TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00345

N° Portalis DB2I-W-B7J-C37I

Minute :

ORDONNANCE DU

14 Avril 2026

[A] [J]

C/

[L] [I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉS

Après débats à l’audience du 10 Février 2026, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire pris en son pôle du contentieux de la protection le 14 Avril 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [J], né le 18 mars 1965 à [Localité 2] (03) demeurant [Adresse 2],

représenté par M^e Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE, avocat plaidant, substitué par M^e Camille LALLICH, avocat au barreau de Villefranche-sur-Saône.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [I], né le 01.04.1969 à [Localité 3] ( Belgique) demeurant [Adresse 3],

non comparant.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 octobre 2024, Monsieur [A] [J] a donné à bail à Monsieur

[L] [I], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 701,00 € hors charges.

Suivant contrat signé le 22 octobre 2024, Monsieur [A] [J] a également donné à bail à 1 locataire Monsieur [L] [I], un « box automobile » situé [Adresse 5] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable, d’un montant initial de 66,00 € hors charges.

Monsieur [A] [J] a fait délivrer le 6 février 2025 à Monsieur [L] [I] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 4 187,04 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 février 2025, Monsieur [A]

[J] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation en référé délivrée par huissier le 13 mai 2025, Monsieur [A] [J] a attrait Monsieur [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :

– de constater l’application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ;

– de constater l’application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges ou à défaut, de constater la caducité du bail relatif au garage ou à défaut, la résiliation du bail relatif au garage ;

– d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] ;

– supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

– de condamner Monsieur [L] [I] au paiement des sommes suivantes en guise de provision :

– 5 395,47 € au titre de sa créance locative arrêtée au 7 avril 2025 ;

– 78,00 € au titre de l’arriéré locatif relatif au garage ;

– une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;

– 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [A] [J] a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre

recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 19 mai 2025.

Une première audience s’est tenue le 25 novembre 2025 et le dossier a été renvoyé à l’audience du 10 février 2026 pour convocation impérative du locataire qui paye son loyer. Le dossier a été retenu à l’audience du 10 février 2026.

Monsieur [A] [J], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses

demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 1 631 € pour le logement et 301,09 € à la date du 12 janvier 2026. Il a expliqué au soutien des prétentions : que les mois d’octobre et novembre n’ont pas été payés. Son conseil a déposé un décompte actualisé de sa créance locative.

Monsieur [L] [I], régulièrement cité en l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ ABSENCE DU DÉFENDEUR

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [A] [J] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉFÉRÉ

L’article 848 du Code de Procédure Civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable tel qu’il résulte de l’article 849 du même code.

En l’espèce la demande principale du bailleur tendant à l’expulsion des locataires par leconstat de l’acquisition de la clause résolutoire suppose que le juge des référés puisse constater que le commandement de payer délivré le 6 février 2025 repose bien sur une créance non sérieusement contestable, et non régularisée dans un délai de deux mois.

En l’espèce, au regard de l’importance de la dette locative (4 187,04 €) corroborée par un décompte suffisamment clair, il apparaît que la créance de Monsieur [A] [J] est non sérieusement contestable et n’a pas été régularisée dans un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, la demande sera déclarée recevable.

SUR LA RÉSILIATION DE PLEIN DROIT , L 'EXPULSION ET LA DETTE LOCATIVE

– Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa del’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 6 février 2025 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité et laisse un délai de deux mois au locataire pour s’acquitter de sa dette locative.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [L] [I] le 6 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 4 187,04 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [L] [I] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 avril 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

– Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers du box automobile

En l’espèce, le commandement de payer délibré le 6 février 2025 ne fait pas expressément mention du garage qui fait pourtant l’objet d’un bail distinct du bail d’habitation.

Toutefois, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, le présent bail relatif à un « box automobile » étant l’accessoire du local d’habitation

loué à titre principal par le même bailleur, il sera résilié dans les mêmes conditions.

– Sur l’expulsion et la réduction du délai du commandement de quitter les lieux

La résiliation est constatée alors que Monsieur [L] [I] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I].

Le bailleur sollicite qu’il puisse être procédé à l’expulsion sans attendre le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut réduire ou supprimer le délai de deux mois prévu entre la délivrance du commandement de quitter les lieux et l’expulsion notamment lorsque les occupants sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation a échoué du fait du locataire.

Cependant il résulte de cet article et de la procédure d’expulsion dans son ensemble que cette réduction du délai ne peut avoir qu’un caractère exceptionnel, les dispositions propres à la procédure d’expulsion ayant été organisées précisément pour concilier l’efficacité des décisions d’expulsion avec la prise en compte de la situation sociale souvent très précaire des occupants.

En l’espèce aucun élément ne permet de justifier la réduction ou la suppression du délai précité.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Il convient dès lors de dire que faute pour Monsieur [L] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures

civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne

expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un

autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec

sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie

réglementaire ».

– Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [L] [I] cause manifestement et

nécessairement un préjudice à Monsieur [A] [J] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [L] [I] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

– Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif au titre du logement et du garage

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Malgré l’absence de Monsieur [L] [I] à l’audience, il convient d’actualiser le montant de la dette locative, globalement favorable au locataire, selon le dernier décompte fourni à l’audience afin de tenir compte des derniers versements effectués.

En l’espèce, Monsieur [A] [J] verse aux débats un décompte arrêté au 12 janvier 2026

établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 631,00 € pour le logement et 301,09 € pour le garage incluant le mois de janvier 2026 après déduction des frais, s’agissant du contrat portant sur le logement et du contrat portant sur le garage.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [A] [J] est établie tant dans son

principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L] [I] à payer la somme de 1932,09€ en guise de provision, actualisée au 12 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [L] [I], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [L] [I] n’est donc pas en situation de régler la dette locative.

Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de dire que Monsieur [L] [I] sera tenu des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [A] [J] la

somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés, présidé par le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,renvoyons au principal les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et vu l’urgence,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [A] [J] ;

CONSTATONS que le bail conclu le 22 octobre 2024 entre Monsieur [A] [J] et Monsieur [L] [I] concernant le bien sis [Adresse 6] [Localité 5] et le box automobile sis [Adresse 7] [Localité 5] se sont trouvés de plein droit résilié le 6 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [A] [J] en guise de provision :

– la somme de 1 631,00 € actualisée au 12 janvier 2026, incluant le mois de janvier 2026, au titre de la dette locative correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation échus déduction faite des paiements effectués, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

– la somme de 301,09 € actualisée au 12 janvier 2026 au titre de la dette du box automobile correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation échus déduction faite des paiements effectués, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

– une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail d’habitation et du bail au titre du box automobile, à compter du mois de mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DISONS que faute par Monsieur [L] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses

biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELONS qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [A] [J] la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

REJETONS les autres demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LA JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LA JUGE