TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/04708 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCWW

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 11 Septembre 2025 prorogé au 24 septembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[J] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [J] [H]

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS 552 046 484

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [J] [H]

née le 15 Avril 1989 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Mai 2025

Date des débats : 15 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 11 Septembre 2025, prorogé au 24 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 novembre 2019, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [J] [H] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Adresse 11] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 390,37 euros, outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges d’un montant de 163,83 euros.

Par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2024, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2.021,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 septembre 2024, avec sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, remis à étude, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, a fait assigner Madame [J] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— entendre constater la résiliation du contrat de location consenti par la S.A [Adresse 13] devenue la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à Madame [J] [H] et dire que la location a cessé de plein droit ;

— entendre en conséquence prononcer l’expulsion de Madame [J] [H] du logement occupé, tant de sa personne que de tous occupants de son chef et de ses biens, et dire que faute de libérer les lieux occupés, la requérante pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Madame [J] [H] à payer :

* la somme de 2.157,73 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ainsi que les loyers échus et à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et la restitution des clefs ;

* la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens dont les commandements de payer du 13 septembre 2024 et l’assignation en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 15 mai 2025.

A l’audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par Maître Florian LEVIONNAIS, substitué par Maître Boris LAIR, avocat au Barreau de CAEN,a déposé son dossier.

Madame [J] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Madame [J] [H], par exploit d’huissier remis à étude.

Elle n’a nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 3 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Le signalement à la CAF valant saisine à la CCAPEX a été effectué saisie le 10 septembre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 13 septembre 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 2.021,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 septembre 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 12 mai 2025, ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

En effet, le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 2.113,09 euros.

A supposer qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, ce qui n’est pas le cas, force est de constater que Madame [J] [H] n’a formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 novembre 2024 et de condamner Madame [J] [H] au paiement de la somme de 2.113,09 euros, suivant décompte arrêté au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par conséquent, Madame [J] [H] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Madame [J] [H] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [J] [H] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Madame [J] [H] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 14 novembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [H], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 28 novembre 2019, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 12], à compter du 13 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.113,09 euros (deux-mille-cent-treize euros et neuf-centimes) suivant décompte arrêté au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [H] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [J] [H] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 14 novembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 3]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [H] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la décision sera adressée à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION