TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 08 octobre 2025

à M^e SOULAS Dorothée

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 octobre 2025

à M^e Adam BORIE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07076 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WE6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société TAMAR, domiciliée : chez SAS IMMOBILIERE PUJOL, administrateur d’immeubles, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [L] [Z]

née le 17 Mai 1983 à [Localité 7] (COMORES), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Adam BORIE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I] [K]

né le 10 Octobre 1979 à [Localité 8] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 4] (En sa qualité de caution)

non comparant

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 1] (En sa qualité de caution)

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 octobre 2016, Monsieur [W] [X] a donné à bail à Madame [L] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 660 euros, outre 70 euros de provisions sur charges et 28 euros de provision sur la taxe d’ordures ménagères.

Par actes sous signature privée du 10 octobre 2016, Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [J] se sont portés cautions personnelles et solidaires des sommes qui seraient dues par la locataire jusqu’au 9 octobre 2025 pour un montant maximum de 26.280 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile TAMAR, venant aux droits de Monsieur [W] [X], a fait signifier à Madame [L] [Z], par exploit de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, un commandement de justifier de l’entretien du chauffage auer et son ramonage et de payer la somme de 3.147,52 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement de payer a été signifié aux cautions le 20 août 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date des 28 octobre 2024 et 30 octobre 2024, la société civile TAMAR a fait assigner Monsieur [Y] [J], Madame [L] [Z] et Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 09 janvier 2025 aux fins de :

— constater la résiliation du bail consenti à Madame [L] [Z] par la demanderesse, et ce par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires,

— en tout état de cause ordonner sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Madame [L] [Z] ainsi que celle de tous occupants pour elle ou avec elle de l’appartement situé au [Adresse 5],

— condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [J] à payer à la requérante la somme de 829,24 euros,

— condamner solidairement tous les requis à payer à la requérante :

la somme provisionnelle de 4.150,74 euros, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 4 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure extrajudiciaire, et ce sous reserve de l’actualisation de la créance locative de la requérante en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée,la somme de 1.100 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens en lesquels seront, notamment, compris tous les frais d’huissiers exposés (article 696 du code de procédure civile), notamment le coût du commandement signifié le 2 juillet 2024 ainsi que celui de la dénonce aux cautions signifiée le 30 août 2024.

Appelée à l’audience du 9 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 31 juillet 2025, la société civile TAMAR, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance, la condamnation solidaire de Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [J] à lui payer la somme de 829,24 euros, correspondant à l’effacement de la dette dont bénéficie Madame [L] [Z] et la condamnation solidaire de tous les requis à lui payer la somme de 1.051,44 euros, selon décompte arrêté au 24 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [L] [Z], représentée par son conseil, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [Y] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Bien que régulièrement cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la lettre recommandée avec accusé de réception ayant été retournée au commissaire de justice avec la mention « pli avisé et non réclamé », Monsieur [I] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile TAMAR justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article 8) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2024 pour la somme en principal de 3.147,52 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [L] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [L] [Z] reste devoir la somme de 1.051,44 euros, à la date du 24 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus et déduction faite de la dette effacée par la décision de la commission de surendettement du 16 février 2023 pour un montant de 829,24 euros.

Madame [L] [Z] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [L] [Z] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1.051,44 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VIII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

En l’espèce, la décision de la commission de surendettement du 16 février 2023 imposant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à Madame [L] [Z] a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans, soit jusqu’au 16 février 2025.

Le décompte locatif produit aux débat par la société civile TAMAR démontre le versement du montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Il convient donc de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé, et qu’il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfaisant déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• Madame [L] [Z], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société civile TAMAR une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 911,96 euros, étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre des cautions

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, l’engagement de caution signé par Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [J] porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure jusqu’au 9 octobre 2025 pour un montant maximum de 26.280 euros.

Le commandement de payer délivré à la locataire le 22 juillet 2024 leur a été signifié le 20 août 2024.

En conséquence, Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [J] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 829,24 euros, correspondant au montant de la dette locative de Madame [L] [Z] effacée par la décision de la commission de surendettement du 16 février 2023 la concernant.

Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [J] seront également condamnés solidairement avec Madame [L] [Z] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision jusqu’au 9 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [Z], Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société civile TAMAR les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2016 entre la société civile TAMAR et Madame [L] [Z] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 septembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [Z], Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [J] à verser à la société civile TAMAR, à titre provisionnel, la somme de mille cinquante et un euros et quarante-quatre centimes (1.051,44 euros), décompte arrêté au 24 juillet 2025, incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 octobre 2025 ;

AUTORISONS Madame [L] [Z] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de vingt-neuf euros et vingt et un centimes (29,21 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [L] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé, et qu’il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte,

— Madame [L] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit neuf cent onze euros et quatre-vingt-seize centimes (911,96 euros), étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [J] à verser à la société civile TAMAR, à titre provisionnel, la somme de huit cent vingt-neuf euros et vingt-quatre centimes (829,24 euros), correspondant au montant de la dette locative de Madame [L] [Z] effacée par la décision de la commission de surendettement du 16 février 2023 la concernant ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [Z], Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [J] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [Z], Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [J] à verser à la société civile TAMAR une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION