TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

■

N° RG 25/53115 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XBO

N°: 1

Assignation du :

02 Mai 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 octobre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 14] [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la Société Parisienne de Gérance d’Immeuble – SPGI

C/O Société Parisienne de Gérance d’Immeuble – SPGI

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocate au barreau de PARIS – #D1982

DEFENDERESSE

La société civile immobilière L’OLIVIER VICTORIA

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Giovanna NINO, avocate au barreau de PARIS – #D1349

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Carine DIDIER, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 6] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société SCI L’OLIVIER VICTORIA afin qu’une expertise judiciaire puisse être ordonnée pour notamment déterminer le périmètre des travaux réalisés par la défenderesse au niveau du local dont elle est propriétaire et qui se trouve au sein de l’ensemble immobilier précité.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires précité, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite notamment du juge des référés de :

Principalement,

— ordonner une expertise judiciaire pour déterminer tous les travaux réalisés par la société défenderesse affectant les parties communes de l’immeuble et/ou son aspect extérieur,

— condamner la société SCI L’OLIVIER VICTORIA à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de provision ad litem,

A titre subsidiaire,

— condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance la société défenderesse à réaliser des travaux de remise en état,

En tout état de cause,

— condamner la société SCI L’OLIVIER VICTORIA à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCI L’OLIVIER VICTORIA aux dépens.

Elle sollicite également le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SCI L’OLIVIER VICTORIA sollicite notamment du juge des référés de :

A titre principal,

— rejeter l’ensemble des prétentions adverses,

A titre subsidiaire,

— lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

En tout état de cause,

— condamner la partie demanderesse aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs écritures respectives.

SUR CE :

Sur la demande d’expertise

Au soutien de sa demande d’expertise, le syndicat des copropriétaires, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, énonce que la société défenderesse a effectué des travaux sur la façade de l’immeuble, lesquels auraient notamment atteint la structure de l’immeuble, dès lors que pour agrandir la façade, il avait fallu toucher à un poteau porteur et que les platines du nouveau poteau porteur reposaient dans le vide. Par ailleurs, une trémie a été créée sans qu’une autorisation n’ait été donnée à cet effet. En outre, selon lui, lesdits travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des corpopriétaires.

De son côté, la société SCI L’OLIVIER VICTORIA, pour s’opposer à la demande d’expertise, souligne que la partie adverse ne démontre pas l’existence d’un motif légitime, dès lors que les travaux dénoncés l’ont été dans les règles de l’art. Elle insiste, en outre, sur le fait qu’elle n’a pas procédé à la création d’une trémie.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

En l’espèce, il résulte que par procès-verbal d’assemblée générale en date du 1er mars 2021, la société SCI L’OLIVIER VICTORIA a été autorisée à procéder à la transformation de la devanture du local dont elle est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 8] à PARIS. Cette autorisation vaut “accord de principe sous réserve de la fourniture d’un schéma plus concret et des propositions visuelles.”

Puis, par assemblée générale en date du 12 avril 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a estimé que le dossier présenté par la société SCI L’OLIVIER VICTORIA aux fins de voir valider définitivement son projet de devanture a été rejeté, dès lors qu’il a été estimé que “le dossier est incomplet (absence notamment de note technique, étude complète, dommage ouvrage etc…).”

Il ne ressort pas des pièces versées que ces assemblées générales ont fait l’objet de recours, en sorte qu’elles apparaissent comme étant définitives.

Quoi qu’il en soit, il n’est pas contesté que la société SCI L’OLIVIER VICTORIA a notamment fait procéder aux travaux litigieux malgré le vote défavorable des copropriétaires à la validation définitive de son projet de travaux sur la devanture de l’immeuble.

Si toutefois, sont produits une note de calculs effectuée par la société JPS SAS concernant le linteau pour renforcement de l’ouverture du mur de la façade en date du 24 mai 2022, ainsi qu’une déclaration préalable de travaux effectuée auprès des services de la mairie de [Localité 19], un rapport de contrôle final par la société RISK CONTROL en date du 6 juillet 2023 des travaux réalisés, il n’en demeure pas moins que les parties s’opposent sur le périmètre des travaux effectués, et notamment sur l’existence d’un décaissement du poteau porteur, ce à quoi a pourtant conclu l’architecte mandaté à cet effet par le syndicat des copropriétaires dans son rapport d’intervention en date du 26 janvier 2023.

Au vu de ces éléments, et dès lors que des travaux non autorisés sur des parties communes, quand bien même auraient-ils été exécutés dans les règles de l’art comme le prétend la SCI L’OLIVIER VICTORIA, ce qui du reste ne peut, au vu des pièces produites, être établi à ce stade, le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime à solliciter une mesure d’instruction dont les termes seront définis au dispositif de l’ordonnance.

Les frais d’expertise seront à la charge de la partie demanderesse au bénéfice de qui, une telle mesure est ordonnée.

Sur la provision ad litem

Le syndicat des copropriétaire sollicite la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de la provision dite ad litem, dès lors que la partie adverse a effectué des travaux sans l’autorisation des copropriétaires.

De son côté, la société défenderesse énonce que les travaux effectués l’ont été dans les règles de l’art et qu’en outre, il convient d’opérer un contrôle de proportionnalité pour savoir si la démolition de l’ouvrage est réellement justifiée.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

La possibilité pour le juge des référés d’ordonner une provision est subordonnée à l’absence de contestation sérieuse tant sur le principe de l’obligation, que sur l’ampleur de la mesure ; la provision ainsi accordée ne peut pas dépasser le montant non sérieusement contestable de l’obligation.

Il appartient au demandeur à la provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

De plus, par principe les frais d’expertise restent à la charge de celui qui la réclame.

La provision ad litem s’entend des frais à valoir sur les frais de procès et peut être sollicitée par une partie à l’encontre de la partie advserse.

S’il est admis la possibilité pour le juge des référés de mettre à la charge de l’une des parties le versement d’une telle provision, sans qu’il soit nécessaire que soit rapportée la preuve de l’impécuniosité de la partie qui en demande l’attribution, il doit cependant être constaté l’existence d’une obligation non sérieusement contestable de la partie débitrice de la provision à l’égard de la partie bénéficiaire.

Et, en application des dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’aspect extérieur, et conformes à la destination de celui-ci, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que la société SCI L’OLIVIER VICTORIA a notamment procédé à des travaux sur la façade de l’ensemble immobilier en cause. Il est en outre incontestable et du reste non contesté que la façade en cause est une partie commune.

Dans ces conditions, dès lors que l’expertise a notamment pour objet de déterminer le périmètre des travaux effectués non autorisés et les éventuelles atteintes subséquentes aux parties communes de l’immeuble, la présente procédure se justifie par l’absence de respect, par la société défenderesse des dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la responsabilité de la société SCI L’OLIVIER VICTORIA est, de toute évidence, acquise et par suite le droit à indemnisation du syndicat des copropriétaires, et ce, peu important comme elle l’allègue que les travaux aient été effectués dans les règles de l’art. Au demeurant, il appartiendra à l’expert présentement désigné d’établir le caractère conforme ou non des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par suite, et à ce stade, la provision ad litem sollicitée par le syndicat, demandeur à l’instance, sera fixée au montant du coût de la consignation mise à charge au titre des frais d’expertise, dès lors que cette mesure d’instruction est considérée comme justifiée.

La société SCI L’OLIVIER VICTORIA sera condamnée au paiement d’une provision ad litem équivalente au montant de la consignation fixée au titre de l’expertise et mise à la charge du syndicat précité.

Sur les demandes annexes ou accessoires

En matière d’expertise in futurum, les dépens de l’instance y afférente, restent à la charge provisoire de la partie demanderesse à la mesure de référé. Les dépens seront, ainsi, laissés à la charge du syndicat des copropriétaires.

L’équité commande, à ce stade, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sorte que les demandes formées en ce sens seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Donnons acte des protestations et réserve en défense quant à la mesure d’expertise ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

[B] [P]

[P] ARCHITECTURE

[Adresse 3]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.44.72.99.20

Port. : 06.33.06.06.16

Email : [Courriel 18]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— examiner, déterminer et décrire tous les travaux effectués par la SCI L’OLIVIER VICTORIA dans son lot et qui ont trait aux parties communes de l’ensemble immobilier en cause, et plus particulièrement ceux ayant trait à la façade de l’immeuble et ceux allégués de décaissement du plancher bas dudit lot ;

— indiquer si ces travaux ont engendré des désordres, notamment sur la solidité de la structure de l’immeuble ;

— examiner lesdits désordres et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, notamment au regard des dates de déclaration d’ouverture du chantier, de début des travaux et de réception des ouvrages , sans préjudice des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition pour chacun d’entre eux au regard de la date de réception des travaux ; en rechercher la ou les causes pour chacun d’entre eux ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 4.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 16 décembre 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 1er août 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons la société SCI L’OLIVIER VICTORIA à payer, à titre de provision ad litem, au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 8] à PARIS (75009) la somme de 4.000 euros correspondant aux frais de consignation de l’expertise ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Disons n’y avoir lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 19] le 16 octobre 2025.

La Greffière, Le Président,

Carine DIDIER David CHRIQUI

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 23]

[Localité 13]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 22]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX016]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Madame [B] [P]

Consignation : 4000 € par [Localité 17] des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 20], représenté par son syndic en exercice, la Société Parisienne de Gérance d’Immeuble – SPGI

le 16 Décembre 2025

Rapport à déposer le : 01 Août 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 21]

[Localité 13].