ordonnance du 02 février 2024, il était ordonné une médiation.

Monsieur [J] [P] est décédé le 13 mai 2024.

L’affaire était radiée par ordonnance du 12 décembre 2024, en l’absence de mise en cause des ayants droit de Monsieur [J] [P], en dépit d’une injonction du Juge de la Mise en état du 03 octobre 2024.

Par acte du 12 mars 2025 valant conclusions, la SAS RANCHERE assignait devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX :

Monsieur [A] [L],

Madame [R] [O], en sa qualité de tutrice de Madame [W] [P] divorcée [O], placée sous le régime de l’habilitation familiale aux termes d’un jugement du TJ de Bordeaux du 15 mars 2024,

Madame [I] [B], en sa qualité de tutrice de Monsieur [D] [P], placé sous le régime de la tutelle aux termes d’un jugement du TJ de Bordeaux du 27 juin 2024,

Monsieur [C] [P],

Madame [N] [P],

Madame [F] [P],

Monsieur [E] [P],

ayants droit de Monsieur [J] [P],

aux fins, sur le fondement des articles 370 et suivants du code de procédure civile, et L. 2122-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques, de voir :

— Déclarer l’action de la SAS RANCHERE recevable et bien fondée dans sa demande de mise en cause de Monsieur [A] [L], Madame [R] [O], en sa qualité de tutrice de Madame [W] [P] divorcée [O], Madame [I] [B], en sa qualité de tutrice de Monsieur [D] [P], Monsieur [C] [P], Madame [N] [P], Madame [F] [P], et de Monsieur [E] [P],

— Ordonner la jonction de la présente instance avec celle enregistrée devant la 7ème chambre du Tribunal de Bordeaux sous le n°23/07292,

— Dire et juger que l’acte de cession conclu le 28 février 2022 entre la SAS RANCHERE et Monsieur [J] [P] est entaché de nullité ou à défaut de résolution, et qu’il y a lieu à restitution des obligations réciproques entre les parties,

En conséquence,

— Annuler purement et simplement l’acte de vente conclu entre la société RANCHERE et Monsieur [J] [P] le 28 février 2022,

— Condamner en tant que de besoin Monsieur [Y], es-qualité de tuteur de Monsieur [P] à restituer l’intégralité du prix de vente,

— Autoriser Maître [S], notaire à [Localité 18] (33) à restituer à la SAS RANCHERE le prix actuellement séquestré entre ses mains,

— Ordonner la publication du jugement à intervenir aux frais de Monsieur [Y], es-qualité de tuteur de Monsieur [P].

La précédente instance (23/07292) a été réinscrite au rôle et jointe avec l’affaire n°25/02150 et la nouvelle sous le n°25/04070.

Il est exposé dans l’assignation que Maître [S] a déconsigné au profit de la société RANCHERE la somme de 189.172,48 euros, correspondant au prix de vente sous déduction de la somme de 13.433 euros versés au titre des taxes, qu’il n’en demeure pas moins qu’il convient de rétablir la situation au Fichier immobilier et d’obtenir la restitution des droits indûment perçus et qu’il est donc nécessaire de poursuivre l’annulation de la vente à l’encontre des héritiers de Monsieur [J] [P].

Il est exposé que la société RANCHERE et le tuteur de Monsieur [J] [P] s’étaient accordés sur la nullité de la vente litigieuse, ce qui permettait en outre de régler un autre sujet, celui de la double vente des parcelles, puisque le défunt avait procédé à une seconde vente au profit d’une autre société, laquelle a publié son titre en premier.

Après recherches généalogiques, un acte de notoriété a été régularisé par Maître [H] [T] le 27 février 2025, établissant que les défendeurs, en leur qualité de neveux, nièces, petits-neveux et petites-nièces, sont habiles à se dire et porter héritiers de Monsieur [J] [P].

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, les consorts [L]-[P] sollicitent du Tribunal :

— De juger que la vente intervenue par acte authentique du 28 février 2022 portant sur les deux parcelles situées [Adresse 23] à [Localité 21], cadastrées section AV n°[Cadastre 14] et [Cadastre 16], au profit de la société RANCHERE est nulle en raison de l’incapacité d’exercice de Monsieur [J] [P] au jour de la signature de l’acte,

En conséquence,

— D’autoriser la publication du jugement à intervenir aux frais de la société RANCHERE,

— Débouter la société RANCHERE de ses demandes concernant l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter la société RANCHERE de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— Juger que les frais et dépens seront à la charge respective de chacune des parties.

Les défendeurs ne contestent pas la nullité de la vente litigieuse et demandent au Tribunal de la constater. Ils précisent que le prix de vente n’a pas été perçu par Monsieur [J] [P], le notaire rédacteur de l’acte de vente ayant consigné le prix de vente avant de l’avoir déconsigné au profit de la société RANCHERE, sous déduction des taxes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 octobre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 05 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de nullité :

Il résulte de l’article 1128 du code civil que la capacité des parties est nécessaire à la validité d’un contrat. L’article 1145 du même code précise que toute personne physique peut contracter sauf en cas d’incapacité prévue par la loi.

L’article 465-3 dispose qu’à compter de la publicité du jugement d’ouverture, l’irrégularité des actes accomplis par la personne protégée est sanctionnée par la nullité si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être représentée, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, il n’est pas débattu qu’à la date de la réitération de la vente, Monsieur [J] [P] était placé sous le régime de la tutelle suivant jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bordeaux du 18 février 2022, que cette protection judiciaire faisait suite à son placement sous sauvegarde de justice par ordonnance du juge des tutelles de Bordeaux du 18 novembre 2021.

Surabondamment, il est attesté par un état hypothécaire levé par Maître [S], que feu Monsieur [P] a vendu une seconde fois les mêmes biens à un autre lotisseur, quelques jours après la vente, lequel a publié l’acte le 04 mars 2022, tandis que la vente litigieuse a été publiée seulement le 11 mars 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de l’acte, d’autoriser Maître [S] à restituer tout solde du prix de vente restant consigné, au profit de la SAS RANCHERE, et d’ordonner la publication du présent jugement aux frais des consorts [L]-[P].

Sur les autres demandes :

Les frais de publication de la présente décision seront mis à la charge des défendeurs.

Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens et, au titre de l’équité, ses frais exposés pour la présente instance.

La présente décision portant principalement sur l’annulation d’une vente immobilière, l’exécution provisoire, incompatible avec la nature de l’affaire, sera écartée par application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la vente intervenue entre Monsieur [J] [P], aujourd’hui décédé, et la SAS RANCHERE, portant sur deux parcelles de terre situées à [Localité 21], [Adresse 23], plus précisément :

— Une parcelle de terre enclavée cadastrée section AV n°[Cadastre 14] [Adresse 23], d’une contenance de 7 ares et 87 centiares,

— Une parcelle de terre cadastrée section AV n°[Cadastre 16] [Adresse 23], d’une contenance de 12 ares et 28 centiares,

Suivant acte authentique reçu le 28 février 2022 par Maître [G] [S], notaire associé à [Localité 18] (Gironde), valant réitération d’un compromis de vente consenti le 21 décembre 2021, au prix de 201.500 euros, publié au service de la publicité foncière de BORDEAUX 1 le 11 mars 2022 sous la référence volume 2022P5805,

AUTORISE Maître [G] [S] à restituer tout solde du prix restant séquestré au profit de la SAS RANCHERE, sur justification de la signification à parties du présent jugement.

ORDONNE la publication du présent jugement par la partie la plus diligente aux frais de Monsieur [A] [L], Madame [R] [O], en sa qualité de tutrice de Madame [W] [P] divorcée [O], Madame [I] [B], en sa qualité de tutrice de Monsieur [D] [P], Monsieur [C] [P], Madame [N] [P], Madame [F] [P], et de Monsieur [E] [P], ensemble,

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens et frais exposés pour la présente instance,

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT