Du 03 février 2026

72A

PPP Contentieux général

N° RG 25/01228 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2KWQ

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME [Adresse 6]

C/

[E] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 7]

JUGEMENT EN DATE DU 20 janvier 2026

prorogé au 03 février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de son syndic la SARL ALTIMO

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Maître Sophie PASTURAUD (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [E] [S]

[Adresse 5]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-33063-2025-006086 du 22/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Représentée par Maître Isabelle PIQUET (avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [E] [V] est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble situé [Adresse 6] soumis au statut de la copropriété.

Par acte délivré le 3 avril 2025 le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4], représenté par son Syndic, a fait assigner Mme [E] [V] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de le voir condamner à lui payer :

▸ la somme de 4.934,29 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

▸ la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment la sommation de payer, le remboursement des frais d’huissier de justice et s’il fallait poursuivre une exécution forcée le droit et la rémunération de l’huissier au titre de l’article 10 de la loi du 12 décembre 1996.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 21 novembre 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4], représenté par avocat, a conclu au débouté de l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Mme [E] [V], et a maintenu l’intégralité de ses prétentions, sauf d’une part à actualiser le décompte de sa créance à la somme de 5.284,29 euros correspondant à l’arriéré de charges pour la période du 1er octobre 2022 au 22 octobre 2025, d’autre part à porter à la somme de 2.500 euros sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Il explique que par jugement en date du 6 décembre 2021 Mme [E] [V] a été condamnée à payer la somme de 7.090,27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 septembre 2021, dont le recouvrement a donné lieu à une exécution forcée, les fonds perçus par l’étude d’huissier de justice transitant par le compte CARPA de l’avocat du syndicat des copropriétaires, que les sommes que Mme [E] [V] indique avoir versé n’ont pas été adressées au syndicat des copropriétaires au titre des sommes dues postérieurement au 15 septembre 2021, lesquelles s’élèvent désormais à 5.284,29 euros au titre des charges, des frais d’huissier et de relance conformément au contrat de syndic, sommes justifiées par les pièces produites. Il ajoute que les versements récents effectués par Mme [E] [V] sont pris en compte dans le nouveau décompte actualisé produit. Il fait valoir que la copropriété est constituée de quatre lots et que la carence de Mme [E] [V] met en péril l’équilibre du syndicat des copropriétaires, ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par Mme [E] [V] en observant que celle-ci en a déjà d’ores et déjà largement profité, et que sa carence met en difficulté les autres propriétaires.

Mme [E] [V], représentée par avocat, au visa des articles 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1343-5 et 1231-6 du Code civil demande au tribunal de :

— enjoindre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SARL ALTIMO, de produire un décompte clair et précis de la dette, à compter du 1er janvier 2022

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SARL ALTIMO de sa demande de paiement d’un arriéré de charges de copropriété dirigée à son encontre

A titre subsidiaire:

— lui accorder un délai de 24 mois afin de s’acquitter de la dette, soit 23 versements de 100€ et le solde le 24ème mois

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, du surplus de ses demandes

— statuer ce que de droit sur les frais et dépens

— ramener à de plus juste proportion l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du Code de

procédure civile

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SARL ALTIMO, de sa demande fondée sur l’article 10 de la loi du 12 décembre 1996 abrogé

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SARL ALTIMO, du surplus de ses demandes au titre des frais de procédure.

Elle explique rencontrer des difficultés financières depuis plusieurs années, qui l’ont contrainte à fermer son entreprise individuelle début 2025, et que cette situation est à l’origine de ses difficultés pour régler les charges de copropriété. Elle indique avoir tout mis en oeuvre pour solder les sommes dues au titre du jugement du 6 décembre 2021 mais que les comptes établis recèlent des erreurs et oublis de versements que le dernier décompte ne permet pas de clarifier. Elle sollicite par suite la production d’un nouveau décompte, clair et précis à compter du 1er janvier 2022. Elle conclut, à défaut au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires. À titre subsidiaire elle sollicite des délais de paiement en indiquant avoir mis en vente son appartement, pour lui permettre notamment de régler cette dette. Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts en invoquant l’absence de preuve d’un préjudice et sa bonne foi.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote part, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété, de même que la répartition des charges.

En vertu de l’article 14-1 de la loi précitée le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget provisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, et les copropriétaires doivent verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté à défaut de disposition contraire voté par l’assemblée. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre l’article 14-1-II prévoit que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à cette loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses énumérées à l’article 14-2-1.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Au soutien de ses prétentions le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] produit aux débats les pièces suivantes :

▸ l’état descriptif de division et règlement de copropriété,

▸ le relevé de propriété,

▸ les contrats de mandat du syndic fixant notamment sa rémunération et le tarif des frais imputables au seul copropriétaire,

▸ les procès-verbaux des Assemblées Générales des 26 mai 2021, 22 juin 2022, 17 avril 2023 et 28 mars 2024 portant notamment approbation des comptes de l’exercice clos, actualisation du budget de l’exercice en cours, approbation du budget provisionnel de l’exercice à venir, vote de travaux et appel de fonds pour travaux

▸ les appels de fonds (charges générales et travaux),

▸ le relevé de compte de Mme [E] [V] à la date du 12 février 2025 portant sur la période allant du 1er octobre 2021 au 1er avril 2025

▸ un relevé de compte de Mme [E] [V] actualisé au mois d’octobre 2025 portant sur la période allant du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2025 incluant l’appel de charges du 4ème trimestre 2025

▸ les mises en demeure des 26 février 2023 et 9 mars 2024

▸ la sommation en date du 4 octobre 2024 de payer la somme de 5.788,28 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre le jugement en date du 6 décembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux qui a condamné Mme [E] [V] à lui payer :

— la somme de 7.090,27 euros au titre des somme dues arrêtées au 16 août 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2021

— la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile

— les dépens.

Il ressort des pièces produites que ce jugement a donné lieu à une exécution forcée, qui a généré des frais de contentieux.

Il convient de relever que le décompte précité n’incluait au titre de l’année 2021 que les charges relatives au trois premiers trimestres et pas celles relatives au 4ème trimestre 2021, de sorte que Mme [E] [V] n’est pas fondée à demander un décompte des charges seulement à compter du 1er janvier 2022.

À cet égard le tribunal ne peut que constater que ce décompte est produit, puisque le dernier décompte retrace les opérations à compter du 1er octobre 2021, sans prendre en compte le solde antérieur.

Il doit être rappelé à ce stade que l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, ce qui explique que les versements effectués par Mme [E] [V] aient été affectées par le commissaire de justice au paiement des frais de recouvrement, détaillés dans la pièce 4 communiquée par la défenderesse, ses versements d’un montant de 8.506,93 euros ayant couvert le principal, les intérêts, l’indemnité de procédure, les dépens, actes et frais d’exécution à hauteur de ce même montant. Il n’appartient pas au tribunal de procéder à la vérification des actes et frais qui ont été prélevés dans ce cadre et le tribunal, s’agissant des charges, objets du présent litige, ne peut que constater que les historiques, et en particulier le dernier, tiennent compte de versement effectués par Mme [E] [V], sans que celle-ci établisse avoir effectué d’autres versements imputables aux périodes visées par le décompte.

La demande de production d’un nouveau décompte sera donc rejetée.

Selon le décompte actualisé au 22 octobre 2025, Mme [E] [V] est redevable de la somme de 5.284,29 euros.

Néanmoins il comporte des frais de recouvrement qui doivent en être déduits à ce stade pour un montant de 371,41 euros.

Par suite la somme due au titre des seules charges de copropriété et travaux s’élève à 4.912,88 euros que Mme [E] [V] sera condamnée à payer avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025.

Sur les frais imputables au propriétaire

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 “sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

[…]”.

Si ces dispositions doivent conduire à imputer au copropriétaire défaillant les frais précontentieux et contentieux, il incombe au syndicat de démontrer la réalité et le bien fondé des frais dont il réclame le paiement, la multiplication de frais inutiles ou surabondants devant conduire à exclure ceux qui n’apparaissent pas utiles.

En l’espèce au titre des frais exigibles à l’encontre du seul propriétaire défaillant en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic, il y a lieu d’allouer au vu des pièces justificatives produites et de l’utilité des actes les sommes suivantes:

▸ deux mises en demeure : 60 euros

▸ sommation de payer : 161,41 euros

▸ constitution du dossier par le syndic : 120 euros

soit au total la somme de 341,41 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si le retard de paiement des charges de copropriété, soit d’une somme d’argent, est constant, il n’est pas démontré que ce retard résulte de la mauvaise foi de Mme [E] [V]. En effet le caractère récurrent des retards peut résulter des difficultés financières du débiteur et ne peut démontrer à lui seul sa mauvaise foi. Á cet égard, Mme [E] [V] justifie de sa situation financière, ses revenus étant actuellement le RSA outre l’allocation de soutien familial, et établit avoir mis en vente le bien immobilier. En outre elle a dû régulariser un arriéré de charges de copropriété, ce qui ne pouvait que la mettre en difficulté pour régler les charges courantes.

En conséquence la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais de paiement sur ce fondement est subordonné à la bonne foi du débiteur mais aussi à sa capacité à rembourser sa dette dans le délai de deux ans prévue par le texte.

En l’espèce la mauvaise foi de Mme [E] [V] n’est pas caractérisée au regard des difficultés financières qui résultent des pièces produites. De plus elle justifie avoir mis en vente son appartement, ce qui doit lui permettre de solder sa dette dans le délai précité de deux années.

Il lui sera accordé des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [E] [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Mme [E] [V] sera également condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seul le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur est imputé au seul propriétaire.

Par ailleurs la prestation de recouvrement ou d’encaissement visée à l’article A.444-32 du code de commerce figurant au numéro 129 du tableau 3-1 du tarif des huissiers de justice est à la charge du créancier, et n’a pas lieu d’être mis à la charge du débiteur lui-même redevable de la prestation de recouvrement ou d’encaissement figurant au numéro 128 du même tableau.

Il n’y a dès lors pas lieu de mettre à la charge de la défenderesse la prestation de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de production d’un nouveau décompte ;

Condamne Mme [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] [Localité 10] :

▸ la somme de 4.912,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 au titre du solde des charges et fonds pour travaux dus pour la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2025 incluant l’appel de charges du 4ème trimestre 2025

▸ la somme de 341,41 euros au titre des frais de recouvrement imputables avant l’assignation au seul propriétaire en application du contrat de syndic et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rejette la demande de dommages et intérêts ;

ACCORDE à Mme [E] [V] des délais de paiement ;

L’AUTORISE à s’acquitter de sa dette en 24 mois, par versements mensuels de 100 euros ;

DIT que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la signification du jugement, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier étant majoré à concurrence de la dette en principal, intérêts, indemnité et frais de procédure ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû ;

DIT qu’en cas de vente du lot de copropriété avant le délai de deux ans, la dette redeviendra immédiatement exigible au jour du paiement du prix de vente pour l’intégralité de son montant restant dû ;

Rappelle qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables à Mme [E] [V] les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de l’assignation pour le recouvrement de la créance ci-dessus constatée, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers ou commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, pour le recouvrement de la créance ci-dessus constatée;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [E] [V] aux dépens ;

Condamne Mme [E] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur ;

Constate l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,