Du 13 décembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00844 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEXK

S.A.R.L. SOLUTION IMMO GIRONDE

C/

[P] [R]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Céline GRAVIERE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SOLUTION IMMO GIRONDE

RCS [Localité 6] N° 805 213 451

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Céline GRAVIERE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [R]

né le 12 Mai 1993 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2019, à effet du 2 janvier 2019, Monsieur [N] [O] [G] [R] a donné à bail à Monsieur [P] [R] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9].

Par jugement d’adjudication en date du 9 mars 2023, la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE a acquis le bien situé [Adresse 5] à [Localité 9], devenant ainsi bailleresse de Monsieur [P] [R].

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3185 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE a assigné Monsieur [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 juin 2024 aux fins de voir :

— Constater que par l’effet du commandement en date du 8 novembre 2023 resté infructueux, la résolution du bail est acquise de plein droit le 21 décembre 2023 et que Monsieur [P] [R] occupe dès lors les lieux sans droit ni titre,

— Ordonner en conséquence son expulsion immédiate et sans délais ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier si besoin est,

— Autoriser la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers dans un garde-meubles dont les frais seront supportés par Monsieur [P] [R],

— Condamner Monsieur [P] [R] à payer à la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE la somme de 5460 euros à titre provisionnel représentant les loyers et charges dus au 16 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 3640 euros et avec les intérêts au taux légal à compter de la décision de justice à intervenir pour le solde,

— Condamner Monsieur [P] [R] à une provision représentant un montant égal aux indemnités d’occupation et charges locatives échues depuis lors et qui seront calculées sur la base des mensualités des loyers jusqu’à la complète et effective libération des lieux, lesquelles indemnités seront indexées comme le loyer,

— Débouter Monsieur [P] [R] de toute demande de délai eu égard à l’ancienneté de la dette locative et à son insolvabilité manifeste,

— Condamner Monsieur [R] à payer une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement et la lettre de notification au préfet.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 21 juin 2024, a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 20 septembre 2024 afin qu’un décompte récent soit versé aux débats par la bailleresse.

Lors de l’audience du 18 octobre 2024 où l’affaire a été pour la dernière fois évoquée à la lumière du dernier décompte produit, la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7735 euros au 17 septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice et informé par lettre simple de la date à laquelle l’affaire a été renvoyée, Monsieur [P] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 juin 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 9 novembre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La SARL SOLUTION IMMO GIRONDE a fait signifier à Monsieur [P] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 3185 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 8 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [P] [R] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs à compter de la délivrance du commandement du 8 novembre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 9 décembre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 9 décembre 2023.

Dès lors, Monsieur [P] [R] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 9 décembre 2023, ce qui constitue pour la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7735 euros à la date du 17 septembre 2024, déduction faite des frais de procédure.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [P] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 7735 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 17 septembre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Monsieur [P] [R] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (455 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [P] [R].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Il convient de condamner Monsieur [P] [R] à verser à la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 9 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 9] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [P] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (455 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] à payer à la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE la somme de 7735 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 17 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] à payer à la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE, à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] à payer à la SARL SOLUTION IMMO GIRONDE une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION