N° RG 22/05608 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2HT

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

51Z

N° RG 22/05608 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2HT

AFFAIRE :

S.C.I. [Q]

C/

S.A.S. NEXITY [N]

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier,

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.C.I. [Q] Immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 402 419 394, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

7 côte de Bouliac

33270 BOULIAC

représentée par Maître Thierry LACOSTE de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. NEXITY [N] Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 487 530 099, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité en son agence sise

184 cours Gambetta

33400 TALENCE

représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/05608 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2HT

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI [Q], a confié la gestion locative de l’appartement dont elle est propriétaire, situé dans un immeuble rue Adolphe Huc à TALENCE (33400) à la société GESTRIM, aux droits de laquelle est venue la société NEXITY [N]. Dans le cadre de ce mandat de gestion, un contrat de bail a été conclu le 18 août 2014 au bénéfice de monsieur [S] [K] et monsieur [F] [K].

Suite à un dégât des eaux et une panne de chaudière en juin 2020 signalés par le locataire, suivis de la cessation de paiement des loyers, la SCI [Q] a par lettre recommandé du 06 août 2021 réitérée le 30 septembre 2021, invité la SAS NEXITY à justifier de l’engagement d’une procédure tendant à l’expulsion du locataire, ainsi que la mise en œuvre de la garantie loyers impayés.

La SAS NEXITY a informé la SCI [Q] de la perte du mandat initial, lequel devait être fourni à l’assureur pour la prise en charge du sinistre. Elle lui a proposé la signature d’un nouveau mandat avec un bulletin d’adhésion à l’assurance, en lui expliquant que le sinistre, la dette locative s’élevant au 23 décembre 2021 à la somme de 7.744,12 euros, pourrait être pris en charge avec la conclusion du nouveau contrat. La SCI [Q] n’a pas conclu le nouveau mandat, craignant que l’assurance ne refuse de prendre en charge le sinistre antérieur de défaut de paiement des loyers et des dégradations locatives.

Par lettre recommandée du 25 mai 2022, la SAS NEXITY a notifié à la SCI [Q] la résiliation du mandat de gestion à compter du 1er septembre 2022.

Soutenant le caractère abusif de la résiliation du mandat et l’absence de réponse de son mandataire sur la prise en charge du sinistre en cas de refus de garantie de l’assurance, par acte délivré le 27 juillet 2022, la SCI [Q] a fait assigner la SAS NEXITY [N] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du 20 février 2024, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de communication de pièces et de provision formées par la SCI [Q].

Les locataires ont quitté les lieux le 28 février 2024.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, la SCI [Q] sollicite du tribunal de :

condamner la SAS NEXITY à lui payer les sommes de :55.000 euros de dommages et intérêts,618 euros au titre du dépôt de garantie versé par les locataires,condamner la SAS NEXITY au paiement des dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande indemnitaire, la SCI [Q] fait valoir, sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil, que la société NEXITY a manqué à ses obligations en ce qu’elle n’a pas été en mesure de faire jouer la garantie des loyers impayés, souscrite et dont les primes ont été prélevées sur les loyers encaissés, celle-ci reconnaissant avoir égaré le mandat de gestion, alors qu’il aurait dû être enregistré et qu’une copie aurait dû être transmise à la compagnie d’assurance. La SCI [Q] expose avoir légitimement craint que l’assureur refuse de garantir la période antérieure à la signature du nouveau mandat qui lui a été proposé, aucune garantie de paiement de la part de l’assureur lui-même ne lui ayant été fournie. Elle ajoute que celle-ci ne produit ni la déclaration de sinistre réalisée, ni la réponse de l’assureur. La SCI [Q] précise en outre que ses craintes étaient justifiées dès lors qu’elle a finalement signé le nouveau mandat et le bulletin d’adhésion à la garantie des loyers, transmis le 30 mai 2022 sans aucune réponse à ce titre apportée par la société NEXITY, le mandat de gestion courant jusqu’au 1er septembre 2022, et que l’assurance n’a manifestement pas joué, les loyers demeurant impayés, et aucune procédure n’ayant été engagée contre le locataire, en dépit du défaut total de paiement du loyer depuis le mois de mai 2021. A ce titre, elle expose que la société NEXITY a justifié uniquement dans le cadre de la procédure d’incident, de la délivrance d’un commandement de payer au locataire le 31 décembre 2020, et l’absence de procédure d’expulsion engagée faute de régularisation des sommes dues. La SCI [Q] conteste qu’elle ait été tenue d’engager elle-même une procédure à l’encontre du locataire dès lors qu’elle avait conclu un nouveau mandat, que la résiliation du mandat par la société NEXITY n’était effective qu’au 1er septembre 2022 et qu’en dépit de cette résiliation cette dernière a continué d’assurer la gestion locative jusqu’à la fin du mois de février 2023. Elle ajoute qu’aucune reddition des comptes n’a été réalisée, sans qu’il ne puisse lui être opposé un accès à un « espace privé client » sur lequel il est en tout état de cause mentionné l’absence de tout contrat.

En réponse à la société NEXITY, la SCI [Q] indique que le fait que la SCI ou l’un de ses associés soit des professionnels de l’immobilier n’exonère pas celle-ci de sa responsabilité.

La SCI [Q] prétend qu’il est résulté de ce manquement un préjudice et qu’elle ne peut démontrer le fait négatif de l’absence de régularisation par le locataire. Selon elle ce préjudice ne peut s’analyser en une perte de chance de recouvrer les loyers, mais en une perte des garanties de l’assurance couvrant les loyers impayés et les détériorations immobilières, et s’établit donc au montant total des loyers qui auraient été pris en charge par l’assurance sur une période de 24 mois, période pendant laquelle une décision d’expulsion aurait pu être obtenue, et au coût des travaux de remise en état. Elle chiffre cet arriéré à la somme de 26.789,71 euros, correspondant à celle de 18.285,79 euros figurant dans le compte de gestion de février 2023, augmentée de la somme de 8.503,92 euros au titre des 12 mois suivants jusqu’au départ du locataire. La SCI [Q] indique que le coût des travaux de remise en état s’est établi à la somme de 10.155 euros. Elle ajoute subir un préjudice moral du fait de l’impéritie de son mandataire professionnel, des tracas auxquels elle est confrontée depuis 3 ans du fait de la carence de son administrateur de bien.

A l’appui de sa demande en restitution du dépôt de garantie versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux, elle conteste que cette somme lui ait été restituée en mars 2023, ces fonds détenus pour son compte devant lui être restitués à la fin du mandat de gestion, et ne pouvant venir en compensation d’autres sommes en cours de location.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 09 décembre 2024, la SAS [N], anciennement dénommée NEXITY [N] demande au tribunal de débouter la SCI [Q] de ses demandes et de la condamner au paiement des dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien du rejet des demandes formées à son encontre, la société [N] fait valoir, qu’en sa qualité d’administrateur de biens, dont la responsabilité est recherchée sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil, elle est tenue d’une obligation de moyens et qu’elle démontre avoir accompli toutes diligences dans le strict respect de son mandat. Ainsi, elle soutient que les locataires étaient solvables à la date de conclusion du bail en 2014, les impayés s’étant révélés en 2019, la preuve contraire n’étant pas rapportée. Si elle ne conteste pas avoir égaré le mandat de gestion, la société [N] explique avoir malgré tout fait le nécessaire pour permettre une prise en charge par l’assureur en dépit de cette perte. Selon elle, c’est le comportement de la SCI [Q] qui est à l’origine de son préjudice, celle-ci s’étant opposée à la régularisation d’un nouveau mandat pour des raisons incompréhensibles, alors que l’assureur s’était engagé à prendre en charge le sinistre dès qu’il était signé, et n’ayant transmis le nouveau mandat qu’après notification de la résiliation. Elle en conclut que sa faute n’est donc pas en relation causale avec le préjudice subi par la SCI [Q]. Elle précise que la passivité de cette dernière est d’autant plus grave qu’elle est un professionnel de l’immobilier averti, disposant des moyens d’information lui permettant d’apprécier les risques encourus. Enfin, elle conteste toute faute au titre de l’absence d’action judiciaire à l’encontre du bailleur, au motif que la direction du procès relève de l’assureur subrogé dans tous les droits et actions de l’assuré contre les locataires, ce qui l’a conduit à ne pas engager de procédure à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié, à son initiative, au locataire défaillant.

La société [N] précise que si l’établissement des comptes de gestion et autres postes s’est poursuivi au-delà de la date de fin du contrat fixée au 31 août 2022, c’est en raison d’une erreur informatique, erreur qui a été rectifiée et qui a fait l’objet d’un remboursement au titre des appels de fonds, d’honoraires et des frais divers. Elle ajoute qu’à l’expiration du mandat de gestion, la SCI [Q] n’a pas plus engagé de procédure à l’encontre de son locataire.

Sur le préjudice, elle prétend que la somme réclamée et forfaitisée n’est pas justifiée. Elle précise que la SCI [Q] est défaillante à démontrer le montant de l’arriéré locatif et de la réalité d’un défaut de paiement, le locataire ayant pu se mettre à jour. Selon elle, les dommages et intérêts ne peuvent en tout état de cause correspondre qu’à une perte de chance de recouvrer plus rapidement les loyers, et qu’il conviendrait d’imputer une quote-part de 30% correspondant à la déduction fiscale sur le montant global alloué, l’indemnisation perçue étant nette d’impôt contrairement aux revenus fonciers imposables. Elle ajoute qu’il n’appartient pas à l’administrateur de biens de supporter les impayés locatifs qui peuvent être réclamés dans le cadre d’une procédure judiciaire, la créance n’étant pas irrémédiablement compromise. Concernant la demande au titre des travaux, la société [N] prétend que la nécessité de faire des travaux, notamment d’isolation, trouve son origine dans la vétusté du logement, qui n’auraient pas eu à être supporté par le locataire, ni donc par le mandataire. Enfin, la société [N] fait valoir que la société [Q] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, faute pour elle de justifier de la réalité du préjudice et d’avoir épuisé les voies de recours de droit lui permettant de recouvrer sa créance.

Pour contester la demande en paiement de la somme de 628 euros au titre du dépôt de garantie, la société [N] fait valoir que la somme a déjà été restituée en mars 2023.

MOTIVATION

Sur la demande indemnitaire formée par la SCI [Q] à l’encontre de la SAS [N], anciennement dénommée SAS NEXITY

En vertu de l’article 1991 alinéa 1 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. /Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, la SAS [N] ne conteste pas l’existence d’une faute de gestion dès lors qu’elle a perdu le contrat de mandat incluant la souscription d’une garantie assurance loyer, dont il n’est pas contesté qu’elle a été souscrite et les primes mensuelles acquittées par la SCI [Q]. Si elle justifie avoir effectué les premières démarches par des mises en demeure des locataires et de leur caution au mois de septembre et d’octobre 2020 et la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 décembre 2020, la SAS [N] est en revanche défaillante à démontrer avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur. Elle ne justifie pas non plus d’un refus de prise en charge par son assureur. De même, si la SAS [N] prétend que cette garantie aurait pu jouer en cas de souscription d’un nouveau mandat, il convient d’une part de constater qu’il s’agit d’un nouvel engagement contractuel auquel était contrainte la SCI [Q] et d’autre part qu’aucun élément extérieur à ses propres déclarations venaient assurer son mandant de la certitude de la prise en charge du sinistre antérieur à la signature dudit contrat. En effet, les seules pièces produites affirmant la possibilité d’une telle prise en charge émanent de salariés de la société NEXITY elle-même (à savoir madame [L], responsable production et indemnisation pertes pécuniaires au sein de NEXITY ou madame [T] [I] responsable d’agence) et non de l’assurance, qui n’a jamais été intégrée dans les échanges. Partant, par la perte du mandat et par l’absence de justification de la mise en œuvre de la garantie d’assurance souscrite, a commis un manquement dans l’exécution de son mandat.

Il est inopérant pour la société [N] de soutenir que la SCI [Q] serait un professionnel, ou qu’elle n’aurait pas elle-même engagé de démarches pour obtenir l’expulsion de son locataire après la fin de son mandat de gestion, ces éléments n’étant pas de nature à l’exonérer de sa propre responsabilité, laquelle est parfaitement caractérisée.

Cette faute de la société [N] qui n’a pas mis en œuvre la procédure permettant d’une part au bailleur assuré d’obtenir le paiement de certaines prestations et d’autre part de voir engager les procédures judiciaires pour mettre un terme au bail et voir ordonner l’expulsion des locataires, est en lien causal avec le préjudice subi par la SCI [Q] qui n’a pas pu bénéficier des garanties ni d’une procédure rapide d’expulsion du locataire.

Le préjudice en résultant ne saurait s’analyser en une perte de chance de recouvrer plus rapidement les loyers, mais il correspond a minima au montant des sommes qui auraient été prises en charge si l’assurance souscrite avait été mise en jeu, à savoir les loyers ipmayés et les dégradations locatives.

Les parties ne produisent pas les conditions générales du contrat d’assurance souscrit. Toutefois, il résulte d’un message adressé le 27 août 2020 par le mandataire au mandant que la garantie « ATOUT PLUS » porte sur le paiement des loyers impayés pour une période maximum de 24 mois consécutifs, sans franchise ni différé de règlement, et des détériorations immobilières. Il résulte du décompte et du commandement de payer que les défauts de paiement ont commencé au mois de septembre 2019 et que la garantie aurait donc dû jouer au moins jusqu’au mois de septembre 2021.

Par ailleurs, le manquement de la société [N] qui n’a pas permis à l’assureur de prendre en main la direction d’un procès durant cette période a conduit à la persistance des impayés au-delà de la période de deux années, et commande l’indemnisation des préjudices en résultant pour la SCI [Q] et ce jusqu’à la date de résiliation du mandat, le 1er septembre 2022.

En revanche, pour la période postérieure au 1er septembre 2022, l’intervention de la société [N], qui ne reposait sur aucun contrat accepté par les deux parties, l’acceptation par la SCI étant trop tardive, était erronée et n’a pas été facturée. De plus, la SCI [Q] disposait de la faculté d’engager elle-même des procédures de recouvrement, ce qu’elle n’a pas fait. Le défaut de paiement durant cette dernière période ne constitue donc pas un préjudice indemnisable consécutif au manquement contractuel du mandataire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice lié à la perte locative s’établit donc à la somme de 14.193,75 euros au 31 août 2022, sans qu’il ne puisse être reproché à la SCI [Q] de ne pas démontrer qu’elle n’aurait pas été réglée depuis par le locataire, s’agissant d’une preuve négative impossible à rapporter. Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement au titre de la fiscalité, les sommes ainsi allouées ne constituant pas un substitut au revenu locatif non perçu, mais l’indemnisation d’un préjudice résultant d’un manquement contractuel.

Concernant les dégradations locatives, le mail du 27 août 2020 susvisé permet de retenir qu’elles étaient incluses dans la garantie souscrite par la SCI [Q] dans le cadre du mandat conclu avec la société GESTRIM, aux droits de laquelle vient la société [N]. Il résulte des échanges de mails entre les parties en 2020 que le logement était dans une situation dégradée. Cet élément est corroboré par l’état des lieux de sortie établi le 28 février 2024 qui fait état de salissures sur les sols, sur les murs, les plafonds, de moisissures, d’insectes en plafond et sur les murs, de joints moisis, de grilles d’aération crasseuses. Ces éléments ne relèvent pas de la vétusté, la preuve contraire n’étant pas rapportée, mais bien d’un défaut d’entretien par le locataire. Les travaux réalisés et justifiés à hauteur de 4.725 euros par une facture du 12 février 2025 ont porté non pas sur des éléments vétustes ou sur l’isolation, mais sur la remise en état des plafonds et murs. Il ne sera en revanche pas retenu le montant du devis établi à hauteur de 10.155 euros, dès lors que la SCI [Q] indique ne pas avoir fait réaliser les travaux par cette société. Il résulte toutefois de la facture retenue que la SCI [Q] s’est réservée les travaux de finition, ce qui doit conduire à majorer à 5.000 euros ce poste de préjudice. Cette somme sera retenue comme devant être mise à la charge de la société [N].

La SCI [Q] qui avait fait le choix d’un mandataire professionnel pour assurer la gestion de son bien immobilier a été contrainte, du fait des manquements de cette dernière, à reprendre la gestion de son bien après plusieurs mois d’échanges improductifs, lui occasionnant des tracas, ce qui commande de lui allouer une indemnisation au titre du préjudice moral à hauteur de 1.500 euros.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS [N], anciennement dénommée SAS NEXITY, sera condamnée à payer à la SCI [Q] la somme de 20.693,75 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

En vertu de l’article 1993 du code civil, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En l’espèce, la société [N] qui supporte la charge de la preuve de la restitution des sommes dues à son mandant, se fonde sur un relevé de compte propriétaire établi le 18 décembre 2023, mentionnant un reversement de dépôt de garantie le 23 mars 2023. Elle ne démontre toutefois pas l’effectivité comptable du paiement de cette somme à la SCI [Q] et donc de la restitution au mandant la somme détenue pour son compte dans le cadre du mandat.

Il résulte du contrat de bail que le montant du dépôt de garantie acquitté par les locataires était de 628 euros.

Par conséquent, la SAS [N], anciennement dénommée SAS NEXITY, sera condamnée à payer à la SCI [Q] la somme de 618 euros, somme correspondant à la prétention formulée dans les dernières conclusions, en restitution du dépôt de garantie.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SAS [N], anciennement dénommée SAS NEXITY, perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SAS [N], anciennement dénommée SAS NEXITY, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SCI [Q] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle supporte, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la SAS [N], anciennement dénommée SAS NEXITY, à payer à la SCI [Q] la somme de 20.693,75 euros de dommages et intérêts ;

Condamne la SAS [N], anciennement dénommée SAS NEXITY, à payer à la SCI [Q] la somme de 618 euros en restitution du dépôt de garantie ;

Condamne la SAS [N], anciennement dénommée SAS NEXITY, au paiement des dépens ;

Condamne la SAS [N], anciennement dénommée SAS NEXITY, à payer à la SCI [Q] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS [N], anciennement dénommée SAS NEXITY de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est signée par madame Myriam SAUNIER, vice-présidente et madame Isabelle SANCHEZ, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT