N° RG 24/08504 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUT3

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 24/08504 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUT3

Minute

AFFAIRE :

Syndic. de copro. SDC RESIDENCE PALMER

C/

[Y] [T] [N]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Françoise AMADIO

la SCP BAYLE – JOLY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR,

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence PALMER situé [Adresse 10] représenté par son syndic, la SAS C. RIVIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Perrine ESCANDE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [T] [N]

né le 28 Novembre 1979 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 8] [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Françoise AMADIO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [T] [N] est propriétaire d’un appartement et d’un parking constituants les lots n° 276 et 972 de l’immeuble en copropriété dénommé la Résidence PALMER sis [Adresse 9] et [Adresse 5] [Localité 1].

Aux motifs du défaut réitéré de paiement par M. [Y] [T] [N] des charges de copropriétés afférentes à ses lots malgré une mise en demeure de payer du 30 mai 2024 LE [Adresse 11] représenté par son syndic, la SAS C. RIVIERE a, par acte en date du 04 octobre 2024, auquel il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, fait assigner devant la présente juridiction M. [Y] [T] [N].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025, le [Adresse 11], au visa de la loi du 10 juillet 1965, demande au tribunal de :

— condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

—  13 039, 22 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mai 2024, à parfaire au jour du jugement au regard du décompte actualisé,

— la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, M. [Y] [T] [N] demande au tribunal de :

— Accorder à M. [Y] [T] [N] de rembourser la dette de 12 145, 95 euros, sans frais supplémentaires, en 60 mensualités de 200 euros, la première mensualité étant de 345, 95 euros et les 59 autres de 200 euros,

— Juger que le premier remboursement de 345,95 euros devra se faire le mois suivant la signification du jugement,

— Enjoindre au Syndicat des copropriétaires de la Résidence PALMER de s’abstenir de toute saisie immobilière comme de proposer à l’assemblée générale des copropriétaires la vente de l’appartement de M. [Y] [T] [N] pendant toute la durée accordée pour le remboursement de sa dette de travaux qu’il s’acquitte de ce remboursement avec régularité,

— Juger qu’à défaut de respecter cette injonction M. [Y] [T] [N] pourra informer le Tribunal et solliciter le versement de dommages et intérêts,

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En tout état de cause,

— Débouter le [Adresse 11] de ses demandes,

— Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence PALMER à payer à M. [Y] [T] [N] 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens d’instance incluant les frais de 330 euros demandés par le Syndic,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’ordonnance de clôture a été établie le 09 octobre 2025.

MOTIVATION

1- sur l’impayé de charges et frais

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance le [Adresse 11] produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 05 juillet 2022, 14 décembre 2022, 26 juin 2023, 12 septembre 2023, 25 juin 2024,

— les états de répartition des charges pour les exercices du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— l’état des dépenses pour les années 2023,

— les appels de fonds pour les périodes du 1er janvier 2023 au 31/12/2023 et du 01 janvier 2024 au 31/12/2024,

— les factures du Syndic au titre des frais de relance, de mise en demeure et de remise du dossier à l’avocat,

— le décompte de sa créance au 16 juin 2025,

— la mise en demeure de payer avec accusé de réception en date du 31/05/2024.

Il résulte de ces pièces que M. [Y] [T] [N] est redevable envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE PALMER de la somme de 12 .739, 22 euros au titre des charges de copropriété afférentes à ses lots en ce inclus les frais de mise en demeure de payer du 30 mai 2024 (30 euros) selon décompte arrêté au 16 juin 2025.

En revanche, ne peuvent être imputés au défendeur le coût des honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’avocat (300 euros) qui ne sont prévues par le contrat de syndic que dans le cas de diligences exceptionnelles dont il n’est pas justifié en l’espèce et qui, hors de ces cas font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, et ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité.

M. [Y] [T] [N] sera en conséquence condamné à payer au [Adresse 11] la somme de 12 739, 22 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de relance et de recouvrement et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024, date de la mise en demeure.

2-Sur les demandes reconventionnelle de délai de paiement et d’interdiction de saisie immobilière

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Pour obtenir des délais sur le fondement de l’article susvisé, le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés et payer les charges courantes ;

En l’espèce, M. [Y] [T] [N] qui ne conteste pas être redevable de la somme de 12 145, 95 euros au titre des charges impayés pour les travaux de rénovation, produit des bulletins de paye, les justificatifs du paiement des charges habituelles de copropriété, des échanges de mails qui sont de nature à justifier de sa situation financière actuelle et de ses difficultés alléguées.

Au surplus, M. [Y] [T] [N] sollicite qu’il soit enjoint au Syndicat des copropriétaires de cesser toute mise au vote de ses lots de copropriété lors des assemblées générales en vue d’une saisie immobilière. Il fait valoir mettre tout en œuvre pour apurer ses dettes et contrairement à ce qui est invoqué par le demandeur, il réfute avoir reçu une proposition d’achat de son bien par CDC Habitat.

Ainsi, le débiteur justifiant de sa bonne foi, notamment par le respect scrupuleux de son plan de surendettement, il y a lieu de lui accorder un échéancier pendant deux ans pour payer les charges de copropriété comme suit :

— les 4 premiers mois avec une mensualité de 200 euros,

— et les 20 mois suivants avec une mensualité de 600 euros, étant précisé que le reliquat de la dette sera purgé le dernier mois,

et d’interdire au syndicat toute saisie immobilière durant ce délai.

3- sur la demande de dommages et intérêts

Le [Adresse 11] fait valoir que le non paiement par M. [Y] [T] [N] des charges de copropriété afférentes aux lots dont il est propriétaire, est fautif et particulièrement préjudiciable. Il sollicite donc sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil la condamnation du défendeur à indemniser le préjudice subi à hauteur de 2000 euros.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes.

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 500 euros.

4-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par M. [Y] [T] [N] , partie perdante.

L’équité commande par ailleurs, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 500 euros.

Aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— CONDAMNE M. [Y] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE PALMER représentée par son syndic la société C.RIVIERE la somme de :

—  12 739, 22 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de relance et de recouvrement dus au 16 juin 2025et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024, date de la mise en demeure, à parfaire au jour du jugement au regard du décompte actualisé,

— DIT accorder à M. [Y] [T] [N] un échéancier de paiement sur une durée de 2 ans comme suit :

— les 4 premiers mois avec une mensualité de 200 euros,

— et les 20 mois suivants avec une mensualité de 600 euros, étant précisé que le reliquat de la dette sera purgé le dernier mois,

— FAIT interdiction au [Adresse 11], représentée par son syndic la société C. RIVIERE, de toute saisie immobilière durant ce délai ,

— CONDAMNE M. [Y] [T] [N] à payer au [Adresse 11] représentée par son syndic la société C.RIVIERE les sommes de :

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M. [Y] [T] [N] aux dépens de l’instance,

— REJETTE toutes demandes plus ample et/ou contraire.

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame Naouel TAHAR, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT