TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/02137 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2TUP

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 02/03/2026

à la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

la SELARL COUVRAND

COPIE délivrée

le 02/03/2026

à

Rendue le DEUX MARS DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Madame [F] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [Q] [L] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Y] [A]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [N] [P] EPOUSE [Z]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [S]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par Maître Catherine COUVRAND de la SELARL COUVRAND, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [J] [X] EPOUSE [S]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine COUVRAND de la SELARL COUVRAND, avocats au barreau de BORDEAUX

Société KALIPSO

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine COUVRAND de la SELARL COUVRAND, avocats au barreau de BORDEAUX

– FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes du 31 juillet 2025, Madame [L], Mme [P] née [L], M. [A], Mme [Z] née [P] et Mme [P] (les demandeurs – les bailleurs) ont fait assigner la SARLU KALIPSO et les époux [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 02 mars 2015 avec la SARLU KALIPSO ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SARLU KALIPSO ainsi que celle de toute personne y demeurant de son chef, des locaux commerciaux situés [Adresse 7] à [Localité 3] au rez-de-chaussée [Adresse 8] à [Localité 6], au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner in solidum la SARLU KALIPSO et les époux [S] à leur payer à titre de provision la somme de 14 341,50 euros à parfaire ;

— condamner les mêmes à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais de poursuite infructueux.

Les demandeurs exposent que par acte notarié du 02 mars 2015, ils ont donné à bail à la société KALIPSO des locaux à usage commercial situés au sein d’un immeuble de copropriété [Adresse 7] à [Localité 3] ; qu’aux termes du même acte, les époux [S] se sont portés cautions solidaires des engagements de la société KALIPSO ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 27 janvier 2025, ils ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 7 387,26 euros visant la clause résolutoire, qui est resté sans effet ; que le commandement a été dénoncé aux cautions le 31 janvier 2025, en vain également.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, le 15 janvier 2026, par des écritures aux termes desquelles ils sollicitent le débouté des défendeurs de toutes leurs demandes et maintiennent leurs demandes en actualisant leur demande de provision à 8 391,51 euros et y ajoutant, en sollicitant la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 196 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 3 187 euros à compter du 28 février 2025 ;

— les défendeurs, le 28 novembre 2025, par des écritures aux termes desquelles ils demandent au tribunal :

— à titre principal, de se déclarer incompétent au profit du tribunal de commerce de Bordeaux;

— à titre subsidiaire,

— de débouter les demandeurs de toutes leurs demandes ;

— de les condamnaer in solidum à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ils soutiennent que les engagements de caution, conclus avant l’ordonnance du 15 septembre 2021, s’analysent en des actes commerciaux qui relèvent de la compétence du tribunal de commerce ; sur le fond, que l’urgence requise par l’article 834 du code de procédure civile n’est pas remplie ; que les sommes visées au commandement de payer se heurtent à une contestation sérieuse, le paiement des loyers de juillet et août 2024 ayant été réglé par la mise en place d’un échéancier accepté par les bailleurs, et le loyer de décembre 2024 ayant été payé concomitamment à la notification du commandement ; que la société locataire n’a eu de cesse de proposer amiablement la rupture des relations commerciales, que les bailleurs ont refusée ; que les bailleurs ont gravement manqué à leurs obligations ; qu’ils n’ont jamais communiqué le règlement de propriété comme leur imposait le bail ; que la durée de l’engagement de caution, de 18 ans, est contraire aux dispositions de la loi Pinel ; que les bailleurs ont exercé une pression fautive en rappelant l’engagement de caution imposé dans l’acte.

Les défendeurs qui y avaient été autorisés ont déposé le 15 février 2026 une note en délibéré confirmant les termes de leurs conclusions et sollicitant à titre subsidiaire un délai de grâce et une suspension de la clause résolutoire, à laquelle les demandeurs ont répondu par des écritures du 17 février 2026. Les défendeurs ont alors sollicité par RPVA une réouverture des débats à laquelle les demandeurs se sont opposés.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur la réouverture des débats :

Les défendeurs se prévalent de la production d’une pièce nouvelle pour solliciter la réouverture des débats.

C’est cependant à bon droit que les demandeurs font valoir que la pluralité des échanges a permis d’aborder tous les points intéressant le litige, et que notamment la question des contestations sérieuses a été abondamment développée, de sorte que la production récente de cette pièce ne permet pas de retenir une atteinte au principe du contradictoire.

Il n’y a donc pas lieu de rouvrir les débats.

sur la compétence du tribunal judiciaire :

Les défendeurs soutiennent que les engagements de caution, conclus avant l’ordonnance du 15 septembre 2021, s’analysent en des actes commerciaux qui relèvent de la compétence du tribunal de commerce.

Aux termes des articles L.211-3 et L.211-4 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles la compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

Le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements.

L’article R.211-3-26 précise que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : 11 ° baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

Le tribunal judiciaire est ainsi exclusivement compétent pour connaître des litiges qui portent sur l’application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux.

Le cautionnement, qui est l’accessoire de l’obligation qu’il garantit conformément aux dispositions des articles 2289, 2290 et 2313 du code civil, relève en conséquence de la même juridiction.

Il y a lieu en conséquence de se déclarer compétent pour statuer sur les demandes.

sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence de contestations sérieuses, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail liant les consorts [L]-[P] et la SARLU KALIPSO comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’aux termes de l’acte notarié du 02 mars 2015, les époux [S] se sont engagés en qualité de cautions solidaires des engagements de la SARLU pour lui garantir le règlement des loyers, charges, frais et indemnités d’occupation résultant du bail ;

— qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 27 janvier 2025 à la SARLU KALIPSO pour un montant de 7 387,26 euros dont 7 170,80 euros au titre de l’arriéré locatif et 30,80 euros de frais de procédure et 185,66 euros au titre du coût de l’acte ;

— que par acte du 31 janvier 2025, le commandement a été dénoncé aux époux [S] en leur qualité de cautions ;

— que ni le preneur, ni les cautions, ne se sont acquittés de leur obligation de paiement intégral de leur dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte arrêté au 21 mars 2025, l’arriéré locatif s’élève à 8 391,51 euros.

Les défendeurs opposent :

— qu’il n’est justifié d’aucune urgence ;

— que le montant des loyers visés dans le commandement de payer est sérieusement contestable ;

— que le commandement de payer est irrégulier ;

— que les bailleurs ont manqué à leurs obligations ;

— qu’ils ont fait preuve d’une immixtion fautive.

Sur l’urgence, les demandeurs, qui soutiennent que l’article 835 n’exige pas que l’urgence soit caractérisée, font surtout valoir utilement que l’occupation d’un local dont le preneur ne s’acquitte pas régulièrement de ses loyers est de nature à les placer dans une situation financière délicate, ce qui caractérise l’urgence, surtout lorsque cette situation perdure.

Le commandement porte sur une somme de 7 170,80 euros (12 748 (3 187 x 4) – 5 577,20 euros d’acomptes) correspondant aux loyers de juillet, août et décembre 2024 et janvier 2025. Les défendeurs font valoir qu’un échéancier a été accepté par les bailleurs pour les loyers de juillet et août 2024. Cependant le mail qu’ils produisent, non validé officiellement par les bailleurs, ne peut pas être considéré comme un échéancier ; surtout, il n’a été qu’imparfaitement respecté ainsi qu’il ressort du courrier du 05 février 2025 dans lequel la locataire reconnaît qu’elle reste devoir, outre janvier 2025, 2 390,25 euros au titre des mois précédents.

Dès lors que les défendeurs ne contestent pas des défauts de paiement à la date de délivrance du commandement de payer, le commandement de payer n’est pas irrégulier, et il peut produire ses effets.

Le grief tenant aux manquements des bailleurs, à qui les défendeurs reprochent d’une part d’avoir refusé la proposition de rupture amiable des relations commerciales, d’autre part de n’avoir pas communiqué le règlement de propriété comme le leur imposait le bail, et enfin d’avoir exercé une pression fautive en rappelant dans la mise en demeure l’engagement de caution prévu dans l’acte, sera rejeté comme inopérant, les griefs énoncés n’ayant aucune incidence sur la demande de résiliation du bail. Il en va de même du grief d'”immixtion fautive” qui n’est en outre aucunement caractérisé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 27 février 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais de paiement :

Les défendeurs sollicitent, dans leur note en délibéré, l’octroi de délais de paiement.

En l’absence cependant de toute proposition concrète et de tout justificatif, et alors que la défenderesse n’est à ce jour pas en mesure de s’acquitter du loyer courant, il ne peut être fait droit à cette demande.

Il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société KALIPSO, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 27 février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SARLU KALIPSO est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit la somme de 3 187 euros ;

— de condamner solidairement la SARLU KALIPSO et les époux [S]au paiement de la somme provisionnelle de 7 170,80 euros au titre de l’arriéré locatif, mensualité de janvier 2025 comprise, majorée des intérêts au taux légal à compter du cmmandement de payer, cette somme n’étant pas sérieusement contestable, outre la somme de 196 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2025 ;

— de condamner solidairement la SARLU KALIPSO et les époux [S] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3 187 euros à compter de février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

sur les autres demandes :

La SARLU KALIPSO et les époux [S], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. La SARLU KALIPSO et les époux [S] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et L.145-41 du code du commerce

Dit n’y avoir lieu à réouverture des débats

Se déclare compétent pour statuer sur les demandes

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant Madame [L], Mme [P] née [L], M. [A], Mme [Z] née [P] et Mme [P] à la SARLU KALIPSO ;

DIT qu’à compter du 27 février 2025, la SARLU KALIPSO est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARLU KALIPSO, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7]

CONDAMNE solidairement la SARLU KALIPSO et les époux [S] à payer à Madame [L], Mme [P] née [L], M. [A], Mme [Z] née [P] et Mme [P] :

1°) au titre de l’arriéré locatif, la somme provisionnelle de 7 391,51 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, majorée des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 ;

2°) au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2025, la somme de 196 euros

2°) au titre de l’indemnité d’occupation à compter de février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, la somme mensuelle de 3 187 euros ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

CONDAMNE in solidum la SARLU KALIPSO et les époux [S] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de poursuite infructueux, et les condamne in solidum à payer à Madame [L], Mme [P] née [L], M. [A], Mme [Z] née [P] et Mme [P] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,