N° RG 24/09943 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NENC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 24/09943 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NENC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M^e Elisabeth FERNANDEZ

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M^e Elisabeth FERNANDEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Madame [M] [K]

née le 15 Août 1975 à [Localité 3] (YOUGOSLAVIE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Elisabeth FERNANDEZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 42

DEFENDERESSE :

S.A. S.A.E.M. L [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée M^e DIEBOLD-STROHL susbtituant M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 février 2020 à effet au 1er février 2020 pour une durée de 6 ans, la SAEML [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [J] [K] et Madame [M] [K] un logement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 326,43 euros par mois, outre la somme de 118.40 euros à titre de provision sur charges, de 4.43 euros au titre de la TV câblée/antenne et de 15.00 euros au titre de la participation énergétique, payables à terme échu.

Monsieur [J] [K] a quitté les lieux.

Suivant contrat, non signé, du 1er février 2020, la SAEML [Adresse 4] a également donné en location à Madame [M] [K] un garage sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 47.36 euros par mois.

Par acte du 19 juillet 2024, Madame [M] [K] a fait assigner la société HABITATION MODERNE devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de délais de paiement pour apurer la dette locative.

L’affaire a fait l’objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l’audience du 9 janvier 2026, Madame [M] [K], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Lui accorder les plus larges délais de paiement sur une période de 36 mois,

— Condamner la SA [Adresse 4] au paiement de la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Madame [M] [K] soutient avoir accumulé du retard dans le paiement de ses loyers en raison de problèmes financiers et de santé et avoir été plusieurs fois menacée d’expulsion.

Elle fait valoir être invalide depuis 2012 et percevoir des revenus à hauteur de 900.00 euros par mois au titre de sa pension d’invalidité. Elle précise exposer des charges mensuelles de 428,45 euros, après déduction de l’aide personnalisée au logement (APL). Elle sollicite les plus larges délais de paiement, soit 36 mois, pour apurer la dette locative à raison de mensualités de 830.00 euros, loyer courant compris. Elle ajoute avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de décembre 2025 et régler, en sus, la somme de 230.48 euros, soit la différence entre le loyer courant et son règlement de 830.00 euros.

La SAEML HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

— Dire et juger la demande de Madame [M] [K] irrecevable en tout cas mal fondée,

— Débouter Madame [M] [K] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

A titre Reconventionnel :

— Constater, au besoin Prononcer la résiliation de plein droit du bail aux torts de la locataire,

— Condamner Madame [M] [K] et tous occupants de son chef à évacuer en corps et biens les lieux loués sis [Adresse 8], avec si besoin le concours de la force publique,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1000.00 euros, charges en sus, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers,

— Condamner Madame [M] [K] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux et restitution des clés,

— Condamner Madame [M] [K] à lui payer la somme de 5 118,45 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêté au jour de l’acte introductif d’instance, sauf à parfaire, augmentée des intérêts légaux à compter des de l’acte introductif d’instance,

— Condamner en tout état de cause Madame [M] [K] à payer la somme de 800.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [M] [K] la demanderesse aux entiers frais et dépens, y compris les frais de commandement,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La [Adresse 9] fait valoir que Madame [M] [K] et son mari ayant divorcé en mars 2017, ce dernier a quitté les lieux et a été détaché du bail. Elle indique que le loyer actuel s’élève à 586,45 charges incluses après indexations successives.

Elle souligne que Madame [M] [K] a bénéficié de deux procédures de rétablissement personnel avec effacement des dettes des 28 janvier 2021 et 12 octobre 2023 et d’une procédure faillite civile avec effacement partiel des dettes du 20 mars 2024.

Elle précise, que déduction faite des dettes effacées, Madame [M] [K] reste redevable de la somme de 5 118,45 euros selon décompte arrêté au 21 janvier 2025. Elle soutient que Madame [M] [K] ne règle plus les loyers depuis des mois si bien que tout octroi de délais est illusoire.

A titre reconventionnel, elle demande que soit constatée la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer, délivré le 25 janvier 2024 demeuré infructueux.

En délibéré la SAEML HABITATION MODERNE a adressé un décompte actualisé de la dette locative conformément à la demande de la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en délai de paiement :

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la même loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [K] sollicite un délai de paiement de 36 mois, à hauteur de 830.00 euros par mois en ce compris le loyer mensuel.

Bien que Madame [M] [K] ait repris le paiement intégral des loyers depuis le mois de décembre 2025, en versant des montants supérieurs à celui dudit loyer dans le but d’apurer la dette locative, force est de constater que la demanderesse ne justifie pas d’une solvabilité suffisante.

Il est en effet relevé que selon l’avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022, elle a perçu un revenu annuel de 11796.00 euros soit la somme mensuelle de 983.00 euros au titre d’une pension d’invalidité si bien qu’elle ne peut raisonnablement proposer de verser une somme mensuelle de 830.00 euros qui ne lui laisserait pour vivre qu’une somme résiduelle de 153.00 euros.

En conséquence, il convient de débouter Madame [M] [K] de sa demande de délais de paiement.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles :

Aux termes de l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989, les II et III sont applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce la situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant sa demande formée par conclusions le 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé des conclusions par exploit de commissaire de justice du 02 mars 2025, l’accusé réception de l’acte ayant été retourné, signé, le 6 mars 2025.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [M] [K] ferait l’objet à nouveau d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, article 10 et il ne résulte d’aucun élément des débats que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 janvier 2024 auraient été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 mars 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Par conséquent l’expulsion de Madame [M] [K] sera ordonnée du logement et de son accessoire, le garage, dont le contrat de location bien que non signé n’est pas contesté.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement des loyers et charges impayés :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la [Adresse 10] produit un décompte actualisé en date du 12 janvier 2026 :

duquel il ressort que Madame [M] [K] reste redevable de la somme de 7 815,95 euros (soit la somme de 7 838,51 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 22,56 euros correspondant à des frais de réparation injustifiés) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation et le garage, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Il est relevé que bien que le contrat de bail signé le 07 mars 2011 pour prendre effet au 1er février 2020 ait été signé par Madame [M] [K] et son ancien conjoint Monsieur [J] [K], la bailleresse indique que ce dernier a quitté les lieux et est ainsi désolidarisé du bail suite au divorce du couple le 17 mars 2017 selon jugement produit. De plus, le contrat de location du garage, accessoire au bail de location du logement, à effet au 1er février 2020 est quant à lui au seul nom de Madame [M] [K].

Madame [M] [K] sera par conséquent condamnée, à verser à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 7815.95 euros, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, en conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [M] [K] sera condamnée, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 25 mars 2024 à minuit, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail d’habitation s’était poursuivi, charges en sus et non à la somme sollicitée de 1000.00 euros manifestement excessive. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette indemnité d’occupation viendra toutefois en déduction des sommes auxquelles Madame [M] [K] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 7815.95 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 25 mars 2024

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [M] [K], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [M] [K], supportant la condamnation aux dépens, sera condamné à payer à la SAEML [Adresse 4] la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [M] [K] de sa demande de délais de paiement ;

DÉCLARE les demandes reconventionnelles de la société HABITATION MODERNE recevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 mars 2011 entre la société [Adresse 4], d’une part, et Madame [M] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 25 mars 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [K] de libérer les lieux, y compris le garage constituant un accessoire du logement sis [Adresse 11] à [Localité 6], et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HABITATION MODERNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à verser à la société [Adresse 4] la somme de 7 815,95 euros (sept mille huit cent quinze euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 12 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à verser à la société HABITATION MODERNE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable annuellement au 1er janvier selon l’indice de référence des loyers , étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Madame [M] [K] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 7815.95 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 25 mars 2024 ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [M] [K] bénéficierait à nouveau des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à verser à la société [Adresse 4] une somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame la greffière, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP Catherine KRUMMER